Арендатор имеет право оспаривать кадастровую стоимость земельных участков – этот довод стал появляться в решениях арбитражной кассации, хотя раньше суды рутинно исходили из того, что иски такого рода нарушают прерогативу собственника земли. Разрешить назревшие противоречия сможет теперь уже новый объединенный Верховный суд.
Кадастровая стоимость земельных участков используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Органы кадастрового учета оценивают землю "массовым" методом, без поправки на индивидуальные особенности участков, и в итоге базовая стоимость может превышать рыночную в разы. Оспорить завышенные результаты можно в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Но спецкомиссия при Росреестре отклоняет практически все такие заявления, да и суды не сильно от нее отстают, рассказывали докладчики на научно-практической конференции "Налоговое право в решениях Конституционного суда". Во-первых, пока идет процесс, орган власти утверждает новую кадастровую стоимость, и судьи считают, что старую оспорить уже нельзя. При этом вернуть ранее переплаченное невозможно. А во-вторых, часто суды указывают, что арендатор земельного участка вообще не вправе оспаривать результаты кадастровой оценки – это прерогатива собственника (подробнее>>).
Ситуация особенно обострилась в 2012 и 2013 годах, когда кадастровая стоимость земельных участков в Москве существенно увеличилась и арендаторы массово пошли в суды. Первым, кто дошел до кассации, было ООО "Союз" (дело А40-59687/2013). Оно арендует участок в Москве на Ярославской улице и, проведя свою оценку земли, увидело, что рыночная стоимость меньше кадастровой примерно в 15 раз. "Союз" обратился в АСГМ с иском к Росреестру об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной. Судья Екатерина Коновалова в иске отказала, посчитав, что его вообще не должно было быть, так как он "затрагивает исключительные полномочия собственника".
Однако 9-й ААС, рассматривая апелляционную жалобу "Союза", с доводом Коноваловой не согласился. Апелляционная коллегия (Елена Кузнецова, Нина Панкратова и Татьяна Сумарокова) жалобу "Союза" отклонила по традиционным основаниям – за время процесса появилась новая кадастровая оценка и старая утратила правовое значение, – но в мотивировочную часть решения первой инстанции судьи определили внести изменения: арендатор может оспаривать кадастровую стоимость, так как его права и обязанности напрямую от нее зависят.
В кассации такое решение не устояло. Арбитражный суд Московского округа, рассматривая 26 июня кассационную жалобу Росреестра, отменил постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставил в силе (подробнее>>). Кассационная коллегия (Римма Латыпова, Михаил Агапов, Виктор Кузнецов) посчитала, что, заключив договор аренды, "Союз" согласился с существенным условием договора – размером арендной платы, в том числе с порядком его определения. "Установление кадастровой стоимости арендатором есть не что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора", – резюмировали судьи в своем постановлении от 3 июля 2014 года.
Вердикта кассации по этому делу ждали некоторые судьи 9-го ААС и регионов, рассматривающие иски с аналогичными требованиями. В частности, заседания откладывались по делу № А40-135098/2013, где ЗАО "Партнер Ф" просило установить кадастровую стоимость равной рыночной для арендуемого участка в Москве на Кавказском бульваре. 28 июля, спустя месяц после решения кассации по делу "Союза", апелляционная коллегия поддержала суд первой инстанции, который в иске "Партнеру Ф" отказал.
Но еще 25 июля та же кассационная инстанция, рассматривая спор о кадастровой стоимости по иску ООО "Макдом" (№ А40-100745/201), пришла к иным выводам. На этот раз коллегия в составе Анатолия Стрельникова, Елены Ананьиной и Владимира Кобылянского поддержала апелляцию, которая решила, что арендатор земельного участка вправе обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.
"Если арендная плата арендуемого у города Москвы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то и обязательства арендатора такого земельного участка напрямую зависят от того, какова кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец, будучи арендатором земельного участка, не вправе защищать свои права посредством оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, поскольку права и обязанности истца напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка", – сказано в постановлении от 25 июля 2014 года.
Кассационная коллегия поддержала и вывод 9-го ААС, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска не подлежит отмене, так как в ходе судебного производства были утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель. А определение рыночной стоимости на прежнюю дату кадастровой оценки, по мнению судей, утрачивает правовое значение, "так как к возникновению, изменению, прекращению его [истца] прав и обязанностей не приведет".
А вот в деле по иску ЗАО "Туристский гостиничный комплекс "ВЕГА" кассационная коллегия АС МО и вовсе решила отправить дело об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, на пересмотр в суд первой инстанции (дело № А40-115557/2013).
"Вега" в 2003 году заключила с Московским земельным комитетом (теперь Департамент госимущества) договор аренды земельного участка на Измайловском шоссе. 27 ноября 2012 года правительство Москвы утвердило новые результаты кадастровой оценки, и кадастровая стоимость спорного земельного участка повысилась до 401 млн руб., а арендная плата для ТГК "Вега" – до 6 млн руб. в год (предыдущие оценки в актах не указаны).
"Вега" заказал у оценщика ООО "Топ-Консалт" свое заключение по рыночной стоимости земли, которое показало, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 296 млн руб. И тогда арендатор в августе 2013 года обратился в АСГМ с требованием об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Однако в иске ему отказали. Судья Ольга Лилова посчитала, что арендатор не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, а также не вправе и выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка. "Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом отчету об оценке, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка", – рассуждала Лилова, а это, по ее мнению, недопустимо.
Апелляционная коллегия с ее доводами согласилась, а кассация – нет.
Судебная коллегия АС МО (Анатолий Стрельников, Сергей Нужнов и Владимир Кобылянский) указала, что в соответствии со ст. 2, 6, 10, 24.11, 24.19 Закона об оценочной деятельности юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим законом.
"Суд [первой инстанции], отказывая в иске и утверждая в обоснование такого решения, что арендатор земельного участка, якобы, не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, вместе с тем в должной степени не обсудил вопроса о том, а не лишается ли истец таким образом права на защиту и не нарушаются ли в данном случае, в первую очередь, права и законные интересы арендатора земельного участка, где расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности", говорилось в постановлении апелляции от 30 июля 2014 года.
Отметили в своем постановлении судьи и то, что "по неизвестной причине" судья Лилова не указала в решении конкретную норму права, в силу которой "Вега", будучи арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки его рыночной стоимости. И в итоге дело ушло на новое рассмотрение.
Сейчас некоторые проблемы оспаривания кадастровой стоимости частично разрешились. 21 июля этого года президент Владимир Путин подписал закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Теперь государственная кадастровая оценка может проводиться не чаще чем один раз в три года, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в два года, но не реже чем один раз в пять лет (раньше кадастровая оценка могла проводиться "не реже чем один раз в пять лет" без каких-либо ограничений). Кроме того, новый закон позволяет возвращать переплату "ретроспективно": теперь в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новая сумма будет применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре.
