Помощь и запреты
Советник практики «Недвижимость и строительство» коллегии адвокатов Анна Жолобова подробно рассказала о новых правилах сделок с недвижимостью. Их утвердил своим указом Владимир Путин. Если одна из сторон соглашения хоть как-то относится к недружественному государству, то нужно получать разрешение на куплю-продажу актива у специальной правительственной комиссии. Жолобова подчеркнула, что исключение делается для тех иностранных фирм, которые открыто контролируются отечественной компанией или бенефициаром из РФ. По ее словам, подобных организаций очень мало.
Еще подкомиссия Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями разрешила физлицам проводить сделки с недвижимостью с нерезидентами из недружественных стран. Это касается покупки и продажи, а также заключения договоров участия в долевом строительстве и исполнения обязательств по ним. По таким операциям можно напрямую обращаться в Росреестр без предоставления дополнительных разрешений на совершение сделки.
При этом пока трудно прогнозировать, как будет в дальнейшем работать эта подкомиссия по конкретным запросам от различных компаний, подчеркнула Жолобова. Дело в том, что срок рассмотрения документов по таким запросам составляет три месяца. Поэтому первые результаты работы комиссии станут известны не раньше лета. Отдельно спикер отметила непрозрачность этой процедуры принятия решения по одобрению сделок.
Параллельно с запретами власти пытаются другими мерами упростить жизнь бизнесу. В строительной сфере речь идет о значительном смягчении регуляторного давления при оформлении разрешительной документации, отметила директор по правовым вопросам Level Group Ирина Сизова. Начиная от сокращения перечня документов, которые должны предоставляться на получение или изменение разрешения, вплоть до возможности работать в 2022 году без оформленной разрешительной документации и уплаты платежей (п. 4 Постановление Правительства РФ от 12.03.2022 № 353). А еще сокращены и упрощены процедуры общественных слушаний. Мельников на правах представителя отрасли позитивно отметил эту новеллу.
Тему поддержки девелоперов продолжил Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners, на примере инициатив столичных властей (Постановление Правительства Москвы от 22.03.2022 № 407-ПП).
Среди значимых изменений для застройщиков в Москве стоит отметить снижение увеличенной действующей ключевой ставки (23–25%) до 9,5%.
Сниженная ставка будет браться за основу в нескольких случаях: для расчета процентов согласно некоторым положениям № 273-ПП, при рассрочке по оплате аренды за участки для строительства в этом году и платежей за изменение вида разрешенного использования земли, находящейся в частной собственности. По мнению Большакова, еще одна ощутимая помощь — возможность предоставить поручительство бенефициара вместо банковской гарантии. Но это допускается лишь с условием, что гарантия появится в течение следующих шести месяцев. Чтобы воспользоваться помощью городских властей, эксперт посоветовал руководителям юрдепов застройщиков проанализировать свои взаимоотношения с департаментом городского имущества Москвы.
Госконтракты и «недружественные» контрагенты
Новые технологии тоже могут помочь строительным компаниям в сложившейся ситуации. В качестве примера старший юрист Екатерина Архипова привела информационное моделирование объектов капитального строительства. Вместо чертежа здания на бумаге, подготовка которого занимает около двух недель, 3D-модель создается буквально за пару часов. Благодаря такому подходу удается получить более точные показатели при планировании объекта, отметила докладчик. Это позволяет сделать дальнейший процесс финансирования стройки более обоснованным, а расходы — контролируемыми, считает Архипова.
Проблемы с выполнением госконтрактов должно помочь решить правительственное постановление годичной давности № 1315. Партнер Евгения Пешкова подчеркнула, что этот документ допускает возможность заказчика увеличить цену контракта не более чем на 30%, но не обязывает это делать. При этом нельзя менять соглашения на выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и работы по текущему ремонту.
Чтобы обосновать рост стоимости, придется по каждой из подорожавших позиций представить минимум три подтверждающих документа, обращает внимание юрист. В их числе могут быть коммерческие предложения, прайс-листы, данные торговых площадок или бухгалтерской отчетности. Одновременно с ценой можно изменить и сроки договора. Для этого стороны заключают допсоглашение. И суды в спорных ситуациях идут навстречу подрядчикам, которые пострадали от резко изменившихся условий. Арбитражный суд Амурской области разрешил в деле № 04-8151/2021 перенести срок достройки школы, так как из-за пандемии закрыли въезд в Россию строителям из Китая.
Еще одну новеллу последних дней разобрал партнер юридической фирмы Василий Малинин. Речь идет о поправках в ГК, которые предложил Павел Крашенинников. Нововведение предусматривает: если в условиях недружественных действий иностранных государств и санкций от них исполнение обязательства по контракту становится «окончательно невозможным», то оно прекращается полностью или частично. В таком случае сторона, которая не исполнила обязательство, сможет избежать любой ответственности: не нужно будет платить ни штрафы, ни неустойки. Но для этого ей придется доказать, что надлежащее исполнение сорвалось из-за ограничительных мер.
Другая возможность для стороны по договору — временная «заморозка» обязательств. Если компания ожидает, что в будущем все-таки сможет исполнить свою часть сделки, она должна доказать контрагенту, что исполнение обязательства оказалось временно невозможным. Кроме того, законопроект позволяет стороне отказаться от соглашения, если контрагент по объективным причинам временно не может исполнить свое обязательство. В такой ситуации нужно в разумный срок предупредить другую сторону о намерении отказаться от договора. По мнению Малинина, обсуждаемая инициатива сформулирована на скорую руку и построена на принципе национального дисбаланса. Такой подход полностью противоречит основополагающему принципу гражданского законодательства о равенстве сторон, уверен докладчик.
Налоговые риски в строительной отрасли тоже надо иметь в виду. О них говорил Михаил Бегунов, управляющий партнер К ним он отнес сотрудничество налогоплательщика с недобросовестными контрагентами и самозанятыми, дробление бизнеса, включение иностранной фирмы в цепочку переуступок и возмещение НДС до формирования бюджетного источника. Вместе с тем эксперт отметил целый ряд мер поддержки в этой сфере: инспекции не будут банкротить должников, произойдет очередная амнистия капиталов, налоговики не станут блокировать счета фирм и ИП, а также приостановят проверки соблюдения валютного законодательства и подобное.
В такой ситуации особенно важно управление рисками. Компаниям нужно внедрять внутренний налоговый комплаенс, включать налоговую оговорку в соглашения с контрагентами, заявлять права на налоговую реконструкцию и выделять IT-функцию в отдельную структуру.
Другие проблемы и возможности в сфере недвижимости
Возможно, уже в ближайшее время еще популярнее в России станет редевелопмент с применением механизмов комплексного развития территорий. Управляющий партнер Денис Литвинов объяснил, что после принятия решения столичных властей о КРТ, у собственников недвижимости на таких землях есть всего два варианта: либо подписать договор, одобрив совместные строительные работы, либо, соответственно, не подписывать. И если согласия нет, то тогда имущество изымается и проект реализуется через торги.
Если вы соглашаетесь, то подписываете во многом кабальную типовую форму договора с городским властями. Перечень инфраструктурных строений и сроки из возведения при КРТ определяются чиновниками уже после подписания основного договора через заключение допсоглашения.
Еще на участках в столице можно неплохо заработать, если сдавать их в аренду под коммерческие объекты. Правда, для этого нужно четко учитывать вспомогательные виды их разрешенного использования, предупреждает старший юрист Марина Строкань. Она объяснила, что рискованно пользоваться землей в соответствии с ВРИ, которые не предусмотрены в ЕГРН. За это есть административная ответственность и даже допускается взыскание неосновательного обогащения, отметила юрист. Речь идет о недополученной арендной плате по договору.
Ценную недвижимость можно купить и у банкротящейся компании. Партнер Алексей Абрамов пояснил, что есть три варианта. Первый из них — при мировом соглашении, когда инвестор вправе напрямую приобрести актив.
При таком сценарии должник быстрее выходит из банкротства в любой процедуре и появляется возможность купить недвижимость уже вне процедуры несостоятельности.
Но в таком случае хватает и недостатков, ведь нужно учитывать мнение кредиторов, учредителей должника, а еще суд может не утвердить «мировую», перечислил риски эксперт. Кроме того, сделку по покупке недвижимости в дальнейшем могут оспорить, если не удастся погасить кредиторскую задолженность.
Другие два варианта: уступка прав требований к должнику и торги, когда имущество удается получить по рыночной стоимости или даже еще дешевле.
А еще в любом случае при покупке недвижимости нужно проверить актив на предмет самых разных рисков (due diligence). Партнер Юлия Макаренко пояснила, что перед сделкой у контрагента важно запросить максимум информации об объекте. Начиная с корпоративного блока, куда входят учредительные документы, и заканчивая техническими и кадастровыми паспортами имущества. По словам юриста, на 100% нельзя снять все риски, каким бы подробным ни был аудит, особенно если речь идет о промышленных объектах.
В завершение мероприятия выступил Дмитрий Казанский, советник директора Роскапстроя, который рассказал об основных проблемах и пробелах самовольного строительства. К ним он отнес:
- отсутствие единой системы учета самовольного строительства, госстроительного надзора и налаженный механизм приведения объекта самовольного строительства в состояние, отвечающее требованиям законодательства;
- то, что судебный вариант признания права собственности на самовольную постройку не учитывает особенности комплексного развития территорий, инженерных и ресурсоснабжающих мощностей, нагрузки на социальную инфраструктуру;
- низкое качество результатов экспертиз, предъявляемых в суде;
- сложную процедуру изменения назначения участка.