Мэр Москвы Юрий Лужков распорядился к 1 сентября внести на рассмотрение Мосгордумы проект закона об использовании городских земель. Документ откроет инвесторам доступ к бесконкурсному получению участков под застройку, пишет "Московский Комсомолец".
Хотя прежняя редакция закона "О землепользовании в г. Москве" была утверждена всего три года назад, мэрия решила не ограничиваться поправками и разработать принципиально новый документ, регулирующий правовые отношения в земельной сфере. "У нас не было цели подготовить революционный манифест", — сообщил глава Департамента земельных ресурсов (ДЗР) Виктор Дамурчиев. По его словам, разработка законопроекта была в первую очередь вызвана существенными корректировками федерального законодательства. Ведь только Земельный кодекс за это время исправляли 14 раз. В итоге из-под пера разработчиков, считает Дамурчиев, вышел "более юридически сбалансированный документ".
Для участников рынка самым важным нововведением, безусловно, является расширение статьи о бесконкурсном предоставлении земельных участков. В прежней редакции закона получить землю без торгов могли только собственники недвижимости, арендаторы городских помещений, а также пользователи, у которых площадка изымалась для государственных и муниципальных нужд. Девелоперы, желающие реализовать в Москве инвестиционный проект, однозначно посылались либо на аукцион, проводимый Тендерным комитетом, либо на вторичный рынок. Никакого другого способа получить доступ к земельным ресурсам города у частных инвесторов не было. При этом начиная с 2007 года земельные аукционы практически сошли на нет: выставляемые на них лоты не пользовались спросом у участников рынка из-за высоких стартовых цен, неудачного месторасположения площадок и навязываемого горадминистрацией функционала будущих объектов. Желающих вложить сотни миллионов рублей в строительство бани или семейного досугового центра в России пока не находится.
Новый законопроект в случае одобрения Мосгордумой должен повысить доступность городских земельных ресурсов для широкого круга пользователей. Понятие "земельный аукцион" в подготовленной ДЗР редакции вообще не встречается, зато бесконкурсному предоставлению площадок почти полностью посвящены две статьи документа. При этом отдельно описываются случаи, позволяющие без торгов арендовать землю под застройку и под цели, не связанные со строительством (например, для проведения ремонтных работ, озеленения, благоустройства, возведения бытовых городков, прокладки инженерных коммуникаций, организации детских и спортивных площадок, а также при реализации концессионных соглашений).
Особый интерес московских девелоперов должна вызвать статья 10 законопроекта, которой регламентируется процедура предварительного согласования места размещения объекта. Соответствующая схема появилась в федеральном законодательстве в 2008 году и позволила горадминистрации в 2009 году подобрать и без конкурса выделить площадки под строительство "народных гаражей", финансирование которых осуществлялось за счет средств граждан. "Накопленный опыт позволяет сделать эту процедуру универсальной для всех типов объектов и оживить инвестиционную активность в городе", — говорит Виктор Дамурчиев.
На практике это будет выглядеть следующим образом. Обнаружив на карте города понравившийся земельный участок, инвестор должен написать заявление в горадминистрацию (или напрямую в ДЗР) о предварительном согласовании места размещения объекта, который он бы хотел там построить. В нем указываются: желаемое назначение сооружения, его предполагаемое размещение, обоснование примерного размера площадки, требуемой для реализации данного проекта, технико-экономические параметры застройки (площадь, высота и т.д.) и другие расчеты (например, объем вложений).
Отказать департамент может по исчерпывающему перечню оснований, состоящему из трех основных пунктов. Это, во-первых, несоответствие предложений инвестора Генеральному плану развития Москвы и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), нарушение прав третьих лиц и наличие заявлений на тот же участок от других претендентов. Причем в последнем случае отказ не является окончательным. Просто наличие конкурентов обяжет власти в течение 90 дней выставить спорную площадку на конкурс. Никаких других ограничений при использовании процедуры предварительного согласования не существует. Информирование жителей проводится, но их мнение не является обязательным. Если ПЗЗ разрешают строить на этом месте торговый центр или офисный комплекс, ни чиновники, ни горожане воспрепятствовать инвестору не смогут. Есть только одно существенное "но": бесконкурсная схема не распространяется на жилищное строительство. Участки под жилые дома, включая объекты смешанного назначения, по-прежнему будут предоставляться в аренду по результатам торгов.
Источник в горадминистрации сообщил, что инициатором революции на земельном рынке столицы является Московский контрольный комитет. "В первоначальной редакции законопроекта, подготовленной профильным департаментом, статьи о предварительном согласовании места размещения объекта не было. Ее внес Москонтроль, ратующий за упрощение вовлечения территорий города в хозяйственный оборот", — рассказал он. Вместе с тем в документе не указаны сроки, в течение которых власти обязаны отреагировать на заявления инвесторов о выборе площадки, что, по словам собеседника, вполне способно свести на нет все новации законопроекта.
Между тем, прокуратура Москвы требует от правительства города отменить распоряжения, на основании которых компания супруги мэра осваивает участки в 55 гектаров. Генпрокурор Юрий Чайка в письме к Дмитрию Медведеву жалуется на бездействие столичных властей в вопросе обеспечения земельными участками представительств иностранных государств: "В 1993 году указом президента был утвержден перечень земельных участков, предназначенных для размещения 12 иностранных представительств в Москве (Китай, Индия, Куба, Вьетнам, Гвинея, Афганистан, Гана, Никарагуа, Пакистан, Таиланд, Мозамбик и КНДР) <…> Однако правительство Москвы и органы госвласти мер к исполнению указа не предпринимали". В письме говорится, что для этих целей были предназначены два участка на западе Москвы площадью 16,38 гектара и 38,43 гектара, входящих в состав более крупных участков, ранее принадлежавших АОЗТ "Матвеевское". Право собственности "Матвеевского" на участки в 2003 году было зарегистрировано с нарушением, обнаружила прокуратура. Глава администрации Одинцовского района Александр Гладышев выдал свидетельство о праве собственности, но представленные ему документы не были проверены должным образом, пишет Чайка. Материалы переданы в Следственный комитет при прокуратуре по Москве для решения вопроса об уголовном преследовании: прокуроры увидели признаки преступления в действиях лиц, представивших для регистрации права собственности "Матвеевского" на спорные участки, и в действиях Гладышева.
Впоследствии эти участки переданы в качестве уставного капитала в ООО "Территориальная дирекция „Сетуньская" и ООО"Территориальная дирекция "Волынская", которые принадлежат Батуриной. Вице-президент "Интеко" Олег Солощанский рассказывал, что около 150 га земли вблизи реки Сетунь компания приобрела в 2003 года у совхоза "Матвеевское". А в 2007 и 2008 годах мэр Юрий Лужков подписал распоряжения о том, что "Интеко" построит на одном участке бизнес-центр на 727 000 кв. м, а на другом — жилой комплекс (300 000 кв. м). Сейчас разрабатывается проектная документация, сообщила пресс-служба "Интеко". Прокуратура Москвы 7 июля направила в Тверской районный суд заявление о признании распоряжений Лужкова недействительными, поскольку они противоречат требованиям закона "О международных договорах РФ", устанавливающего их приоритет. Представителю "Интеко" про иски неизвестно. Суд 26 июля решил, что они не подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, сообщила судья. Обжаловано ли это решение, пока неизвестно.
