В поле зрения "Право.Ru" попал интересный конфликт, показывающий, насколько сложно и порой не очевидно для бизнеса урегулированы отношения, связанные с переходом права собственности на недвижимость.
Суть спора такова. 16 февраля 2000 года ОАО "Агрофирма „Рогачево“ (ответчик) учредило ООО „РогСибАл“ (истец), внеся в уставный капитал пять объектов недвижимости, расположенных в Московской области (Дмитровский район, д. Александрово), права на которые никогда не были зарегистрированы в ЕГРП. Они были переданы во владение истца по акту приема-передачи, доля ответчика в уставном капитале истца составила 49%.
В настоящее время объекты числятся на бала нсе истца. Однако переход прав собственности на них зарегистрирован не был. По прошествии десяти лет „РогСибАл“ потребовал от агрофирмы осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество, однако получил отказ. Это и стало поводом для разбирательства: „РогСибАл“ решил добиться госрегистрации в судебном порядке. Соответствующий иск рассматривал Арбитражный суд Московской области (дело № А41-13623/2011).
Аргументация истца строилась на ст. 131, 551 Гражданского кодекса, а также ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. „РогСибАл“ считал, что „в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны … вынести решение об этой регистрации“. АС МО 29 июня 2011 года отказал „РогСибАл“ в удовлетворении требований. Аргументация первой инстанции строилась на том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права. По мнению областного арбитража, ему следовало либо обратиться в регистрационную палату с требованием о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости и в случае отказа идти в суд, либо обратиться с иском о признании за истцом права собственности на указанные объекты.
Апелляционная инстанция 11 октября 2011 года также отказала истцу в удовлетворении требований – но уже по другим основаниям. Во-первых, 10-й ААС, в отличие от АС МО, решил, что в отсутствие сомнений в принадлежности прав и до их государственной регистрации, истцом был выбран правильный способ защиты права. Однако „РогСибАл“, по мнению апелляции, обратился за пределами срока исковой давности. То есть, постановил 10-й ААС, истец должен был узнать о нарушении своего права, предусмотренного ст.551 ГК РФ, по истечении одного года, предусмотренного для оплаты уставного капитала, с момента своей государственной регистрации. Суд посчитал, что уставный капитал истца не был оплачен, поскольку не был зарегистрирован переход права собственности на недвижимость, не приняв во внимание факт передачи имущества во владение истца. Поэтому апелляция сделала вывод о том, что срок исковой давности по рассматриваемому требованию истек в 2004 году. Следовательно, оснований для государственной регистрации перехода прав собственности нет, постановил 10-й ААС. Это постановление было обжаловано в кассационном порядке (Ф05-13497/2011), и вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций. На сайте ФАС МО пока опубликована только резолютивная часть постановления, мотивировочная появится несколькими днями позже.
Это дело, уверен партнер юридической фирмы „Некторов, Савельев и партнеры“ Сергей Савельев, представляющий интересы истца в этом процессе, показывает, насколько сложно и неочевидно для бизнеса урегулированы отношения, связанные с переходом прав собственности на недвижимость. Даже среди судов отсутствует однозначное понимание ситуации, их мнения расходятся в большинстве принципиальных вопросов: от способа защиты права (вида иска) до предмета доказывания и срока исковой давности. Такая ситуация порождает множество рисков для участников гражданского оборота.
Во-первых, допущенное судами смешение понятий „переход права собственности“ и „оплата уставного капитала“, создает условия для корпоративного шантажа: учредитель общества, внесший в уставный капитал недвижимое имущество, получает возможность оттягивать срок государственной регистрации перехода прав собственности к учрежденному обществу. Второй негативный момент связан с вопросом о сроке исковой давности. „Неправильное определение начала его течения создает неопределенность в гражданском обороте. До истечения срока давности владения (15 лет) спорная недвижимость оказывается „подвешена“: право на нее не зарегистрировано в ЕГРП, ее нельзя продать или заложить, однако у недвижимости есть законный владелец с соответствующей владельческой защитой, который, к тому же, уже несколько лет платит налог на эту недвижимость“, — говорит Сергей Савельев. Очевидно, что разнообразие позиций судов вредит рыночному обороту и должно быть устранено, особенно когда дело касается отношений по поводу недвижимости, уверен Савельев.
Адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Владимир Дмитриев согласен с мнением Савельева относительно вопроса, касающегося срока исковой давности: „Из судебных актов не видно, что в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. Позиция апелляции о том, что ее срок здесь составляет 1 год и начинает течь с момента государственной регистрации юридического лица, вызывает сомнения“.
Дмитриев отмечает, что если следовать логике 10-го ААС, „процессом регистрации перехода права собственности при внесении недвижимости в уставный капитал надо заниматься немедленно, так как если в течение года переход права не будет зарегистрирован, то право к созданному юрлицу не перейдет“. Но, отмечает адвокат, "объективно возможна ситуация, когда при уклонении учредителя от регистрации перехода права решение суда о регистрации перехода права не вступит в силу в течение года с момента регистрации юрлица". Хотя бы поэтому, делает вывод Дмитриев, "такое толкование сомнительно и создает потенциальную угрозу для нарушения прав приобретателя". "Исковая давность, как известно, течет с момента, когда лицо узнало (должно было узнать) о нарушении права (с момента отказа в предоставлении документов для регистрации, игнорирования соответствующего требования)", — резюмирует адвокат.
В свою очередь, общественный советник Федеральной антимонопольной службы Анатолий Семенов, говоря о сроке исковой давности, отмечает, что "это всегда вкусовой вопрос" и он должен быть дан на откуп суду. Он обратил внимание на другие аспекты, которые следовало бы оценить в судебном порядке. В первую очередь: можно ли считать сделку по передаче объектов недвижимости в собственность, заключенную между участниками процесса, законной, не является ли она ничтожной. "Имущество передавалось по учредительному договору. Затем „дочка“ потребовала от материнской компании, чтобы та завершила на законных основаниях процедуру регистрации, зарегистрировала объекты недвижимости. Но получила отказ. Напрашивается вывод, что сделка не была направлена на получение юридически значимых последствий", — говорит Семенов. Он также склоняется к тому, что истец, возможно, выбрал неверную тактику: "Зачем добиваться через суд регистрации имущества в собственность? Это не задача суда". И потом, добавляет он, весьма странно, что сам спор возник только спустя 10 лет. По мнению Семенова, в этой связи следует также оценить наличие аффилированности отношений между участниками процесса.
С ответчиком "Право.Ru" связаться не удалось: в течение дня на звонки по городскому телефону в компании не ответили, а запрос портала по электронной почте также пока не нашел отклика.
Такая ситуация порождает множество рисков для участников гражданского оборота.