В июле 2015 года Андрей Егорчев купил у ООО «Константа» за 426 150 руб. 2841 кв. м. земли в Раменском районе Московской области. Помимо договора, стороны подписали передаточный акт, в котором продавец подтвердил получение денег. Правда, переход права собственности зарегистрировали только в декабре 2015-го.
Спустя полтора года после этого один из кредиторов «Константы» – ООО «Уютстрой-сервис» –инициировал ее банкротство. В ноябре 2018 года АС Московской области признал компанию несостоятельной. Конкурсным управляющим тогда назначили Ирину Карташову (№ А41-70837/2017).
В сентябре 2019 года Карташова оспорила договор купли-продажи земли, который должник заключил с Егорчевым. Управляющий настаивала, что сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, при этом Егорчев не собирался действительно владеть и пользоваться недвижимостью. Кроме того, согласно заключению специалиста, реальная стоимость актива составляет 3,9 млн руб. (кадастровая – 2,9 млн руб.).
Не знал о неплатежеспособности
АС Московской области согласился с доводами Карташовой, признал сделку недействительной и взыскал с Егорчева рыночную стоимость участка – 3,9 млн руб. Но 10-й ААС это решение отменил.
Нет доказательств того, что покупатель знал о неплатежеспособности продавца и хотел причинить вред кредиторам, обратила внимание апелляция.
К тому же передаточный акт подтверждает, что должник получил встречное предоставление за участок. В таком случае цена договора не имеет квалифицирующего значения, указал 10-й ААС. С ним согласился АС Московского округа.
Тогда Карташова пожаловалась в Верховный суд. В своей жалобе она указала на недоказанность оплаты Егорчевым спорного участка, а также вновь отметила, что указанная в договоре цена в несколько раз отличается от рыночной.
Кроме того, стороны совершили сделку, когда в отношении участка действовали обеспечительные меры, о чем покупатель не мог не знать, обратила внимание судей управляющий.
Не в обычных условиях гражданского оборота
Первой на заседании в ВС выступила представитель управляющего Наталья Карташова. Она обратила внимание судей, что апелляция нарушила нормы процессуального и материального права. Суд не дал оценку рыночной и кадастровой стоимости актива. Еще он неправильно интерпретировал положения Закона о банкротстве, из-за чего пришел к ошибочному выводу, что цена не имеет квалифицирующего значения.
Вместе с тем цена недвижимости, указанная в договоре, в девять раз отличается от рыночной. Следовательно, сделка совершена не в обычных условиях гражданского оборота, о чем покупатель знал или, по крайней мере, должен был знать, заметила Карташова.
Другая странность, по ее словам, заключалась в том, что стороны обратились за госрегистрацией перехода права только в декабре, хотя договор подписали еще в июне. Это объясняется тем, что компания задолжала по налогам и на участок были наложены обеспечительные меры. И Егорчев об этом знал, иначе бы они бы обратились за регистрацией сразу, а не через 20 дней после снятия обеспечительных мер, заметил другой представитель управляющего – Никита Филиппов, заведующий .
Карташова также обратила внимание на еще одно процессуальное нарушение, которое, по ее мнению, допустил 10-й ААС: суд дал неправильную оценку передаточному акту. Этот документ не может служить доказательством передачи денег, подчеркнула юрист. На это же обратил внимание и Филиппов. По его словам, передачу денег мог бы подтвердить приходный кассовый ордер, но его покупатель не предоставил.
– Это единственная сделка? – уточнил у представителей председательствующий судья Денис Капкаев.
– Нет, есть еще около 15–20 аналогичных сделок, – рассказала Карташова.
По ее словам, все эти сделки были оспорены. Часть споров уже прошли апелляцию и кассацию – в них суды пришли к тем же выводам, что и в настоящем деле. Эти акты, как уточнила представитель, уже обжалованы в ВС. Оставшаяся часть сейчас в апелляции, производство по ним приостановлено.
Оплата наличными
В свою очередь, Филиппов обратил внимание, что в материалах дела есть приговор в отношении фактического бенефициара «Константы». В нем, по словам представителя, в частности, установлено, что имело место отчуждение имущества фирмы безвозмездно или по заниженной цене.
– От какого года приговор? – поинтересовался Капкаев.
– От 2017-го, – уточила Карташова.
На это представитель Егорчева Елена Малиновская возразила, что в материалах дела нет этого приговора. Что касается отсутствия приходного кассового ордера – по ее словам, управляющий сам в своей жалобе указывает, что оплата была произведена наличными – их внесли в кассу должника. «То есть, они подтверждают, что оплата была», – обратила внимание юрист.
Указанная в договоре цена, по ее словам, вполне реальна. Кадастровая цена обычно всегда выше рыночной, а в заключении, на которое ссылается другая сторона, рыночная стоимость на 1 млн руб. выше кадастровой, заметила Малиновская.
По ее словам, Егорчев не мог оспорить представленную оценку, потому что не участвовал в заседании первой инстанции. Капкаев уточнил причину неучастия.
– Его надлежащим образом не уведомили о предстоящем заседании.
– Где это подтверждено?
На этот вопрос представитель не смогла ответить.
Кадастровая и рыночная цены всегда связаны, возразила Карташова после выступления Малиновской. «Проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, добросовестное лицо не могло не задаться вопросом, по какой причине общество, находящееся в финансовом кризисе, имеющее серьезную задолженность по налоговым сборам, реализует земельный участок по цене значительно ниже кадастровой», – подчеркнула представитель управляющего. «Утверждение о финансовом кризисе – голословное», – возразила Малиновская.
После этого тройка судей удалилась в совещательную комнату, по возвращении из которой определила: отменить акты апелляции и кассации, оставить в силе определение АС Московской области. Таким образом, Егорчев должен будет выплатить рыночную стоимость участка – 3,9 млн руб.