Иски об оспаривании результатов кадастровой стоимости – давняя проблема российской правоприменительной практики, которую в июне этого года обобщил Пленум ВС РФ. "Право.Ru" разбирается в изменениях законодательства и том, как их оценивает юридическое сообщество.
Кадастровая стоимость земли используется при расчете земельного налога; также по ней рассчитывается арендная плата за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. А начиная с января 2014 года некоторые регионы, включая Москву и область, начали исчислять исходя из нее и налог на недвижимое имущество (раньше для этой цели служила балансовая стоимость). Минусом такой оценки недвижимости явилось то, что она зачастую не учитывала индивидуальных особенностей каждого оцениваемого объекта, а производилась массово. В результате кадастровая и рыночная стоимость значительно отличались друг от друга.
Вопрос, как оспорить результаты кадастровой оценки, далеко не праздный, потому что уменьшение кадастровой стоимости способно дать существенную экономию на налогах, платежах по аренде, выкупной стоимости земельного участка или плате за снятие запрета на строительство. Сами споры по установлению кадастровой стоимости – проблема давно назревшая. Особенно она обострилась в последние несколько лет, когда в суды массово пошли арендаторы московской земли – бывали случаи, когда кадастровая стоимость участка превышала рыночную в 15 раз (например, дело № А40-59687/2013), что в перспективе существенно увеличивает налоговую нагрузку.
"Арендатору – стоп?" и другие вопросы судебной практики
Характерным для оспаривания кадастровой стоимости земли в Москве и Московской области оказался вопрос о круге лиц, имеющих на это право. Статус собственников не вызывал недопонимания, а с арендаторами было сложнее. Так, региональные арбитражные суды относили к числу правомочных заявителей и арендаторов земель, находящихся в публичной собственности – в случае, если размер арендной платы по условиям договора аренды и в силу действующего законодательства определялся на основании кадастровой стоимости участка (дело № А82-9984/2013, № А19-9496/2013, № А60-18826/2013, № А33-20404/2012, № А60-19951/2013, № А76-10265/2013). Другие суды – например, ФАС Московского округа (дело № А40-59687/13) или Арбитражный суд Москвы (дело № А40-176353/2013) демонстрировали противоположный подход, указывая в своих определениях, что "установление кадастровой стоимости арендатором есть не что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора". Были и случаи, когда две первых инстанции придерживались аналогичного мнения, но их поправляли в кассации, признавая права арендатора на оспаривание (дело № А40-101419/2013, № А40-115557/2013).
Точку в споре незадолго до своей ликвидации поставил ВАС РФ – 15 июля 2014 года он опубликовал Постановление Президиума ВАС РФ № 13839/13, в котором однозначно дал арендатору участка право оспорить его кадастровую стоимость: "…помимо собственников земельного участка и органов местного самоуправления к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями таких комиссий (по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) и судебными актами, можно также отнести арендаторов земельных участков…", написал суд.
Помимо вопроса по кругу лиц, ВАС разъяснил в документе свою позицию и по другим, не менее значимым аспектам этой области. Так, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не являются самостоятельными государственными органами или организациями, отметил Президиум, и поэтому в судебном споре помимо них должен участвовать соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. А отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка Президиум ВАС отнес к числу доказательств, подтверждающих его рыночную стоимость. И поскольку суду необходимо проверять достоверность такого доказательства, то ВАС решил, что к участию в деле возможно привлекать как независимого оценщика, чье заключение о рыночной стоимости оценивает суд, так и того оценщика, который непосредственно изготовил отчет об определении кадастровой стоимости.
Спустя неделю, 21 июля 2014 года, вступил в силу закон № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который немного прояснил проблемы оспаривания кадастровой стоимости – в частности, утвердил периодичность проведения государственной кадастровой оценки: теперь вместо "одного раза в пять лет без ограничений" она может проводиться не чаще чем один раз в три года, а в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) – не чаще чем один раз в два года, но не реже чем один раз в пять лет. Кроме того, этот закон позволил возвращать переплату "ретроспективно": теперь в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новая сумма начнет применяться с 1 января календарного года, в котором было подано заявление о соответствующем пересмотре.
А через месяц другой закон № 143-ФЗ, вступивший в силу 6 августа прошлого года, исключил рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов, переложив эту ношу на федеральные суды общей юрисдикции.
Количество споров растет
За последние 4 года кривая статистики по оспариванию результатов кадастровой стоимости идет вверх – по данным Росреестра, в 2011 году суды рассмотрели 1189 судебных исков по названной тематике; через год уровень остался тем же – 1200 дел, но затем резко повысился – в 2013 году судами было рассмотрено уже 6190 дел этой категории. Причем наибольшая их часть касается установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – такие иски составляют 75 % от общего количества поданных заявлений.
В прошлом 2014 году во все суды Российской Федерации было подано больше 14 000 исков, связанных со спорами о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости. Но владельцы недвижимости стали проигрывать чаще – по результатам рассмотрения таких споров, удовлетворено порядка 8 000 исков, то есть больше половины от их общего числа, в то время как в 2013 году по таким делам было принято 67,3% положительных решений.
А за первое полугодие 2015 года в судебные органы подано уже 9146 судебных исков в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Цифры говорят о том, что результаты кадастровой оценки в судах оспаривать можно и нужно.
Спасительный Пленум
В итоге увеличение количества исков об оспаривании результатов кадастровой стоимости, изменение подведомственности этих дел и отсутствие единообразной судебной практики подвигло Верховный суд РФ на разработку соответствующего Постановления. Первое обсуждение проекта прошло 2 июня этого года (подробнее>>>), но окончательно приняли его только 30 июня, утвердив все необходимые поправки (подробнее>>>).
По словам разработчиков, в документе были максимально сохранены подходы, которые при рассмотрении этой категории дел выработали еще арбитражные суды. Для заявителей в Постановлении закрепили ряд новых гарантий – например, теперь дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, утвердили ли ее органы власти до вынесения судебного решения. Правда, если заявитель захочет изменить свои требования, ему придется подавать в суд новое заявление. О пересмотре кадастровой оценки теперь могут просить бывшие собственники (в том случае, когда ее результаты затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика в том налоговом периоде, в котором подано заявление), а также органы местного самоуправления и государственной власти. А предметом оценки при определении кадастровой стоимости отныне могут быть не только земельные участки, но и вообще все те объекты, чью кадастровую оценку можно провести.
Юридическое сообщество в целом оценивает проделанную Пленумом работу положительно, но находит и минусы. Отдельной благодарности, как считает советник адвокатского бюро DS Law Денис Зайцев, заслуживают заблаговременные разъяснения ВС о порядке оспаривания кадастровой стоимости в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ, который вступит в силу только с 15 сентября 2015 года. Но некоторые вопросы, по его мнению, остались незатронутыми: "недостаточными кажутся разъяснения Пленума ВС в отношении налоговых аспектов оспаривания кадастровой стоимости (например, в части применения абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценке, абз.6 п.1 ст. 391 НК РФ), тогда как удельный вес таких споров достаточно высок и продолжает расти". А отдельные пункты Постановления даны слишком общо и допускают неоднозначное толкование, говорит он.
Елена Мякишева, адвокат Юридической группы "Яковлев и Партнеры", отмечает, что в постановлении нашли разрешение вопросы, связанные с отнесением к недостоверным сведениям кадастровых и технических ошибок (раньше имела место практика, когда такие ошибки не признавались недостоверными сведениями, и заявителю указывалось на необходимость исправлять их в ином порядке), с последствиями утверждения результатов очередной кадастровой оценки в процессе рассмотрения спора (установлено, что дело должно быть рассмотрено по существу). Эти разъяснения существенно облегчат жизнь заявителей, говорит она. С ней солидарен партнёр юридического бюро "Падва и Эпштейн" Антон Бабенко: "Разъяснения делают процедуру оспаривания кадастровой стоимости для заявителей более понятной"
Вместе с тем Мякишева видит минусы. "В постановлении есть ряд положений, которые затруднят оспаривание кадастровой стоимости. Например, при наличии сомнений в обоснованности доводов заявителя суд может вынести на обсуждение даже те обстоятельства, на которые ответчик не ссылается. То есть, заявитель может оказаться в ситуации, когда он вынужден возражать на доводы не только своего процессуального противника, но и суда.
Еще один спорный вопрос – закрепленное в п. 27 постановления правило о невозможности повторного обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на ту же дату, в отношении того же объекта. Эта позиция обоснована в ситуации, когда заявитель пытается повторно пересмотреть кадастровую стоимость по тому же основанию (например, он снова обращается с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но предоставляет новый отчет об оценке). Между тем, буквальное толкование этого пункта закрывает и возможность повторного обращения в суд при наличии иного основания для пересмотра (например, сначала имело место обращение в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки, а после – с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной), что необоснованно ограничивает права заявителя по сравнению со ст. 134 ГПК РФ".
