Авторы: Марина Труханова, Георгий Яшунский
Власти Москвы приступили к сносу самовольно построенных, по мнению мэрии, торговых центров и павильонов. Попытка оспорить соответствующее постановление в Мосгорсуде не удалась: он посчитал, что решение арбитража о признании здания не самостроем не имеет преюдициального значения, а также объяснил, почему владельцы снесенных строений не имеют права на получение компенсации.
"Ночью длинных ковшей" назвали СМИ ночь с 8 на 9 февраля, когда ровно в полночь в разных районах Москвы приступили к сносу павильонов и торговых центров, включенных в приложение к постановлению правительства Москвы № 829-ПП "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы" от 8 декабря 2015 года и признанных самовольными постройками во внесудебном порядке. Всего из 104 указанных в документе объектов начат демонтаж 97, в число которых вошли как небольшие, так и крупные комплексы – ТЦ "Альбатрос" у метро "Щелковская", ТЦ "Пирамида" на "Тверской", торговые ряды у "Чистых прудов", павильоны у метро "Кропоткинская", "Арбатская" и "Улица 1905 года". Общая площадь помещений, подлежащих сносу, составила 50 000 кв м.
"Сегодня снесли строения, незаконно возведенные на инженерных коммуникациях и над технической зоной метро, опасные для москвичей. Объекты возведены в основном в 90-е годы при явном попустительстве либо содействии чиновников. Места, где находились эти объекты, благоустроим", – объяснил необходимость принятых мер мэр Москвы Сергей Собянин в своем аккаунте в соцсетях.
Почему сносят?
п. 1 ст. 222 ГК РФ гласит: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
В июле прошлого года ст. 222 ГК РФ была дополнена п. 4, позволяющим органам местного самоуправления сносить самострои в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях создания или возведения такой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если он расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
"Уже тогда было понятно, что новая норма достаточно неоднозначная и подходить к ее толкованию нужно крайне осторожно, – говорит Павел Хлюстов, партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры". – В частности, не совсем понятно, подлежит ли применению административный порядок сноса к объектам, запись о праве собственности на которые внесена в ЕГРП. Ведь в силу известной всем ст. 2 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Не меньший интерес вызывает возможность использования административного порядка к тем постройкам, срок исковой давности для сноса которых истек. Я лично склонен к тому, что в обоих случаях положения п. 4 ст. 222 ГК РФ применению не подлежат", – считает юрист.
Воспользовавшись новеллой, правительство Москвы 8 декабря 2015 года приняло постановление № 829-ПП "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы", в котором были перечислены 104 объекта, подлежащие сносу. В адрес владельцев ТЦ и павильонов были направлены уведомления о том, что принудительный демонтаж начнется после 21 января этого года, 97 построек владельцам предлагалось разобрать за свой счет до 8 февраля. Власти Москвы даже обещали в самом постановлении компенсировать "послушным" хозяевам самостроев демонтажные работы.
Мэрию не смутило, что на часть строений зарегистрировано право собственности, и что владельцы некоторых из них не раз доказывали в суде, что те не являются самовольными постройками. По данным общественной организации малого и среднего бизнеса "Опора России", по 27 из 104 объектов имеются судебные решения об отсутствии самостроя. Например, ООО "Юка" – собственник павильонов у метро "Краснопресненская" еще в 2014 году подтвердил законность их размещения в Арбитражном суде Московского округа, следует из материалов дела № А40-44702/2013.
Павильон на ул. Народного Ополчения признан легальным в Верховном суде РФ, который отказал в пересмотре решения по иску Москвы к владельцу постройки – ООО "ТДКМ". Согласно ему, строение не было признано самостроем. Правда, АСГМ не удовлетворил ходатайство компании об обеспечительных мерах, запрещающих снос здания. "Из материалов дела не следует, что непринятие заявленных обеспечительных мер может привести к причинению ему значительного ущерба или к невозможности исполнения судебного акта, поэтому ходатайство удовлетворению не подлежит", – отмечается в определении по делу № А40-2196/2016.
В сходную ситуацию попало и ЗАО "Альбатрос" – собственник одноименного торгового центра у метро "Щелковская". 20 января текущего года АС МО признал, что его нельзя назвать самостроем. "Спорный объект не может рассматриваться как самовольная постройка, поскольку новый объект недвижимого имущества не возник, конструктивные характеристики объектов не изменились, площадь застройки строений и строительный объем зданий не изменились", – сказано в постановлении по делу № А40-135519/13. В тот же день обществу отказали в принятии обеспечительных мер все на том же основании (дело № А40-7682/2016).
По словам адвоката Павла Хлюстова после получения уведомлений о сносе строений в суды, с целью их легализации, обратились многие владельцы объектов, попавших в "список 104". Все они просили принять обеспечительные меры – запретить демонтаж построек. "Учитывая, что заявители представили официальное уведомление о том, что ТЦ будут снесены после 21 января, логично предположить, что суд должен был наложить обеспечительные меры. В противном случае, после сноса объекта рассмотрение дела утратит смысл. Вместо этого суды отказали в наложении обеспечительных мер, мотивировав это тем, что заявители не обосновали необходимость для их наложения. Замечательная логика, точнее ее полное отсутствие", – комментирует юрист.
Как Москва защищает нарушенные права
Оспорить постановление № 829, а также отдельные пункты его приложения № 2 – того самого списка из 104 самостроев – в Мосгорсуде пытались владельцы 11 нежилых зданий, расположенных в разных районах Москвы. Суд объединил четыре заявления в одно административное производство. Истцы мотивировали свои требования тем, что принадлежащие им здания "не обладают признаками самовольной постройки", а изданное правительством Москвы постановление "нельзя квалифицировать как решение o сносе самовольной постройки, принимаемое в установленной законодательством определенной форме". Они утверждали, что документ "неправомерно устанавливает возможность внесудебного лишения граждан и юридических лиц их права собственности на принадлежащее им имущество без какой-либо справедливой и разумной компенсации причиняемых убытков" и нарушает права не только тех лиц, не обратившихся за регистрацией, но и тех, кто зарегистрировал право собственности в ЕГРП.
Александра Лопаткина, которая рассмотрела заявления 24 декабря 2015 года, отказала в удовлетворении исковых требований всем четырем истцам. Судья сочла, что правительство Москвы обладало достаточной компетенцией не только для принятия оспариваемого нормативного акта, но и организации сноса самовольных построек. Здесь судья сослалась на все тот же п. 4 ст. 222 ГК РФ, где говорится, что если лицо, осуществившее самострой, не было выявлено, демонтировать его вправе орган местного самоуправления.
Лопаткина признала необоснованной ссылку истцов на то, что постановление № 829 нельзя назвать актом о сносе самовольной постройки, принятой по форме, установленной законом. Все потому, что ни федеральным, ни региональным законодательством не предусмотрены особые требования к форме такого решения или к его содержанию. Судья указала, что в "списке 104" приводятся все сведения, позволяющие идентифицировать объекты, такие как их точные адреса и зона нахождения.
Использование земли, находящейся в собственности или на территории Москвы без получения от муниципалитета документов, являющихся основанием для пользования, и (или) разрешения на строительство (а у некоторых они были, но, по мнению суда, не на возведение капитальных объектов. См. ниже – прим. ред.), суд назвал "нарушением прав города Москвы на распоряжение соответствующими земельными участками". Столичные власти могли их защитить "путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права", то есть обязать владельцев снести самострои. А если те не выполнят требования, осуществить "самозащиту гражданских прав во внесудебном порядке". При этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению. Лопаткина посчитала, что в спорном постановлении принцип соразмерности соблюден: мэрия установила индивидуальные сроки по каждому из самостроев, дала время на вывоз находящего внутри имущества на подходящие площадки, и, что самое важное, дала возможность получения компенсации за снос самовольной постройки и определение органа исполнительной власти, к которому можно за ней обратиться.
"При отсутствии факта предоставления земельного участка для строительства капитального объекта предоставления земельного участка для строительства капитального объекта объект не может считаться созданным правомерно, независимо от наличия иных документов, полученных в период строительства", – резюмировала Лопаткина, по сути дисквалифицировав любые документы, в том числе и о праве собственности, которые могли представить ответчики.
Можно ли было строить?
Попыталась судья Лопаткина разобраться в том, могли ли заявители пользоваться землей, на которой находились принадлежащие им постройки. Так, у ООО "Таганка" – собственника восьми объектов на перекрестке улиц Таганской и Марксистской, был договор аренды под строительство ТЦ из легких металлоконструкций с префектурой округа, а в апреле 2012 года компания внесла в ЕГРП шесть из восьми объектов. Суд признал павильоны объектами капитального строительства, тогда как ООО "Таганка" получало разрешение на постройку временных некапитальных сооружений, не являющихся объектами недвижимости.
Еще в 1998 году городской патент на размещение и эксплуатацию торгового павильона из быстровозводимых конструкций по адресу пр. Мира, 90-92 получило ТОО Фирма "Звездочка" (позже ООО "Звездочка"), оно также зарегистрировало право собственности. Фирма заключила краткосрочный договор аренды земли под постройку некапитального объекта (что особо подчеркнул суд), и несколько раз его перезаключала. Срок действия последнего договора истек 24 апреля 2014 года. "Таким образом нежилое здание создано (возведено) на участке, не отведенном для этих целей", – сказано в решении.
Схожая история вышла и с помещениями по улице Тверской, 18 "А", владельцем которых является ООО "Пирамида". Участок для строительства некапитальных сооружений по договору аренды компания получила еще в 1994 году. В октябре 2013 года общество зарегистрировало право собственности на объект. Особым случай "Пирамиды" делает то, что 4 декабря 2013 года АСГМ не признал постройку самовольной (дело № А40-9310813), и это решение устояло в апелляции. Однако судья Лопаткина указала, что для правительства Москвы данное решение преюдициального значения не имеет, в силу ст. 69 АПК РФ и ст. 64 КАС РФ (освобождение от доказывания). По мнению суда, обстоятельства, связанные с возведением объекта капитального строительства в охранной зоне сетей и сооружений централизованной системы водооотведения, подлежали установлению на общих основаниях и в АСГМ не исседовались. Кроме того, решение было принято до принятия поправки в ст. 222 ГК РФ, которая изменила критерии самовольности постройки.
Эти выводы суда немало удивили экспертов, опрошенных "Право.ру". "Каким образом не отмененное решение Арбитражного суда, признавшего объект недвижимости законной постройкой, стало пустой бумажкой для другого судьи?" – удивляется Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". Ему вторит и Павел Хлюстов из "Барщевский и партнеры": "Снос таких объектов вызывает полное недоумение. Фактически те, кого Москва не смогла снести через суд, были снесены в административном порядке в обход вступивших в законную силу судебных актов. Принципы верховенства права и правовой определенности были попраны и с позором выброшены из Москвы", – комментирует он.
Участок по адресу ул. Красный Казанец, вл. 6 изначально сдавался в аренду "Московскому городскому союзу автомобилистов" под строительство двухэтажного гаража-стоянки. В 1998 году объект был принят в эксплуатацию, в 2005 – реконструирован. В январе 2006 года ООО "Корона-Авто" зарегистрировала право собственности, но уже не на гараж, а на трехэтажное нежилое здание автомойки. Суд указал, что земельный участок под строительство и эксплуатацию такого объекта не представлялся, а разрешение на реконструкцию гаража-стоянки не может быть признано документом, доказывающим законность его возведения.
Кроме того, все спорные сооружения, согласно заключению комитета Москвы по архитектуре и градостроительству, находятся в охранных зонах сетей и сооружений связи, электросетевого хозяйства, линейных объектов и на территориях общего пользования, а значит, могут быть небезопасны.
Убытки не компенсируют
В постановлении № 829 сказано, что владельцы построек под снос вправе обратиться за компенсацией в префектуру того округа Москвы, где они были расположены, при условии предоставления документов, прекращающих право собственности на объекты с внесением соответствующих изменений в ЕГРП. Однако судья Лопаткина в такой возможности для заявителей отказала.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольный застройщик не приобретает право собственности на ввозведенный им объект, а значит, самострой "не может являться объектом гражданских прав". "Расходы, подлежащие возмещению собственнику самовольной постройки, не могут быть классифицированы в качестве убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено, тогда как в данном случае компенсация производится фактическому правонарушителю", – говорится в решении Мосгорсуда. Поэтому компенсировать реальный ущерб и упущенную выгоду заявителям невозможно.
Заявители намерены обжаловать решение. Екатерина Ефанова, представляющая интересы ООО "Пирамида 2000", уверена, что ВС отменит решение Мосгорсуда, поскольку "если его не отменить, то этот документ переворачивает всю правовую систему, начиная от Конституции и Гражданского кодекса и заканчивая теми же нормативными актами правительства Москвы". Восстановить уже снесенные здания вряд ли получится, но владельцы смогут претендовать хотя бы на обещанную компенсацию.
Отсутствие разрешения на строительство или использование земли, по мнению суда, является основанием для признания постройки самовольной, даже если этот объект зарегистрирован в ЕГРП. Наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе, который нельзя признать принудительным изъятием имущества у собственника (ст. 235 ГК РФ). "Оспариваемое постановление не регулирует вопросы изъятия каких-либо земельных участков, поскольку в нем речь идет исключительно о сносе самовольных построек", – объясняет такую позицию Лопаткина.
"Пирамида" не одинока
ТЦ "Пирамида" – не единственный легализованный судом самострой, который, тем не менее, подлежит сносу. Так, в ночь с 8 на 9 февраля были демонтированы небольшие 2-, 3-этажные торговые центры на Чистых прудах, в Марьине и на ул. Баррикадной, которые также не были признаны самовольными постройками. "Демонтаж павильонов был осуществлен не в рамках закона, поскольку судебное решение (квалифицирующее объекты не как самострой) является приоритетным", – говорит гендиректор юридической компании Urvista Алексей Петропольский, представляющий интересы собственников уничтоженных ТЦ. По его словам, сотрудники "Росавтодора", которые занимались сносом объектов, не смотрели ни на решения суда, ни на свидетельства о праве собственности, ни на договор аренды земли сроком на 49 лет.
Петропольский не спорит, что в документах на объекты, выданных еще в 90-е годы, "было не все кристально чисто", однако говорит, что сегодняшние арендаторы и владельцы помещений "к тем документам не имеют никакого отношения и купили бизнес за рыночные деньги". "Построенные здания признавались капитальными либо по решению суда, либо по итогам экспертизы. Получив бумаги из префектуры, предприниматели оформляли право собственности и заключали договор аренды. Но нынешняя власть считает эти документы нелегитимными", – с грустью констатирует юрист.
Что дальше?
Сергей Селиверстов, зампредседателя московского отделения организации предпринимателей "Опора России", считает, что инициатива московских чиновников, ревшивших "не утруждать себя поиском компромиссных решений", серьезно ударила по малому и среднему предпринимательству и ухудшила бизнес-климат, что непременно отразится на позициях столицы в рейтинге Doing business. По его оценкам, из-за ликвидации павильонов без работы остались от 10 000 до 15 000 человек.
На взгляд Селиверстова, для добросовестных предпринимателей, имеющих на руках все документы, городские власти могли предусмотреть иные механизмы, кроме как снос, например приведение объекта в соответствие с архитектурным обликом, вынос коммуникаций за счет владельца, а применительно к вопросу о безопасности объектов можно было ввести страховые программы. Он, помимо прочего, удивляется, почему снос начался под покровом ночи, словно это была "тайная военная операция против врагов".
Снос московских самостроев наделал столько шума, что законность действий городских властей предложили проверить сразу в Госдуме и Общественной палате. Депутат Валерий Рашкин направил в Генпрокуратуру запрос, в котором требует "провести проверку наличия надлежащих правовых оснований для сноса объектов торговли" и "осуществить проверку действий властей Москвы по вопросу возмещения убытков предпринимателей, осуществлявших деятельность на снесенных объектах торговли, и их собственников". Кроме того, депутат просит установить, насколько законны были действия властей и полиции в ходе сноса павильонов. В письме Сергею Собянину Рашкин просит сообщить, имелись ли нормативные акты для сноса, а также объяснить необходимость демонтажа.
Комитет Госдумы по экономической политике заявил ТАСС, что нижняя палата может принять законопроект, который предусмотрит компенсацию предпринимателям в случае сноса их торговых павильонов. Предполагается, что документ включит предоставление за счет города аналогичных торговых точек, а также возможность заключать договор аренды минимум на семь лет.
В Кремле заявили, что вмешиваться в ситуацию не будут. "В целом эту тему мы не считаем темой Кремля. Все-таки это тема Москвы", – сказал пресс-секретарь президента Дмитрй Песков, передает "Российская газета".
Собянин заявил, что прежним владельцам при их желании будет предоставлена возможность построить торговые объекты в других местах и уже на законных основаниях. При этом начальник департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Олег Бочаров в интервью РБК сообщил, что город за свой счет построит павильоны, права аренды на которые будут разыграны на конкурсе. "Никаких преференций никому не будет – все арендаторы смогут принять участие в аукционах на общих основаниях", – подчеркнул Бочаров.
Вопрос на 30 миллиардов рублей
Михаил Вышегородцев, бизнес-омбудсмен Москвы, в интервью "Русской службе новостей" посоветовал владельцам снесенных построек подать на мэрию в суд. Он отметил, что ряд предпринимателей готовят обращение в Конституционный суд, а также требуют у Верховного суда оценить законность действий московских властей. С ним согласен и адвокат Павел Хлюстов: "Единственным реальным способом защиты прав владельцев снесенных торговых центров является обращение с иском о взыскании убытков. Тем не менее очевидно, что московским судьям будет психологически трудно признать действия Москвы незаконными, поэтому реальные шансы добиться компенсации крайне малы. Единственная надежда – на Верховный Суд и Конституционный Суд". По оценкам Селиверстова, если все владельцы объектов, права на которые подкреплены свидетельством о собственности, потребуют в суде у города компенсации, то сумма исковых претензий составит от 22 до 30 млрд руб.
