Высшему арбитражному суду предстоит разрешить ситуацию, которую юристы называют весьма распространенной после реформы кадастрового учета и в том числе из-за умысла госорганов. Эксперты считают, что такие дела давно просились в президиум, и надеются на справедливый исход, тем более что в данном случае речь идет об уникальном памятнике культуры — усадьбе "Архангельское".
Эта история началась в 2004 году, когда победителем торгов на право заключения договора аренды участка леса площадью 20 гектаров рядом с музеем-усадьбой "Архангельское" стало ООО "Эрликом груп". Основной вид деятельности компании – строительство и производство земляных работ, а ее учредителями на данный момент числятся две оффшорные фирмы с Британских Виргинских островов. Этим фирмам принадлежат доли еще в нескольких компаниях Красногорского района Московской области, специализирующихся на сделках с землей, строительстве и гостиничном бизнесе. В том же 2004 году ФГУ "Истринский лесхоз" и "Эрликом груп" подписали договор аренды на 49 лет – в участок входили являющихся частью исторического усадебного парка Аполлонова и Горятинская рощи, окружающие знаменитый театр Гонзаго. Тогда эти события вызвали достаточно бурный общественный резонанс и обсуждение в прессе, но в 2005 году проведенный конкурс и договор аренды были признаны судом законными (дело А41-14178/2004), поскольку в кадастре недвижимости действительно не было записи о том, что арендованный фирмой участок входит в границы музея-усадьбы и имеет какие-либо обременения. Точных данных о намерениях "Эрликом груп" в отношении арендованной земли нет, но, согласно некоторым публикациям, фирмой были разработаны проекты освоения лесов, в соответствии с которыми на территории рощ планировалось построить 83 "временных сооружения".
После вступления в силу Лесного кодекса в 2008 году договор был переоформлен, и арендодателем стало числиться управление лесного хозяйства по Московской области и Москве. В 2010 году Росохранкультура обратилась с иском к "Эрликом груп", оспаривая заключенный фирмой договор (дело А41-44108/2010). Федеральная служба ссылалась на то, что он был заключен в отношении земельного участка, являющегося территорией памятника культуры, включенного в границы усадьбы "Архангельское". В том же 2010 году в кадастре недвижимости появились ранее отсутствовавшие в нем сведения об особом режиме арендованного "Эрликом груп" земельного участка. Кадастровая палата объясняла это технической ошибкой: якобы особый статус у земли был всегда, только при переносе сведений в электронную базу данных произошел сбой, в результате которого земля музея осталась без защиты. В обоснование своей правоты Кадастровая палата ссылалась на Постановление Правительства Московской области "Об утверждении границ территории и зон охраны памятника истории и культуры "Архангельское" от 30 мая 2001 года. Погрешность была восстановлена, и "Эрликом груп" стал судиться с Кадастровой палатой, оспаривая ее действия по изменению кадастра недвижимости (А41-30054/2011).
Таким образом, дело о действительности самого договора приостановлено до тех пор, пока Президиум ВАС не выскажется о законности действий Кадастровой палаты. До этого во всех трех инстанциях "Эрликом груп" удалось выиграть. "Доказательства перевода спорного земельного участка из категории земель лесного фонда в земли историко-культурного назначения и, соответственно, внесения в государственный земельный кадастр указанных изменений, отсутствуют", — указали суды. Они также заметили, что Кадастровой палатой не соблюден установленный порядок внесения исправлений при обнаружении технической ошибки: в кадастровом деле отсутствуют протокол выявления ошибки, решение об ее исправлении, как и документы, содержащие новые значения подлежащих исправлению кадастровых сведений либо судебный акт. В надзор с заявлением обратилось ФГУ культуры Государственный музей-усадьба Архангельское, и судьи ВАС – Оксана Козырь, Александра Медведева и Галина Попова решили, что дело стоит пересмотреть на президиуме.
В своем определении тройка указала, что нижестоящие суды кое-чего не учли: постановление областного правительства, которое они не сочли достаточным доказательством, было принято во исполнение постановления правительства от 1996 года, посвященного судьбе "Архангельского". "Каких-либо нормативных актов, изменяющих границы, установленные указанным выше постановлением, уполномоченным органом власти не принималось. Следовательно, границы территории памятника истории и культуры — ансамбля усадьбы "Архангельское" как земель историко-культурного назначения и его зоны охраны остаются неизменными с 2001 года" — замечают судьи ВАС в своем определении. Они также добавляют, что "отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости о нахождении [данного] земельного участка в границах территории памятника истории и культуры — ансамбля усадьбы "Архангельское" или зоне охраны указанного памятника как на момент заключения договора аренды земельного участка, так и в последующем не влияет на факт существования указанной территории памятника и его зоны охраны".
Тем временем опрошенные "Право.Ru" эксперты усматривают в данной ситуации не столько оплошность судей, сколько умысел (порой даже преступный) госорганов. "Получается, что государство не проводило кадастровый учет земельных участков, рассуждает Михаил Кюрджев из адвокатского бюро DS Law. — В связи с этим точные сведения о характеристиках земельных участков в земельном кадастре отсутствуют. А бизнес терпит от этого серьезные убытки, приобретая участки и выясняя впоследствии, что они, по сути, не могут быть использованы никак, кроме как для прогулок". Юрист задает риторический вопрос: "Если это был преступный умысел, то почему бездействует прокуратура и СКП?".
"После осуществления реформы кадастрового учета многие сведения о земельных участках не попали в кадастровые дела и кадастровые карты. Речь идет не только о землях историко-культурного назначения, но других категориях земель (земли дольщиков – бывших работников совхозов и т.п.)", – рассказывает уже старший юрист московского офиса МЮГ AstapovLawyers Андрей Самойлов. Он согласен с коллегой: "Во многих случаях это делается умышленно в корыстных целях". Но настроен он более позитивно: "Приоритет ранее принятых нормативных актов о мерах по сохранению культурного наследия над записью в кадастре недвижимости очевиден, но не всегда работает. Радует, что этот случай, возможно, станет исключением".
