В пояснительной записке указывают: документ направлен на то, чтобы защитить интересы не участвующих в строительстве залоговых кредиторов, когда объект незавершенного строительства передают Фонду развития территорий. Это публично-правовая компания, которая действует, чтобы защищать права граждан-дольщиков в деле о банкротстве застройщика. Министерство разработало новеллу с целью исполнить Постановление КС от 21.07.2022 № 34-П. Там суд обозначил проблему нарушения прав залоговых кредиторов, которые не считаются дольщиками. Юристы полагают, что нововведение позволит сбалансировать интересы участников строительства и других кредиторов застройщика.
Как сейчас передают объект участникам строительства
Ключевые изменения власти предлагают внести в ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве». В п. 3 этой нормы есть условия, при которых объект незавершенного строительства передают его участникам. Сейчас среди них:
- стоимость прав застройщика на такой объект и участок не превышает более чем на 5% размер требований участников строительства, которых включили в реестр требований, или же кредиторы четвертой очереди тремя четвертями голосов, за исключением юрлиц — участников строительства, решили передать объект;
- имущества, которое осталось у должника после того, как объект передали, хватает, чтобы покрыть текущие платежи на судебные расходы по банкротству, вознаграждение и траты конкурсного управляющего и требования кредиторов первой и второй очереди;
- в реестре требований кредиторов нет требований тех, кто не участвует в строительстве, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на незавершенный объект и участок, либо такие кредиторы согласились передать объект;
- после того как достроят объект, в нем хватает помещений, чтобы удовлетворить требования всех участников строительства, включенных в реестр;
- объект незавершенного строительства в собственности у застройщика;
- участок, на котором расположен объект, тоже в собственности у застройщика или принадлежит ему на основании другого имущественного права;
- участники строительства решили создать жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив.
Какие условия хотят добавить
К этим условиям предлагают добавить еще два. Если участники строительства внесут на банковский счет должника деньги для оплаты:
- текущих эксплуатационных платежей и расходов на конкурсное производство, кроме случая, когда имущества должника не хватает, чтобы погасить их без передачи объекта;
- текущих платежей на оплату труда работников застройщика, которые устроены по трудовому договору на объекте незавершенного строительства.
Кроме того, инициатива содержит правило о кредиторах, которые не участвуют в строительстве, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект и земельный участок. Если их требования не удовлетворили в банкротном деле, они могут предъявить их тем, кому передали участок со всеми неотделимыми улучшениями и обязательствами застройщика.
Что даст принятие законопроекта
Александр Спиридонов, адвокат КА , объясняет, что по предлагаемым правилам при передаче участка и недостроенного объекта фонду, залоговые кредиторы вправе будут предъявить требования именно к этой организации.
Новелла сбалансирует права участников строительства и других кредиторов застройщика.
По мнению Екатерины Тульской, юриста АБ , инициатива фактически вводит безвиновную субсидиарную ответственность фонда, если застройщик не исполнит свои обязательства перед залоговыми кредиторами, не участвующими в строительстве. Те должны выиграть от такого нововведения. Кроме того, это повлечет появление судебной практики по взысканию соответствующей компенсации с фонда. Ранее подобных дел не было, отмечает Тульская.