Многие российские граждане за последние годы приобрели недвижимость в ОАЭ и сдают ее в аренду. Чтобы избежать нежелательных последствий, связанных с возможным нарушением законодательства при ведении такой деятельности, человеку надо учесть многие факторы: вид недвижимости; количество объектов, которые сдаются в аренду; статус валютного и налогового резидентства; практическую реализуемость запланированных банковских операций.
Есть различные разъяснения контролирующих органов. Они уточняют, в каком случае сдача в аренду недвижимости физлицом считается предпринимательской деятельностью:
- если сдается коммерческая недвижимость (к которой в России также относятся апартаменты);
- если аренда почасовая;
- если сдаваемых объектов более одного.
Такой перечень случаев открытый, поскольку ключевой критерий для отнесения деятельности к предпринимательской — систематическое извлечение прибыли.
Более узкие критерии не установлены, то есть сказать, например, будет ли считаться предпринимательской деятельностью сдача в аренду двух или четырех объектов недвижимости нельзя. При этом высшие суды РФ ранее указывали, что саму по себе сдачу недвижимости в аренду физлицом нельзя квалифицировать как предпринимательство. Для этого нужно учитывать и другие факторы, чтобы в совокупности доказать, что деятельность направлена на систематическое извлечение прибыли.
Вернемся к валютному и налоговому резидентству. Эти понятия часто смешивают, но они разные. Налоговый резидент России — это физлицо, проживающее в РФ не менее 183 дней. При этом любое лицо с российским гражданством признают валютным резидентом России. Однако валютные резиденты, проживающие в РФ менее 183 дней, относятся к так называемой категории валютных резидентов с особым статусом. Как резидентство влияет на сдачу в аренду недвижимости за рубежом?
Налоговый резидент РФ будет уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13% (15%) на арендный доход. Налоговый резидент РФ, если он гражданин России, одновременно ее валютный резидент (без особого статуса), поскольку проводит в стране не менее 183 дней. Такой валютный резидент не может без нарушения валютного законодательства принимать деньги от лиц с таким же статусом (валютный резидент РФ) на зарубежный счет в иностранной валюте, поскольку расчеты между резидентами в иностранной валюте запрещены. Если деятельность по сдаче в аренду недвижимости подпадает под критерии предпринимательской, то в этом случае гражданин должен зарегистрировать ИП или юридическое лицо и принимать выручку от аренды на счет ИП или юридического лица. И, опять же, нельзя принимать выручку в валюте от валютных резидентов РФ. Если мы говорим о расчетах в валюте, то в условиях текущей геополитической обстановки организовать проведение таких операций не получится, поскольку нельзя открыть счет ИП или российскому юридическому лицу в зарубежном банке, а получать валютную выручку из-за рубежа на счет в России тоже крайне проблематично. В такой ситуации нам видится оптимальным выходом создание юридического лица в ОАЭ, чтобы вести предпринимательскую деятельность через него.
Если российский гражданин живет в ОАЭ и он не российский налоговый резидент (проводит менее 183 дней в году в РФ и, соответственно, считается валютным резидентом с особым статусом), то он может принимать деньги за аренду на свой зарубежный счет, а НДФЛ он будет уплачивать только на доходы от источников в РФ. Однако, если его деятельность соответствует критериям предпринимательской, описанный выше подход к определению последствий не меняется: такая деятельность также должна осуществляться при условии регистрации ИП либо российского или эмиратского юридического лица.
На территории ОАЭ действует законодательство о корпоративном налоге, который может взиматься и с доходов физических лиц, если их доход от определенного вида деятельности или бизнеса превышает 1 млн дирхамов в год. Арендный доход физических лиц не подпадает под обложение корпоративным налогом даже при условии, что налогоплательщик сдает в аренду несколько объектов, в том числе коммерческой недвижимости. Однако если такая деятельность требует получения соответствующей лицензии на территории ОАЭ, то доход будет облагаться корпоративным налогом по ставке 9%.