При продаже доли в квартире другие владельцы имеют преимущественное право ее купить. А если долю приобрели третьи лица, обманутый владелец может требовать ее себе за обговоренную цену, следует из ст. 250 Гражданского кодекса (преимущественное право). Но это правило действует не только для купли-продажи, но и для любых других возмездных сделок по отчуждению доли, напомнил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем Антон Остриков* хотел признать недействительным договор, по которому Александра Ленина* подарила свою долю в квартире другому человеку. Остриков узнал, что Ленина передала долю в счет оплаты по займу, который она брала до этого (долг был порядка 80 000 руб.). Поэтому истец потребовал переквалифицировать дарение в куплю-продажу и перевести на себя права и обязанности покупателя по ст. 250 ГК.
Сложности квалификации и защиты прав
Первая инстанция удовлетворила иск Острикова, но апелляция согласилась с этим лишь частично. По ее мнению, в деле недостаточно было установить, что дарение на самом деле возмездное. Остриков указывал, что Ленина продала долю, но на самом деле речь идет о займе, а еще о залоге, указал Ленинградский областной суд. Поскольку купли-продажи здесь нет, значит, невозможно перевести права и обязанности по ней на истца, как он того требует, заключила апелляция (дело № 33-6568/2017).
Но ст. 250 ГК применяется во всех случаях возмездного отчуждения доли, а не только при купле-продаже, поправил Верховный суд. Ведь иной способ распорядиться имуществом тоже может нарушить преимущественное право другого собственника на покупку. Если ответчики заключили другой договор – это еще не значит, что в иске нужно отказать, следует из определения № 33-КГ18-4.
В нем также критикуется подход апелляции, которая квалифицировала сделки как заём и залог. Областной суд не установил, каковы были условия займа, кто и какую сумму передавал. А заложенное имущество остается у должника, а не передается кредитору. С такими выводами Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ Сергея Попова, Верховный суд не дал распространиться схемам с участием притворного договора займа. Хотя он не исключает, что заём мог существовать как самостоятельная сделка. Дарение, залог, заём – популярные способы попытаться обойти право преимущественной покупки, говорит Иван Баранов из АБ .
По его наблюдениям, подход областного суда встречается в практике сравнительно чаще, чем позиция Верховного суда.
Если истец предъявляет какие-либо доказательства возмездности «дарения», то судам не составляет труда определить, что стороны сделки хотели обойти положения ст. 250 ГК. Но восстановить права [добиться перевода на себя прав и обязанностей приобретателя] обманутому собственнику бывает непросто. Возможно, ситуация улучшится после решения ВС.
* – имена и фамилии действующих лиц изменены.