Саратовский областной суд представил на своем сайте обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции суда за 4-й квартал 2014 года.
В обзоре рассматриваются споры, возникающие из гражданских, семейно-брачных, социальных, трудовых и пенсионных, а также административных правоотношений. Анализируется применение гражданского процессуального законодательства и другие вопросы.
Так, разбирая одно из дел, апелляционный суд отмечает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
А.О.А. обратился в суд с иском к администрации МО "Город Саратов", в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание склада общей площадью 201,1 кв. м. В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок, на котором располагался фундамент недостроенного нежилого здания. Затем истец достроил объект недвижимого имущества – нежилое здание склада. Ссылаясь на то, что возведенный объект недвижимого имущества не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, истец просил признать за ним право собственности на данное строение.
Решением Ленинского районного суда Саратова от 01.08.2014 исковые требования удовлетворены, за А.О.А. признано право собственности на нежилое здание – склад (лит. А). Судебная коллегия с принятым по делу решением суда не согласилась.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 приведенной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В качестве исключения в п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из приведенной нормы права, в предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольную постройку входят следующие юридически значимые факты: 1) создание недвижимого имущества (возведение постройки), в том числе объекта незавершенного строительства; 2) принадлежность земельного участка, на котором возведена постройка, истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек; 3) возведение постройки без разрешения уполномоченного государственного органа; 4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; 5) принятие истцом мер к легализации самовольной постройки во внесудебном порядке.
Частью 1 ст. 51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В ч. 1 ст. 55 ГрК РФ закреплено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Судом было установлено, что спорный земельный участок предоставлен по договору аренды от 15.08.2002 ООО "С-94" с разрешенным использованием: "под промышленные объекты, занимаемые производственной базой", сроком на 49 лет.
Постановлением администрации МО "Город Саратов" от 04.07.2013 в результате раздела земельного участка площадью 34 414 кв. м из земель населенных пунктов образован новый земельный участок площадью 7684 кв. м, который был предоставлен О.А.И., Ф.А.А. в аренду. На основании договора замены стороны в обязательстве от 02.08.2013 арендатором данного земельного участка стал истец с передачей ему всех прав и обязанностей по договору от 15.08.2002, заключенному между арендодателем и ООО "С-94".
В настоящее время на участке возведено нежилое здание склада площадью 237,8 кв. м без какой-либо проектной документации, при отсутствии разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
При обращении в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов" истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку выдача разрешений на ввод объекта капитального строительства, построенного в отсутствие разрешения на строительство, не осуществляется.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при возведении спорного строения на отведенном для этих целей земельном участке существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Между тем судом первой инстанции не было учтено, что самовольная постройка возведена при отсутствии проектных решений и необходимых согласований, в нарушение условий договора аренды земельного участка, не предусматривающего такое строительство.
Кроме того, согласно письму отдела надзорной деятельности по Саратову УНД ГУ МЧС России по Саратовской области, спорное здание – это нежилое здание 2-й степени огнестойкости, отдельно стоящее, незаконченное строительством, в котором электричество и автоматическая пожарная сигнализация отсутствуют, имеется наружное противопожарное водоснабжение. Однако из данного письма не следует вывода о соответствии данного объекта противопожарным нормам и правилам.
Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Обращение истца в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (по завершении строительства и без предъявления документов, предусмотренных положениями ст. 51, 55 ГрК РФ) не подтверждает принятия необходимых для ввода в эксплуатацию мер.
Доказательства, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры к получению от уполномоченного органа разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законом, материалы дела не содержали, отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания истцом не оспорен.
К тому же представленное истцом техническое заключение ООО "Т", на которое сослался суд, содержит лишь вывод о возможности эксплуатации здания. Данные о проведении при реконструкции конкретных строительных мероприятий с учетом технических характеристик конструкций здания, расчетов их несущей способности, указанный документ не содержит, как не содержит исследовательскую часть на предмет соответствия проведенных работ техническим регламентам, а также возможности их проведения с учетом технического состояния основных конструкций указанного здания.
В соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства, обязано производить строительные работы в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов.
Исходя из приведенных норм материального права, истец должен представить в суд документы, которые являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска не имелось, так как истцом не было представлено доказательств надлежащей легализации постройки и незаконности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, не доказано также, что истцом были предприняты все необходимые меры, установленные законом, при возведении объекта капитального строительства.
На основании вышеизложенного судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
С полным текстом обзора судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции Саратовского областного суда за 4-й квартал 2014 года можно ознакомиться здесь.
