В Гражданском кодексе закреплено, что собственник должен сам содержать свое имущество, если иное не предусмотрено договором (ст. 210 ГК «Бремя содержания имущества»). Но в случае аренды бремя содержания перекладывается на нанимателя, поскольку прежний владелец лишается доступа к помещению. Здесь действует норма о том, что вред имуществу должен возместить тот, кто его причинил (ст. 1064 ГК «Общие основания ответственности за причинение вреда»). Но если говорить о пожаре, потопе или других ЧП, то не всегда за это отвечает арендатор или наниматель. Ответ зависит от обстоятельств произошедшего, говорит Ирина Орешкина, адвокат АБ .
Временный владелец имущества будет отвечать, только если он виноват в ущербе. Например, в акте залива указано, что причиной стал невыключенный кран (так произошло по делу № 01АП-49/2018). Понятно, что в этом случае вина лежит на нанимателе.
- Не выдернул прибор из розетки. В январе 2011-го Инна Игнатова* и Наталья Сидорова* сняли квартиру. Спустя три месяца, когда Игнатовой дома не было, Сидорова забыла выдернуть фен из розетки и ушла. Произошло короткое замыкание, начался пожар. В результате закоптились стены в ванной комнате и коридоре, обгорел дверной косяк. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела написали, что возгорание случилось из-за нарушения правил пожарной безопасности при использовании электроприборов. Владелец квартиры обратился с иском к нанимательницам. Первая инстанция решила, что Игнатова не может нести ответственность за возгорание, так как она была на работе. Деньги суд взыскал только с Сидоровой, так как установлена связь между ее действиями и возгоранием (сумма из акта вымарана). Апелляция решение оставила без изменения (дело № 33-615/2012)
- Если установил «плохое оборудование», которое загорелось. В декабре 2015-го общество «ВкусДона» арендовало у ИП Заруцкой нежилое помещение в многоквартирном доме под магазин. А спустя два месяца там случился пожар. Возгорание началось в подсобке. Как выяснили пожарные, прибор пожарной сигнализации вышел из строя и загорелся, потом пламя перебросилось на вещи. Предприниматель просил суд взыскать 523 000 руб. ущерба. Первая инстанция решила, что в возгорании виноват арендатор. Это он установил пожарную сигнализацию и захламил кладовку. Апелляция пришла к выводу, что возгорание прибора – это случайность, а значит, арендатор не должен возмещать убытки. А вот кассация поддержала позицию первой инстанции. Суд округа решил, что общество установило сомнительную пожарную сигнализацию. Нет документов, что ее монтаж произведен с соблюдением всех правил. Поэтому суд округа оставил в силе решение первой инстанции (дело № А53-11802/2016).
Суд оценивает не только обстоятельства ЧП, но и условия договора аренды. Орешкина говорит, что в большинстве случаев текущий ремонт и обязанность содержать помещение в надлежащем состоянии отнесены именно на арендатора. То есть он отвечает за последствия: должен отремонтировать помещение или компенсировать собственнику расходы на восстановление испорченного имущества.
Так, В 2014-м общество «Пантэон» взяло в аренду у «Боровичского опытного машиностроительного завода» склад-гараж. В договоре они предусмотрели, что арендатор отвечает за пожарную безопасность помещения, должен вовремя вывозить производственные отходы и мусор. Спустя 4 года пожар полностью уничтожил здание. Специалисты пришли к выводу, что горючие материалы (скорее всего, древесная пыль) воспламенились от искры. Завод решил, что виноват арендатор. Поэтому сделав рыночную оценку стоимости объекта (6 млн руб.), он обратился в суд. Первая инстанция иск удовлетворила. Она обратилась к условиям договора, по которым собственник имущества фактически делегировал арендатору обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии в соответствии с противопожарными нормами. Апелляция согласилась с этим, но снизила взысканную сумму до 2,6 млн руб. до кадастровой стоимости склада из-за недостатков оценки. Решение «засилила» и кассация (дело № А44-10189/2018).
Если в договоре есть пункт об ответственности арендатора, это еще не значит, что наниматель или арендатор по умолчанию отвечает за любое ЧП. То, что он нарушил правила содержания имущества, нужно доказать.
Важны документы, которые определяют виновника ЧП: материалы МВД по результатам проверки происшествия (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указана причина пожара), акты контролирующих органов о привлечении к ответственности за несоблюдение установленных правил содержания имущества, заключение экспертизы.
Если пожар спровоцировала сломанная техника собственника. Елена Тюкина* снимала у Владислава Коннова* квартиру. Спустя три дня она включила в розетку стабилизатор напряжения газового котла и микроволновку, а сама ушла в магазин. В квартире случилось возгорание. Это заметили соседи и позвонили в МЧС. Пожарные затушили пожар. Они указали, что ЧП могло произойти из-за аварийной работы стабилизатора напряжения.
Нанимательница решила, что виноват собственник, и решила отсудить у него 50 000 руб. (деньги, которые она заплатила собственнику и риелтору за поиск квартиры).
Коннов обратился к Тюкиной со встречным иском, просил компенсировать причиненный ущерб в размере 117 000 руб. В договоре указано, что наниматель обязан возместить ущерб, если помещение пострадало по его вине или из-за небрежности. А ведь Коннов предупреждал, что все приборы перед уходом нужно доставать из розеток.
Первая инстанция назначила по делу судебную пожаро-техническую экспертизу. Она подтвердила, что изначально загорелась розетка, так как стабилизатор напряжения, который к ней подключили, работал в аварийном режиме. Райсуд встречный иск удовлетворил. Апелляция решила, что наниматель возмещает лишь тот ущерб, который он нанес по своей вине или небрежности. В данном случае виноват ответчик, так как он плохо содержал свое имущество. Апелляция отменила решение райсуда, взыскала в пользу Тюкиной 23 000 руб., в удовлетворении встречных требований отказала (дело № 33-2553/19).
В похожей ситуации оказался и Сергей Нечаев*. В мае 2017-го он снял в Подмосковье двухэтажный дом. Собственники находились за границей, поэтому договор он подписывал с их представителем Татьяной Комар. Она объяснила, как пользоваться всей техникой в доме и на участке, но ничего не сказала о бензиновом генераторе. В августе этого же года свет отключили, поэтому Нечаев завел устройство. Оно загорелось, огонь перебросился на дом. Сотрудники МЧС провели проверку и решили, что генератор загорелся из-за поломки. Искра попала на деревянный кожух, а дальше на дом.
Представитель собственника обратилась в суд. Уточненные требования составили 2,4 млн руб. компенсации ущерба и прочие расходы, включая компенсацию морального вреда (100 000 руб.) и расходы на представителя (100 000 руб.).
Суд решил, что в пожаре виноват наниматель. Он не достал генератор из деревянного кожуха и не перенес как минимум за метр от здания. Эти требования есть в инструкции по технике безопасности, которую Нечаев нарушил. Поэтому суд взыскал с ответчика ущерб, расходы по оценке, расходы на представителя – всего 2,6 млн руб. Но это решение отменила апелляция. Она напомнила, что изначально пожар случился из-за неправильной работы генератора, то есть устройство было неисправно. А значит, и жилец не может отвечать за последствия возгорания, решил суд и отказал в иске (дело № 33-19591/2019).
Если был поджог. Осенью 2015-го Валерий Чернов сдал свое нежилое помещение площадью 445 кв.м. в аренду Олегу Крайнову, а он передал его в субаренду обществу «Розалко». В здании открыли магазин. Через год там произошло ЧП: случился пожар, в итоге выгорела пристройка, кровля и весь второй этаж. Эксперт МВД пришел к выводу, что это был поджог. Гореть здание начало снаружи, в районе пристройки. Полицейские возбудили уголовное дело по ст. 167 УК («Умышленные уничтожение или повреждение имущества») в отношении неустановленного лица. Свои убытки собственник здания оценил в 7 млн руб. и подал в суд на Крайнова. Истец решил, что отсутствие виновника пожара само по себе не означает, что ответчик не причинил ему ущерб. Он ссылался на ст. 1064 ГК («Общие основания ответственности за причинение вреда»). Согласно норме, вред, причиненный имуществу гражданина, должен возместить тот, кто этот вред причинил.
Но две инстанции решили, что вины ответчика в возгорании нет, а значит, деньги с него взыскать нельзя. Они указали: в договоре не прописано, что арендатор отвечает за случайный вред зданию или за вред, который причинили третьи лица. Суды иск не удовлетворили (дело № 33-4510/2020).
В других случаях, когда вина арендатора не установлена. Общество «Иннова-Нефтехим» арендовало у «Электростальского химико-механического завода» часть помещений. По соседству с ними продолжили работу цеха ОАО «ЭХМЗ». Договор стороны заключили в августе 2013-го, а марте 2014-го в арендованном здании начался пожар. Наиболее вероятной причиной, согласно заключению пожарных, стало воспламенение паров легковоспламеняющейся жидкости от искры статического электричества. По независимой оценке, заводу был нанесен ущерб в 28 млн руб. Эти деньги предприятие решило взыскать с арендатора через суд. Но сделать это ему не удалось. Первая инстанция, а затем апелляция и кассация не нашли вины арендатора в случившемся. Правила пожарной безопасности он не нарушал, это выявили спасатели, когда разбирались в причинах инцидента. О вине общества ни слова нет и в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела. Три инстанции ОАО «ЭХМЗ» отказали, тогда он пожаловался в ВС. Но он отказал в передаче кассационной жалобы на рассмотрение коллегии (дело № А41-47283/14).
Если пострадали соседи
Порой пожар или потоп в помещении добирается до соседей. Раз содержать имущество должен собственник, то он и отвечает перед третьими лицами за причиненный вред, объясняет Сергей Водолагин, управляющий партнер ЮФ .
Третьих лиц (например, соседей снизу) не должно интересовать, кто конкретно и на каком основании использует расположенную сверху квартиру – сам собственник, наниматель, приехавшие погостить родственники либо бригада рабочих, проводящих в квартире ремонт. Если соседей снизу залили, они вправе предъявить претензии к собственнику квартиры.
Так решил Верховный суд в одном из недавних споров. Константин Попов* с апреля 2018-го снимал у Ларисы Верняк* квартиру, где жил с женой и дочерью. Спустя полгода в жилище произошел пожар: мультиварка вышла из строя и загорелась. Это подтвердили сотрудники МЧС в своем заключении. В результате пострадала не только съемная квартира, но и соседская. Ее владелица Алиса Климова* провела независимую оценку ущерба. Вышло, что на ремонт после инцидента уйдет 327 000 руб.
Соседка обратилась с иском к Верняк, чтобы взыскать с нее сумму ущерба. Первая инстанция ей отказала. Пожар произошел в жилье Верняк, но это еще не означает, что она виновата в случившемся, решила первая инстанция. А вот апелляция и кассация взыскали с Верняк всю сумму. Две инстанции полагали, что ответчик должен был следить за имуществом своей квартиры, в том числе за электроприборами. То есть пожар возник из-за того, что она «недоглядела». Спор дошел до ВС, который позиции апелляции и кассации подтвердил и оставил их в силе. Тройка судей под председательством Сергея Асташова подчеркнула, что даже если собственник сдал недвижимость в аренду, он отвечает за пожарную безопасность в нем.
Сдав квартиру, собственник остается собственником.
А значит, это не освобождает его от обязанности содержать свое имущество, решил ВС
Коллегия указала, что собственник может предусмотреть условия о соблюдении квартирантами противопожарных правил и в случае нарушения предъявить требования о возмещении ущерба, в том числе и в порядке регресса (№ 88-КГ20-14-К8). Об этом говорит и Водолагин: если соседям владелец заплатил, а виноват квартирант, то собственник вправе предъявить к нему претензию.
Советы для собственников
Отсутствие договора само по себе не снимает с виновника ответственность за причиненный ущерб, говорит Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ . Но если соглашение есть, намного проще решить, кто отвечает за последствия ЧП. В нем можно определить, кто обязан соблюдать противопожарные и другие правила.
Лобачев советует сторонам оценить техническое состояние недвижимости и оборудования (в том числе электрических сетей, сантехники) и указать это в акте приема-передачи имущества (либо в самом договоре). Если потом наниматель обнаружил такие недостатки, Алексеев рекомендует сообщить об этом владельцу помещения. Если из-за этой поломки случится пожар, то с арендатора могут снять ответственность за наступивший вред, объясняет эксперт. Лобачев полагает, что в договоре сразу нужно предусмотреть порядок определения и компенсации размера ущерба на случай, если ЧП все-таки не удалось избежать.