Президиум Высшего Арбитражного Суда направил на новое рассмотрение скандальное дело о продаже с торгов права аренды "золотого" куска земли в районе Кутузовского проспекта. Тем временем, разморозка строительства элитного дома, квартиры в котором начали продаваться 8 лет назад, с переходом дела на новый виток судебной спирали опять откладывается.
История вопроса
Продажа квартир в многофункциональном жилом комплексе на ул. Кастанаевская на западе Москвы началась на этапе проектирования еще в 2004 году. В него должны были войти два многоэтажных здания общей площадью более 7000 кв м, стоянки, офисные помещения. Кредит на постройку заказчику – ООО Фирма "Арктур-строй" — выдал "Русский коммерческий банк" в июне 2007 года. На эти деньги "Арктур-строй" заключил договор аренды на участок с государством сроком на 49 лет (стоимость права аренды при этом составила 675,5 млн руб.). Однако дальше стадии котлована дело не пошло, а "Арктур-строй" в какой-то момент перестал погашать кредит, и оставшиеся 57,2 млн швейцарских франков ($56,5 млн) банку пришлось взыскивать через суд. Требование было удовлетворенно Арбитражным судом г. Москвы в ноябре 2010 года, однако по второй части иска – обращению взыскания на долю в собственности по объекту на Кастанаевской – банк потерпел фиаско.
Управление объектом перешло в руки ООО "Фарн-трейд", инициатора стройки и бывшего соратника "Арктура" по простому товариществу, созданному специально для завершения проекта. Но так как "Русский коммерческий банк" по-прежнему хотел получить причитающиеся ему проценты по кредиту, то он снова обратился в суд. Арендованный у города участок на ул. Кастанаевской оказался единственным активом "Фарн-трейда", и в суде решено было продать долю "Фарн-трейда" в долгострое. Так право аренды арестованного участка ушло с молотка в руки ООО "Просто", которое предложило самую высокую цену – 62,5 млн руб. Торговым оператором выступило ООО "Цветметинвестхолдинг", которое разместило в подмосковной газете "Край родной" сведения о дате предстоящих торгов и о начальной цене.
Судебные тяжбы
В честности результатов аукциона усомнился как сам должник ("Фарн-трейд"), так и один из взыскателей в исполнительном производстве по продаже его актива АО "Газпромбанк (Швейцария) Лтд" (в него был переименова "Русский коммерческий банк"), а также Департамент земельных ресурсов г. Москвы. Они заявили (дело А 40-1197/2011 ), что на нарушение процедуры организации торгов указывает то, что не было получено согласие арендодателя (департамента) и что потенциальные покупатели были лишены возможности узнать о грядущих торгах. Дело о признании их недействительности трижды слушалось в судах: в Арбитражном суде г. Москвы, 9-ом Арбитражном апелляционном суде и Федеральном арбитражном суде Московского округа. Но всегда находились причины для отказа истцу.
Параллельно шли суды в общей юрисдикции: дольщики пытались взыскать уже уплаченные деньги. Как оказалось, по большей части безуспешно.
Точка зрения московских судов
В АСГМ и апелляции истцам указали на то, что законодательство не содержит специальных требований к печатным изданиям, размещающим информацию о торгах, в "Краю родном" же, по их мнению, содержатся все необходимые сведения. Кассация уточнила: тираж 10000 экземпляров, бесплатное распространение в Москве и Подмосковье – достаточно для заключения о доступности газеты. Согласие арендодателя (земельного департамента) на проведение торгов суды сочли и вовсе ненужным.
Такой подход, считает партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Олег Архипов, излишне формален. "Он не отвечает задачам арбитражного судопроизводства, целям развития государства и общества", – говорит юрист, связывая это, впрочем, в том числе, с перегрузкой судов.
Позиция заявителя
Заявителем, рискнувшим просить о пересмотре дела в надзоре, стал "Газпромбанк". Он позволил себе в очередной раз усомниться не только в адекватности финальной цены сделки – "очевидно заниженной", но и в том, что потенциальные покупатели действительно имели доступ к информации об аукционе. Об этом, с точки зрения заявителя, говорят упрямые факты: из 4000 экземпляров только 200 было распродано в свободной продаже, остальные распространялись в муниципальных учреждениях, Госдуме. Не была доказана и публикация объявления в интернете.
Представитель "Газпромбанка" адвокат Максим Платонов изложил вчера в суде также точку зрения кредитора на вопрос необходимости согласия арендодателя на сделку: на момент продажи "Фарн-трейд" осуществил часть работ, но строительство так и не было завершено, и продажа объекта без обязательств лишает его самого собственности, а банк – возможности взыскания долга.
Позиция коллегии
Коллегия судей ВАС, которая взялась рассмотреть надзорную жалобу банка, во многом с ее тезисами согласилась. Судьи Юлия Горячева, Сергей Сарбаш и Дмитрий Дедов нашли немало несостыковок судебных актов с законодательством.
Выяснилось, что в части вывода о том, что в законодательстве не прописаны требования к изданиям, размещающим объявления о торгах, суды проигнорировали постановление Президиума ВАС от 14.12.2010 №7781/10, где соответствующие критерии уже обозначены. Главное требование – доступность информации для целевой аудитории. В то же время, назвать подмосковную газету "Край родной" доступной можно с натяжкой. "Она не является ни широко распространенным, ни специализированным изданием, способным обеспечить массовое информирование потенциальных покупателей крупного и дорогого земельного участка, расположенного в престижном месте на западе Москвы", — пишут судьи в определении о передаче дела в надзор. Выяснилось, что о газете в принципе мало что известно: стандартный тираж, количество экземпляров на конкретную дату, где и кому она распространялась – все эти данные остались за кадром. Более того, обязательное условие о доставке контрольного экземпляра в Российскую книжную палату, не было выполнено (к слову, письмо из палаты апелляция в свое время приобщить отказалась). Даже оригинал газеты ответчики в суд почему-то не представили, что логично поставило под сомнение сам факт обнародования информации о торгах.
Коллегия обратила внимание и на специфику самих участников торгов: ни один из них двоих прежде в земельных аукционах не участвовал, а финальная цена сделки оказалась значительно ниже той, по которой "Фарн-трейд" когда-то купил у мэрии право аренды (62,5 млн руб. против 675,5 млн руб.).
Практика злоупотреблений при организации и проведении торгов (в том числе, путем занижения оценочной стоимости и последующего ограничения круга участников, через фактическое сокрытие информации о торгах) приобрела значительный размах в последние годы, считает Олег Архипов из Goltsblat BLP. "Вопрос формирования новых, более справедливых и отвечающих общественным интересам правил организации этой деятельности не только назрел, но, скорее, даже перезрел", – так образно он охарактеризовал ситуацию. "Я уверен, что все „сторонники чистой юриспруденции“ с надеждой ожидают дальнейшего развития обозначенных ВАС РФ новых подходов", – сказал он "Право.Ru".
Судьям нашлось что сказать и на претензии земельного департамента относительно неуведомления его о предстоящих торгах. Они пришли к выводу, что уведемоление было обязательным. Кроме того, вместе с правами должны передаваться и обязанности, а в договоре между мэрией и должником прямо было прописано назначение участка – под строительство жилого комплекса.
Наконец, коллегия дополнительно обратила внимание на то, что право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Оно не может быть продано вне рамок этого договора, а при отсутствии согласия арендодателя также полностью освобожденным от прежних договорных отношений.
Этот тезис не все эксперты оценивают как положительный. Юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры" Софья Соколова считает, что в силу того, что в законе об исполнительном производстве не указано, какой именно документ достаточно представить судебному приставу, чтобы подтвердить возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, может создаться ситуация, когда кредиторам придется годами ждать своих денег по исполнительному производству, пока идут процессы по оспариванию уже проведенных торгов.
Позиция ответчиков
От ООО "Просто" в высшем суде выступала Елена Сидорова. Доводы о размещении объявления в ненадлежащем источнике ее "удивили": по словам Сидоровой, этот аргумент был предъявлен истцами только в надзор.
Что касается получения согласия земельного департамента на сделку, то в этом вопросе "Просто" решило обратиться к авторитетным источникам: Институту государства и права РАН, а также Институту законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. Специалисты этих уважаемых учреждений, по словам Сидоровой, однозначно высказались за то, что согласия арендодателя не требовалось.
В целом к Сидоровой присоединился во мнении юрист юрфирмы "ЮК ПРОФ" Александр Заблоцкис, защищавший интересы аукционного оператора – "Цветметинвестхолдинга". По его мнению, публиковать информацию о торгах в местных газетах – "общепринятая практика", и именно в таких изданиях, где почти половина печатных полос отдана под объявления, якобы, ищут информацию потенциальные покупатели. А никак не в федеральных газетах, где публикуются "информационно-новостные материалы". В пользу такого подхода, считает Заблоцкис, говорит и арифметика: полполосы стоили "Цветметинвестхолдингу" всего 4000 руб., в то время как аналогичная площадь в "Коммерсанте" обошлась бы бюджету (напомним, аукционные операторы работают по госконтракту с Росимуществом) в 150000 руб.
В конце концов, с точки зрения Заблоцкиса, кредитор сам мог контролировать процедуру торгов и подать объявление в то издание, которое считал нужным, но этого почему-то не сделал. "Это попытка манипулировать торгами, которые завершились не удовлетворившим его результатом", – резюмировал представитель оператора.
Он обосновал и цену, по его мнению, адекватную. В 2004 году оценка стоимости права аренды была утверждена актом земельного департамента. В 2010 ее делал независимый эксперт. По словам Заблоцкиса, в эту цену входит риск, что департамент может расторгнуть договор, и 17% к рыночной стоимости, которые удалось выручить при продаже участка с молотка – "хороший результат", особенно учитывая, что в 2010 году крупные застройщики, якобы, вообще не покупали земли.
Дискуссию вызвал тот факт, что в акте оценки фигурировало две цифры: 158 млн руб. как рыночная цена и менее 62 млн руб. – цена для исполнительного производства. Судью Юлию Горячеву очень заинтересовало, насколько это обычная практика для приставов, но на это представитель ФССП (его служба бал привлечена к делу в качестве третьего лица) Александр Малашенко, советник отдела судебной защиты и судебно-аналитической деятельности правового управления ФССП, ответил уклончиво: мол, пристав – не специалист и опирается на отчет оценщика.
"Любой документ, который приходил к приставу, готовил лично я", – это смелое заявление представителя дольщиков (также получивших возможность поучаствовать в деле как третьи лица) адвоката Василия Очерета (Адвокатская контора "Лефортово") вызвало не меньшее оживление в зале. Вместе с тем, он отметил, что его доверители, семейная пара, стали едва ли не единственными из всех, кто купил квартиры на этапе закладки фундамента и в итоге остался с пустыми руками, но все-таки сумели получить часть своих денег (правда, все же, меньшую).
Итоги
Ставить вчера точку в этом долгом и запутанном деле члены президиума ВАС не стали, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Но даже на этом этапе эксперты празднуют своеобразную победу. "Безусловно, вынесенный по делу судебный акт в значительной степени новаторский", – поделился с "Право.Ru" после заседания Олег Архипов, партнер Goltsblat BLP. А о том, какие уроки предстоит усвоить всем участникам подобных отношений, можно будет окончательно судить чуть позже: осталось дождаться публикации полного текста постановления.
