Поспорили о цене выкупа
Общество «Елисеевский магазин» брало в аренду у ГУП «РЭМ» несколько помещений в Москве (на Тверской улице) в здании магазина «Елисеевский». А потом владелец предложил арендатору выкупить эти помещения за 1,239 млрд руб. «Елисеевский магазин» счел цену завышенной и предложил снизить ее, но сделать это РЭМ отказался.
Последовал иск в АСГМ (дело № А40-4183/2016). В суде «Елисеевский магазин» предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества была в три раза ниже – 407 млн руб. Суд в итоге установил выкупную цену в 500 млн руб.
Переход собственности признали в суде
После того как это решение вступило в силу, РЭМ начал препятствовать перерегистрации права собственности на «Елисеевский магазин». ГУП сняло спорное помещение с государственного учета и преобразовало его, а в суде заявило, что помещение, которое было объектом договора между сторонами, утратило статус индивидуально-определенного объекта.
В октябре 2017 года суд наложил на ГУП «РЭМ» штраф за неисполнение судебного акта и оценил его действия как злоупотребление правом.
После этого магазин обратился с иском о регистрации перехода права собственности, который АСГМ удовлетворил при повторном рассмотрении (дело № А40-202005/2017). Но Департамент горимущества и РЭМ обжаловали решение в Арбитражном суде Московского округа. ДГИ исходил из того, что суд, урегулировав разногласия по договору в одном споре, при рассмотрении другого спора может принять во внимание изменившуюся практику Верховного суда, а решение по первому спору может не исполняться в связи с изменением обстоятельств.
Спорные законы и правопреемство
Представитель Департамента горимущества на заседании в АС Московского округа заявила, что АСГМ принял решение в нарушение одной из норм законодательства о приватизации. Она предусматривает, что приватизация объектов культурного наследия, к которым относится и спорный «Елисеевский», возможна только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. «Эта норма вступила в силу до того, как ответчик направил договор купли-продажи в адрес истца. А значит, норма должна распространяться и на эту сделку», – заявила она.
Представитель «Елисеевского магазина» с этим доводом не согласился. По его словам, изменения в закон о приватизации, на которые ссылается ДГИ, вступили в противоречие с законом о преимущественном праве малого предпринимательства на выкуп имущества. Ни один из предложенных законом о приватизации способов покупки арендуемого имущества не совместим с преимущественным правом покупки.
Кроме того, юрист Департамента горимущества заявил, что первоначальную сделку по отчуждению имущества осуществлял правопредшественник ДГИ. А с января 2018 года, когда произошло правопреемство, у Департамента городского имущества появилось право заявлять о ничтожности сделки.
Контраргумент истца о ничтожности сделки заключался в том, что ответчик не вправе на это ссылаться, ведь он так или иначе вел обсуждение с контрагентом при подготовке договора и участвовал в его исполнении. «С момента совершения любого действия из тех, что указаны в п. 5 ст. 166 ГК, сторона лишается права заявлять о ничтожности сделки», – заявил юрист.
При этом, по мнению представителей «Елисеевского», тот факт, что договор купли-продажи фактически направлял правопреемник ответчика, все равно не дает ему права ссылаться на ничтожность сделки. «Не могу представить, что универсальный правопреемник освобождается от тех возражений, которые могли быть выдвинуты правопредшественником», – заявил он.
Председательствующая в процессе судья поинтересовалась у истца, почему тот не регистрирует право собственности во внесудебном порядке. По словам юристов, регистрирующий орган указал, что для регистрации необходимо заявление обеих сторон по сделке, а продавец такого заявления не предоставил. Потому Росреестр сперва приостановил производство по делу, а потом и вовсе отказал в регистрации.
Заслушав аргументы сторон и посовещавшись, тройка судей в составе судей Светланы Красновой, Натальи Дунаевой и Залины Аталиковой решила отложить заседание на 15 июля.
Основная трудность спора – в столкновении двух норм
На следующий день после заседания по делу «Право.ru» побеседовало с адвокатом и доктором юридических наук Константином Скловским, который представляет интересы «Елисеевского магазина». По его словам, основная трудность спора заключается именно в том, что в нем случилось столкновение двух норм права.
Субъекты малого предпринимательства уже давно имеют преимущественное право на приватизацию арендованного имущества, в том числе памятников культуры, рассказал юрист. Но в 2014 году была принята норма п. 1 ст. 29 закона о приватизации, которая ограничила приватизацию объектов культурного наследия только тремя способами: в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.
Как можно видеть, способы приватизации объектов культурного наследия не являются совместимыми с преимущественным правом в силу самой природы этого права либо не предусматривают субъектов малого и среднего предпринимательства. Поскольку при принятии поправок в закон о приватизации в 2014 году нормы о преимущественном праве субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендованного объекта культурного наследия не были отменены, естественно было полагать, что они по-прежнему действуют – в изъятие из общих правил о приватизации объектов культурного наследия
По такому пути развивалась и судебная практика. Но в октябре 2018 года Верховный суд утвердил обзор практики, один из пунктов которого установил: преимущественное право перестает действовать иначе, как в порядке п. 1 ст. 29 закона о приватизации.
Другой, более понятный, по словам Скловского, аспект дела – о праве ответчика на заявление о ничтожности сделки, которую он исполнил и неоднократно разными способами подтверждал. «Тот нюанс, что сам объект находился на вещном праве у одного учреждения, а затем был изъят учредителем, конечно, никак не дает права продавцу на заявления о ничтожности сделки. Только сингулярное правопреемство – отчуждение вещи третьему лицу – позволяет новому приобретателю заявить о том, что он не связан действиями прежнего владельца при продаже вещи», – уверен Скловский.
«Что касается возможности лишения юридический силы принятых ранее судебных актов, то в свое время ВАС (правда, гораздо более осторожно) допускал возможность подобной отмены с использованием механизма пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам. КС, как известно, не согласился с таким подходом. В этом деле этот же вопрос поставлен вновь. Представляется, что едва ли возможно допущение пересмотра судебных актов по таким основаниям», – считает эксперт.