Почему человек, честно купивший жилье, внезапно остается и без квартиры, и без денег и что делать, если правосудие, казалось бы, признало его добросовестность, но реальных денег он так и не получил? В статье кандидат юридических наук, адвокат Руслан Ягофаров, председатель Московской городской коллегии адвокатов «Ягофаров и партнеры», разъясняет, какие шаги должен предпринять добросовестный покупатель, чтобы получить разовую компенсацию от государства при утрате права на квартиру, и как на практике применяется ст. 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Тема защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости стала одной из наиболее острых в судебной практике последних лет. Несмотря на развитие цифровых технологий и создание Единого государственного реестра недвижимости, ситуация, когда покупатель теряет квартиру после законной покупки, не редкость.
Суды признают сделки недействительными по искам «бывших владельцев пенсионного возраста», заявляющих о «давлении», мошенничестве, фиктивных доверенностях. В результате добросовестный приобретатель оказывается лишен и имущества, и денег.
Законодатель предусмотрел выход — возможность взыскать разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (ст. 68.1 ФЗ № 218). Но путь к этой компенсации долгий и строго формализованный и направлен в защиту прав только добросовестных приобретателей, поэтому в статье особое внимание уделим этому понятию, признакам и доказыванию добросовестности приобретения имущества.
В настоящее время госрегистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном ФЗ от 13.07.2015 № 218, а норма о компенсации в новой редакции изложена в ст. 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», которая закрепила институт разовой компенсации добросовестному приобретателю жилого помещения (квартиры). При этом правоприменительная связь судебных актов с предыдущей похожей нормой осталась ст. 31.1 ФЗ № 122. Так, непременным условием выплаты компенсации было в старой редакции и осталось в новой то, что лицо приложило необходимые усилия для восстановления нарушенного права в обычном порядке, но по независящим от него обстоятельствам не достигло успеха (определение КС от 25.09.2014 № 2116-О). Но отметим, что в старой редакции сумма разовой компенсации была ограничена 1 млн руб. В настоящее время редакция действует без ограничения по суммам, и, как будет показано ниже, судебная практика складывается в пользу выплат компенсаций добросовестным приобретателям. Для получения разовой компенсации из казны приобретатель утраченного имущества, как отмечалось выше, должен обладать добросовестностью приобретения имущества. Для этого рассмотрим более подробно этот правовой статус.
О признаках добросовестного приобретателя
При разборе понятия добросовестного приобретателя Конституционный суд в Постановлении КС от 22.06.2017 № 16-П выделил следующие признаки:
- Очевидное незнание приобретателем об отсутствии права отчуждателем распоряжаться имуществом.
- Приобретатель проявил должную разумную осторожность и осмотрительность при выявлении права отчуждателя на распоряжение имуществом.
При этом законодатель в ст. 302 и 10 ГК выделяет следующие признаки добросовестного приобретателя:
- Приобретатель не знает и не мог знать, что приобретает у лица, не имеющего право отчуждения.
- Добросовестность приобретателя презюмируется.
Из Постановления КС от 22.06.2017 № 16-П следует: добросовестный приобретатель — это приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит госрегистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Из толкования п. 1 ст. 302 ГК следует: добросовестный приобретатель — это лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего права на отчуждение. Добросовестность приобретателя презюмируется (п. 5 ст. 10 ГК).
Проблемы признания добросовестным приобретателем в практике
Анализ судебной практики показывает, что основные проблемы такие:
- Недостаточная проверка квартиры. Суды нередко считают, что покупатель не проявил должную осмотрительность, если он: не запросил актуальную выписку из ЕГРН; не проверил историю перехода прав; проигнорировал признаки мошенничества (заниженная цена, срочная продажа, доверенность и подобное). Например, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 1 февраля 2022 года по делу № 88-171/2022.
- Неправильная квалификация сделки. Если квартира была приобретена по доверенности, которая впоследствии признана поддельной или недействительной, добросовестность покупателя ставится под сомнение. Например, определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2025 года по делу № 88-2467/2025.
- Нарушения при регистрации. Если сделка была зарегистрирована, но первоначальная запись в ЕГРН признана недействительной, последующий покупатель часто теряет квартиру, несмотря на добросовестность. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 8 июля 2025 года по делу № 88-15224/2025.
Какие доказательства указывают на добросовестность?
В пользу добросовестности будут свидетельствовать следующие факты:
- Покупатель узнал о претензиях бывшего собственника после сделки.
- Покупатель запросил и изучил все правоустанавливающие документы на квартиру, проверил, что в ней никто не живет.
- Квартира куплена по рыночной цене (заниженной цены на момент заключения сделки не было).
- Не было частой смены собственников за короткий период, а также короткого периода владения объектом продавцом.
Добросовестный приобретатель в суде может ссылаться на то, что проверил юридическую чистоту жилья и оплатил его:
- Получил выписку из ЕГРН, запросил у продавца документы по предыдущим сделкам, запросил нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Оформил все документы по сделке, может подтвердить расчеты с продавцом.
- Готов подтвердить финансовую возможность приобретения именно этой недвижимости: справка о размере доходов, об остатках средств на банковских счетах, договоры ипотеки или продажи иного имущества.
Ст. 68.1 ФЗ № 218 — путь, который может вернуть справедливость покупателю, утратившему жилье.
Пошаговый порядок применения ст. 68.1 ФЗ № 218
Ст. 68.1 ФЗ № 218, предусматривающая возможность получения компенсации за утрату жилого помещения, если оно было истребовано у добросовестного приобретателя, действует с 1 января 2020 года.
Закон устанавливает четкий порядок действий, который нужно соблюсти, прежде чем обращаться за возмещением к Министерству финансов.
- Заключение договора купли-продажи (ДКП) — покупатель передает деньги, получает квартиру и ключи.
- Бывший владелец обращается в суд с требованием признать сделку недействительной (ссылаясь на обман, давление и подобное).
- Суд восстанавливает право собственности прежнего владельца, признавая покупателя утратившим права (ч. 1 ст. 68.1).
- Добросовестный покупатель подает иск к продавцу о возврате стоимости квартиры (ч. 2 ст. 68.1).
- Получает исполнительный лист после вступления решения суда в силу.
- Исполнительный лист предъявляется в ФССП для взыскания.
- Если в течение шести месяцев взыскание не произведено (у продавца нет имущества, пристав завершает производство), покупатель получает постановление о невозможности взыскания, с возвратом исполлиста.
- Добросовестный покупатель собирает имеющиеся документы (два вступивших в силу решения суда, исполнительный лист, постановление об окончании исполнительного производства от пристава и иное) и направляет иск к Министерству финансов о выплате компенсации.
- Суд взыскивает компенсацию, размер которой определяется как реальный ущерб или кадастровая стоимость квартиры (ч. 3 ст. 68.1).
Судебная практика и тенденции
Практика показывает, что суды все чаще становятся на сторону добросовестных приобретателей. Так, в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2022 года № 88-21255/2022 компенсация добросовестному приобретателю была взыскана после того, как судебный пристав-исполнитель подтвердил невозможность взыскания с продавца.
Аналогичный подход закреплен в деле Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2025 года № 88-17769/2025, где суды всех инстанций подтвердили право покупателя на выплату компенсации в размере кадастровой стоимости квартиры, указав, что добросовестность покупателя презюмируется.
Эти дела формируют единый вектор судебной практики: при строгом соблюдении порядка, предусмотренного ст. 68.1 ФЗ № 218, государство в лице Министерства финансов обязано компенсировать добросовестному покупателю утрату жилья денежным эквивалентом.
Обе судебные позиции демонстрируют укрепление механизма защиты добросовестных покупателей. Суды требуют полного соблюдения процедуры, но, если доказана добросовестность и невозможность взыскания с продавца, компенсация должна быть возмещена.
Постепенно формируется такой подход:
- Добросовестность презюмируется, пока Минфин не докажет обратное.
- Отсутствие имущества или банкротство продавца — достаточное основание для обращения за компенсацией.
- Размер компенсации может определяться как реальный ущерб либо кадастровая стоимость квартиры (ч. 3 ст. 68.1).
- После выплаты разовой компенсации право требования к продавцу переходит к РФ (ч. 5 ст. 68.1).
- Проверяйте все. Выписка ЕГРН, отсутствие арестов и обременений, правоустанавливающие документы, история перехода прав.
- Сохраняйте подтверждающие документы. Они потребуются при доказательстве добросовестности в суде.
- Не теряйте времени. После признания сделки недействительной со стороны продавца рекомендуем добросовестному покупателю сразу подавать иск к продавцу, а после получения исполнительного листа и предъявления его в ФССП по истечении шести месяцев — к Минфину.
- Формируйте доказательственную базу. Добросовестность презюмируется, но ее нужно подтвердить действиями покупателя.
- Выбирайте способ возмещения компенсации. Можно требовать возврата суммы, составляющей реальный ущерб, либо кадастровую стоимость квартиры — решайте, что выгоднее.
Институт разовой компенсации по ст. 68.1 ФЗ № 218 — это реальный инструмент защиты граждан, утративших жилье не по своей вине. Но он требует точного соблюдения всех стадий и грамотного юридического сопровождения.
Сегодня судебная практика постепенно превращает эту норму из «мертвой» в работающий механизм. Добросовестный покупатель получает шанс вернуть хотя бы деньги, а государство — реализовать свою обязанность по компенсации потерь добросовестному покупателю в интересах стабильности гражданского оборота.
«Дело Ларисы Долиной» показало, насколько гибкой может быть судебная практика, когда к ней устремляется большое количество внимания. Тем не менее, даже покупатели «квартиры Долиной», если они будут обладать признаками добросовестных приобретателей, в дальнейшем могут потребовать возмещения из казны. И это будет единственным шансом для восстановления материальных прав людей, попавших в непростую ситуацию в столь непростое время.
Институт разовой компенсации — рабочая норма, и сейчас она все чаще становится реальным инструментом защиты граждан.
