Комплексное развитие территории — актуальное направление градостроительной политики как в Московском регионе, так и в иных субъектах РФ. Ключевой проблемой для правообладателей недвижимости, попавшей в зону КРТ, становится отсутствие в законодательстве четких сроков и последовательности действий в реализации проекта КРТ. Так, отправной точкой для действий правообладателей будет получение предложения о заключении договора о КРТ, но срок направления соответствующего предложения законом не установлен. Таким образом, между размещением проекта КРТ и принятием самого решения может пройти достаточно длительный промежуток времени, и все это время правообладатель будет пребывать «в подвешенном» состоянии в ожидании принятия решения об изъятии.
Тем не менее в случае принятия решение о КРТ изъятия не избежать. Решение об этом принимает уполномоченный орган на основании ходатайства лиц, с которыми заключен договор о КРТ. С этого момента запускается механизм оценки размера возмещения и подготовки соглашения об изъятии.
Законодательство не содержит четких сроков направления правообладателю соглашения об изъятии, однако общие положения указывают, что инициировать изъятие на основании решения об изъятии государственный орган может в течение трех лет со дня принятия соответствующего решения (56.6 Земельного кодекса).
Для корректной оценки компенсации правообладателю будет предложено предоставить все документы и материалы, обосновывающие возникновение убытков. Указанный механизм сбора информации преследует цель справедливой компенсации за изъятие.
В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения за изъятие участка, в него включаются:
- рыночная стоимость прав на земельные участки (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование);
- рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке;
- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости (например, упущенная выгода, если объекты недвижимости были сданы в аренду или в отношении участка были установлены платные сервитуты, на участке стояли рекламные щиты, стоимость риелторских услуг по поиску аналогов изъятого).
В соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения не подлежат учету объекты самовольного строительства, любые улучшения объекта, возникшие позднее даты принятия решения об изъятии.
После получения соглашения об изъятии у правообладателя есть месяц на принятие решения. Если по истечении месяца орган власти не получит согласие, изъятие пройдет в судебном порядке.
Одновременно с изъятием рассматривается вопрос компенсации. В судебном разбирательстве можно оспорить размер компенсации и установить его на основании судебной оценочной экспертизы.
Обязанность подготовки внесудебного отчета об оценке недвижимого имущества прямо не предусмотрена законодательством, тем не менее его отсутствие влечет за собой риски отказа в назначении экспертизы. В случае непредоставления отчета, опровергающего выводы заключения истца, суд может прийти к выводу, что в деле не усматривается надлежащих и обоснованных доказательств, подтверждающих несостоятельность отчета об оценке истца (апелляционное определение Московского городского суда от 18 июля 2016 года по делу № 33-27684/2016).
Вопрос компенсации может рассматриваться как в одном процессе с изъятием, так и отдельно. Так, в АСГМ для оптимизации процедуры изъятия сформирована практика выделения споров о компенсации в отдельное производство, что позволяет ускорить саму процедуру изъятия (дела: № А40-115987/2022, № А40-57338/2022, № А40-253406/2021, № А40-70616/2022, № А40-126727/2022). Указанная практика удобна для изымающего органа, но не всегда радует правообладателей, которые могут потерять свои объекты раньше, чем запланировали. При этом в деле об изъятии в решении в качестве возмещения фигурирует компенсация, заявленная в первоначальном требовании изымающего органа, а в рамках выделенного производства вопрос решается на основании судебной оценочной экспертизы. Получение минимальной компенсации позволяет прекратить права третьих лиц на объекты недвижимости до рассмотрения спора об итоговом размере возмещения.
Таким образом, действия правообладателя при получении решения об изъятии могут отличаться в зависимости от фактических потребностей. В случае заинтересованности в оперативном получении денежных средств правообладателю необходимо максимально сотрудничать с уполномоченными лицами в рамках проведения оценки (оказывать содействие, предоставлять запрошенную информацию для получения справедливой компенсации на стадии получения соглашения). При этом правообладатель сам должен понимать, на что и в каком объеме он может претендовать.
В случае если правообладатель заинтересован в более длительном использовании объекта, он может дождаться судебного изъятия. Для оценки перспектив «затягивания» сроков в суде необходимо провести оценку размера компенсации и ознакомиться с региональной судебной практикой рассмотрения споров об изъятии.