Как это работает: реновация во втором приближении

Можно ли сделать так, чтобы наш дом не сносили?

Конечно, для этого мэрия и организовала голосование жителей хрущевок. В программу войдут только те дома, где "за" выскажутся не менее 2/3 собственников и нанимателей жилых помещений. По последним данным, озвученным Сергеем Собяниным, от реновации уже отказались жильцы 200 домов. Просить их передумать никто не будет, дом просто исключают из списков. Узнать, как идет голосование по вашему (или любому другому) дому, можно здесь.

Между тем Александр Ермоленко, партнер "ФБК Право", считает саму процедуру голосования весьма спорным моментом. "Само по себе решение вопросов собственности голосованием противоречит природе и конституционному смыслу этого права. Такой подход является абсолютно недопустимым и открывает ящик Пандоры, порождает целый набор долгосрочных негативных социальных эффектов, – говорит юрист. – Завтра мы будем голосовать за изъятие заводов у олигархов или месторождений у иностранных инвесторов. Так просто не может быть в обществе с рыночной экономикой".

А если нашего дома нет в списке, но мы за реновацию?

Он может туда попасть, если является домом первого периода индустриального домостроения (аналогичен по характеристикам) и находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Но за это также должны проголосовать 2/3 жильцов на общем собрании.

Когда проголосовать?

Прямо сейчас. И это не шутка. Голосование, которое началось 15 мая, продлится лишь до 15 июня. По крайней мере, пока о том, что на решение могут дать больше времени, ничего не известно.

Как проголосовать?

Лично или всем домом. В первом случае можно сделать это двумя способами:

 Заочно на портале "Активный гражданин" (нужно указать ФИО, номер паспорта, СПИЛС, дату рождения и номер плательщика с квитанций за квартплату). Если вы проолосуете несколько раз, засчитают последний по времени результат.

 Очно в любом центре "Мои документы", он же МФЦ (с собой придется взять паспорт и свидетельство о праве собственности или договор соцнайма)

Во втором – жители могут провести общее собрание собственников и принять решение на нем, тогда итоги "личного" голосования по такому дому учитываться не будут. На парламентских слушаниях в Госдуме 6 июня глава "Справедливой России" Сергей Миронов сказал, что голосование в МФЦ и на портале "Активный гражданин", по его мнению, необъективно и его лучше проводить именно в форме собраний. Впрочем, выбор за жителями хрущовок.

Должен ли я голосовать?

Да, если вы – собственник хотя бы доли квартиры или наниматель жилья. Решение за детей, на которых оформлена недвижимость, могут принять их родители.

Как посчитают голоса?

В законопроекте vol. 2 сказано, что порядок проведения голосования и учета голосов должен устанавливаться нормативным правовым актом города Москвы, что не слишком устраивает юристов.

"В связи с тем, что результат голосования по вопросу включения дома в программу реновации является ключевым, полагаю, все связанные с ним процедуры стоит обговорить уже сейчас, чтобы ни у кого не возникало связанных с этим опасений. Поэтому предложение определять порядок голосования учёта голосов нормативно-правовым актом Москвы может вызвать массу недовольств", – комментирует Марина Костина, адвокат Юридической группы "Яковлев и Партнеры".

С ней согласен и Александр Ермоленко из "ФБК Право", считающий, что это с большой вероятностью породит новые злоупотребления. "Мы их уже наблюдаем: голосование москвичей по реновации проходит в условиях отсутствия федерального закона о реновации. Вопрос "за кого проголосовали непроголосовавшие" сейчас так же неясен, как и после первого чтения. А это основной процедурный вопрос, принципиальный", – комментирует он. Власти Москвы говорят о том, что определение списка домов для включения в программу путем голосования – предварительный этап, поэтому оно и проводится заранее, до принятия закона.

А если я не проголосую?

Голоса "молчунов" посчитают пропорционально голосам тех, кто принял участие в голосовании.

Например, в доме 148 квартир. Свою позицию относительно реновации озвучили жильцы 86 из них, причем "за" были 58 квартир, или 67%, "против" – 26 квартир, или 33%.

Значит, голоса "молчунов" из 62 квартир поделят следующим образом: будет считаться, что 42 из них (67%) были "за", а 20 (33%) – "против".

Можно ли передумать?

Да, но не единолично, а всем домом. Можно исключить свой дом из программы реновации до заключения первых договоров о переезде или получении компенсации за жилье, но не позднее 90 дней со дня принятия решения о реновации. За это на общем собрании собственников должны проголосовать более 1/3 жильцов.

"Смущает, что принять решение об исключении дома из проекта программы реновации возможно голосами более одной трети от общего числа голосов всех собственников помещений в таком доме. Разумнее было бы сделать более половины, но, возможно, законопроект был составлен именно так, так как программа реновации затратна (не финансово, но по времени, перевозки вещей и иным нефинансовым причинам) для собственников", – комментирует Дмитрий Куликов из "Юков и партнеры". 

Куда придется перехать?

Всем, кроме жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов, квартиры дадут в границах того же района, где они жили раньше. Тем, кто попал в список исключений – в границах того же округа. Если очень хочется переехать в другой район, это возможно по письменному заявлению и при наличии свободных квартир.

В какие дома и квартиры нас расселят?

Дома

Квартиры

Правительство столицы разработало буклет с картинками, в котором вкратце объясняет, куда придется переехать. Из него можно понять, что новые дома будут высотными (от 10 этажей) из современных материалов (монолит или панель нового поколения), которые смогут прослужить не меньше 100 лет. Рядом устроят детские площадки и скверы, с сохранением зеленых зон "старых" районов. Подъезды обещают оборудовать скоростными лифтами и видеокамерами от вандалов. Квартиры жильцам передадут с ремонтом "под ключ" – установленной сантехникой и плитой на кухне, пластиковыми окнами, входной и межкомнатными дверями, напольными покрытиями, обоями под покраску, кафелем в ванной и на кухне. В новых квартирах будут раздельные комнаты, обязательные балкон или лоджия. Хорошая звукоизоляция и высокие потолки прилагаются.

Отдам старую квартиру, а что взамен?

Равнозначное или, если вы подадите соответствующее заявление, равноценное жилое помещение. В чем разница? "Равноценная" – новая квартира, рыночная стоимость которой равна "старой". "Равнозначная" – та, которая соответствует прежней по своим потребительским характеристикам: в ней тот же метраж, количество комнат, она расположена в том же районе и так далее.

Александр Ермоленко из "ФБК Право" полагает, что жилье все же должно быть равноценным, поскольку ч. 3 ст. 35 Конституции говорит именно о равноценном предварительном возмещении. "Этот момент в поправках не скорректирован, по-прежнему речь идёт о равнозначности, определение этого термина в законе ничего не меняет по сути. Это всё так же неконституционно", – говорит юрист.

"Для соблюдения интересов жильцов было бы правильнее предусмотреть возможность высказать пожелания к предоставляемому помещению в части отдельных параметров и/или право однократно отказаться от предлагаемого варианта, либо обязанность власти предлагать сразу несколько вариантов на выбор", – добавляет Марина Костина из "Яковлев и партнеры".

Не хочу новую квартиру, хочу компенсацию

Да, пожалуйста. Пишите заявление и получайте равноценное возмещение в денежной стоимости, рассчитанное по рыночной стоимости жилья. Но помните, что выплат не вправе требовать владелец квартиры, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения.

Со мной будут заключать какой-то договор?

Конечно. Новую квартиру или компенсацию за старую дадут на основании договора, который заключается  между собственником и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Согласно ему, вы получите новое жилье или выплату, а взамен откажетесь от права осбственности на "старую" квартиру. К таким соглашениям будут применяться правила гражданского законодательства о купле-продаже, но с учетом особенностей, предусмотренных законом о реновации.

Если вы не подпишете договор в течение 90 дней с момента получения бумаг, власти будут вправе обратиться в суд с требованием принудить вас к его заключению.

Я не владелец, а наниматель жилья, что делать?

Все в порядке, вам тоже дадут равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а по письменному заявлению эта квартира может быть предоставлена вам в собственность на основании договора передачи жилого помещения. Все члены семьи нанимателя сохраняют право пользования в отношении новой квартиры.

А можно мне квартиру побольше?

Да, при желании вы можете сменить "однушку" на "двушку" или "трешку", но с доплатой за дополнительные комнаты или метры по рыночной стоимости, в том числе из средств материнского капитала или жилищных субсидий.

Купил квартиру в ипотеку, как быть?

Ничего страшного, после сноса пятиэтажки, где располагалась ипотечная квартира, обременение, с сохранением всех условий договора, перейдет на новое жилье. Отказаться и потребовать от вас досрочного погашения кредита банк не сможет.

Уже много лет жду улучшения жилищных условий, это учтут?

Учтут и предоставят новую, улучшенную, квартиру вне очереди. Впрочем, по желанию можно сохранить статус очередника, получив квартиру, равнозначную предыдущей.

Если мне что-то не нравится, это можно обжаловать?

В новой редакции законопроекта это напрямую не прописано, но из текста исчезла поправка, в которой говорилось, что обжаловать можно лишь равнозначность предоставленной квартиры.

Об этом говорит и Илья Шахтмейстер, юрист земельно-имущественного департамента HEADSConsulting: "Не  указано, какие  именно  решения  уполномоченных  органов  и  в  каких  случаях  могут  быть  обжалованы  в  судебном  порядке. До  сих  пор  прямо  не  урегулирован  вопрос  относительно  того, смогут  ли  граждане  обжаловать  решения  о  равноценности  предоставляемого  возмещения  в  денежной  форме, решения  о  равнозначности  предоставляемого  жилого  помещения  и  т. д." 

Мэрия Москвы в своих информационных материалах уточняет, что жители вправе подать жалобу на:

 решение о реновации;

 равнозначность предоставляемой квартиры;

 равноценность предоставляемой квартиры или размер компенсации ее рыночной стоимости;

 судебное решение о переселении.

Куда пойдут взносы на капремонт?

Несколько лет вы собирали средства на ремонт дома, а теперь его собрались сносить. Что ж, как только ваша пятиэтажка будет включена в программу реновации, взносы на капремонт из квитанций о квартплате исключат, а собранные деньги пойдут на строительство новых домов.

Если такое помещение не входит в общее имущество, чьим оно станет?

Его изымут для нужд города Москвы, выплатив владельцу компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости.

"В отношении нежилых помещений поводов для беспокойства больше, – говорит Марина Костина из "Яковлев и партнеры". –Их собственники вправе расчитывать только на денежную компенсацию, так как о равнозначном помещении в законопроекте речи не идёт".

Я – предприниматель, арендую помещение в доме под снос. Прощай, бизнес?

Не обязательно. Если ваш договор аренды прекращается в связи с реновацией, то с вами заключат новый, на равнозначное помещение, находящееся в собственности города Москвы, на тех же условиях на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот. В случае если срок прекращаемого соглашения истек, но оно считается возобновляемым, новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.

Если же бизнесмен имел преимущественное право на приобретение "старого" помещения в доме под снос, то оно сохраняется в отношении "нового", предоставленного по договору аренды.

"Арендаторы нежилых помещений, находящихся в собственности Москвы, вправе рассчитывать на предоставление равнозначного помещения, но в данном случае его характеристики определяет не закон о статусе столицы, а закон о защите конкуренции", – нашла еще один недостаток Костина.