Осенью российское правительство утвердило стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Комплексный документ синхронизирует планы властей в различных сферах строительства — от жилищного до промышленного и транспортного. Среди задач — рост объемов ежегодного ввода жилья до 120 млн м² и обеспечение его доступности для двух третей семей и более. Об этом говорила Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов Она отметила, что этого предполагается достичь за счет долгосрочных льготных ипотечных программ, сокращения обязательных процедур в строительстве, уменьшения числа бюджетных недостроев, цифровой трансформации и даже импортозамещения.
Инициативы власти и проблемы инвесторов
Партнер, руководитель практики «Строительство и недвижимость» Евгения Пешкова остановилась на теме смягчения госконтроля в обсуждаемой сфере. Хотя сейчас действует мораторий на плановые проверки, не стоит забывать про внеплановые. Есть еще и профилактические визиты, подчеркнула докладчик. От них нельзя отказаться, когда эти мероприятия проводят вместо плановых проверок. Правда, о таких визитах госорганы должны уведомлять компании заранее — за пять рабочих дней.
Мера поддержки в виде «проверочного моратория» не распространяется на мониторинг. Его теперь проводят и с помощью беспилотных воздушных судов, которые летают над стройплощадками без предупреждения, рассказала Пешкова.
В марте 2022 года подмосковный Главгосстройнадзор запустил программу «Невидимый надзор», в которой использует беспилотники. Задача — сделать присутствие надзорного органа на проверке незаметным, считая это снижением нагрузки на бизнес.
Смягчение ответственности должно более ощутимо поддержать бизнес. С 25 июля этого года любое первое административное наказание для фирмы выносится в форме предупреждения, заметила докладчик. Даже если по нормам КоАП предусмотрен только штраф.
Про систему комплексного развития территорий (КРТ) рассказал управляющий партнер Денис Литвинов. Институт КРТ появился в российском законодательстве три года назад и представляет собой совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. По словам докладчика, в Москве число таких зон в 2022 году приблизилось к отметке 3000. Есть у этого нововведения и минусы.
Есть риск, что власти будут активно использовать КРТ для изъятия различных участков в пользу крупных застройщиков. А еще попадание участка в эту зону без дальнейших административных решений заморозит любую инвестактивность на нем.
Кроме механизма судебного оспаривания решения о КРТ, есть госуслуга по исключению участка из такой зоны. Правда, не регламентирован точный пакет документов, который для этого нужен, подчеркнул Литвинов.
Здания в Москве, участки под которыми попали в КРТ
Историю прихода зарубежных инвестиций в строительную сферу РФ напомнил аудитории Влад Сурков, партнер Докладчик рассказал, как иностранцы пришли в начале 2000-х годов: «До этого были случайные спекулянты за редким исключением». В то время сошлись сразу несколько благоприятных факторов: от быстрорастущей экономики РФ до либерализации валютного законодательства. При этом западные инвесторы зашли с рядом серьезных оговорок: не брали девелоперские риски, не шли строить жилье, а споры по договорам подчиняли иностранным арбитражам, констатировал Сурков.
В 2015-м реформа гражданского законодательства сделала российскую юрисдикцию более удобной для иностранцев. Но было уже поздно. Санкции после присоединения Крыма к России в 2014 году охладили интерес зарубежных инвесторов к сфере строительства. А после 24 февраля 2022 года сделок «на вход» от западных компаний нет вовсе, сказал Никита Бутенко, партнер Он отметил, что команда их юрфирмы в этом году сопровождает исключительно уход иностранных компаний из РФ. При этом даже передать актив российскому покупателю бывает непросто.
Даже документы из ЕС сложно отправить в Россию технически, а традиционные способы расчетов могут не сработать. Плюс сроки на переговоры достаточно короткие.
Чтобы снизить риски при покупке имущества у иностранцев, уходящих сейчас из России, эксперт советует:
- приобретать «знакомый» актив;
- требовать достаточно времени на его проверку;
- включать максимальное количество заверений и твердо переговариваться об ограничении ответственности;
- предусматривать обязательства продавца на переходный период для обеспечения деятельности;
- включать условия о неконкуренции.
В строительной отрасли хватает и налоговых рисков. Михаил Бегунов, управляющий партнер , рассказал про один из вариантов, который поможет их минимизировать. Речь идет про налоговый мониторинг, когда вместо традиционных проверок инспекция получает онлайн-доступ к учетным данным компании.
Фирмы, перешедшие на такую систему, оказываются в привилегированном положении. Мы видим перспективы такого варианта.
Про защиту инвесторов при банкротстве застройщиков рассуждал Даниил Савченко, управляющий партнер Докладчик подчеркнул, что залог — основной и самый понятный инструмент в этой теме. Но Верховный суд взял курс на его ограничение. Так, важной позицией для инвесторов стало решение ВС в деле № А41-34210/2020. В рамках банкротства застройщика кредитор попросил включить в реестр требования о передаче ему 30 квартир, которые он приобрел по договорам долевого участия в строительстве. Но суды ему отказали: они признали приоритет требований граждан, купивших жилье для себя, перед инвесторами. ВС признал: между покупкой квартиры для проживания и в инвестиционных целях есть разница, но это не повод совсем отказывать кредитору и не включать его требования в реестр. Правда, приоритетной защиты такой инвестор не получит в отличие от рядового дольщика, купившего одну квартиру для себя.
Нестабильная судебная практика
На фоне непростой экономической ситуации увеличивается количество спорных ситуаций и вокруг арендных соглашений. В некоторых из них ставка завязана на доходы от объекта, пояснял Максим Лухманов, глава проектов практики коммерческой недвижимости и девелопмента юридической группы На практике у судов есть два противоречивых подхода к оценке такого условия. В деле № А41-37099/2022 его посчитали корректным, сославшись на принцип свободы договора, а в споре № А45-174/2022 расценили как признак скрытой безвозмездности при отсутствии прибыли у арендатора. Сам эксперт считает одним из универсальных вариантов решения этой проблемы формулу: минимальная арендная ставка в твердой величине + процент от оборота.
В практике бывают противоречия даже и на уровне позиций ВС. На них обратила внимание Марина Строкань, старший юрист , в вопросе взыскания убытков из-за неправильного определения выкупной цены. Так, год назад в деле № А32-1339/2020 ВС решил, что с чиновников нельзя привлечь к ответственности «в форме возмещения убытков» из-за отсутствия доказательств незаконных действий. А уже в этом году в деле № А32-14621/2020 экономколлегия пришла к противоположному выводу.
Существует проблема и с продлением аренды под строительство, которое не удалось окончить в срок. Про нее рассказал Антон Алексеев, советник адвокатского бюро . По общему правилу, у арендатора есть право лишь на однократное продление для завершения строительства. В деле № А63-4067/2021 Верховный Суд РФ допустил повторное продление, тем самым положив начало новой практике.
«Самострои» и выселение арендатора
Наталья Варламова, адвокат , говорила о попытках сноса «самовольных построек», которыми в Москве пытаются признать самые разные здания.
В архивных документах о недвижимости может быть искаженная информация, корректировки в которую даже вносились вручную. Мы с этим столкнулись на практике.
Так, в разряд «самостроев», по мнению столичных властей, попали два здания, расположенные недалеко от центра Москвы. Проверяющие органы выяснили, что нарушено требование к этажности. По документам оба числились когда-то как одноэтажные, а сейчас одно имеет четыре этажа, а второе — три. Варламова пояснила, что они свою позицию построили на четырех аргументах: здания капитальные, вернуть их к первоначальному состоянию без значительного ущерба нельзя, недвижимость не несет вреда истцу и отвечает всем нормам (санитарным, противопожарным и т. д.).
Еще одно дело в заключение конференции разобрала Елена Чуканова, директор ALTHAUS Оно касалось того, как поступить с арендатором, который отказался освободить арендованное помещение после прекращения действия договора. АО «Гамбринус» взяло у «Управляющей Компании Капитал-Инвест» нежилое имущество — здание пивобезалкогольного завода «Ижевский» в аренду. Договор прекратил действие 30 ноября 2018-го, но арендатор не вернул актив по акту приема-передачи, а долги по аренде погасил лишь частично. Поэтому арендодатель пошел взыскивать арендную плату в двойном размере за невозврат помещения в срок и заявил требование о его возврате (дело № А40-240087/2019).
Скоро мы проведем еще несколько интересных конференций, на которые можно зарегистрироваться:
15 ноября — Litigation Forum Pravo.ru.
18 ноября — Банкротство 2021–2022: регулирование и судебная практика.
22 ноября — Интеллектуальная собственность — 2022.
Суды выяснили, что в спорных помещениях ответчик разместил производственное оборудование завода. А переданная ответчику недвижимость вместе с установленным в ней оборудованием — неделимая вещь, требование о ее возврате направлено на разделение объекта, решили три инстанции. Поэтому истцу отказали в возврате имущества, а двойную аренду взыскивать не стали.
«Управляющая Компания Капитал-Инвест» обратилась в ВС. Заявитель сослался на решение по делу № А71-4970/2014, в котором суды установили: после приватизации завода «Ижевский» воля собственника была направлена на разделение спорного имущества и реализована через отчуждение недвижимости и оборудования в собственность разным лицам. После чего эти объекты собственности участвовали в гражданском обороте раздельно. Поэтому, по мнению заявителя жалобы, возврат недвижимости возможен. Экономколлегия отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело № А40-240087/2019 на пересмотр обратно в АСГМ (пока еще не рассмотрено).
К этому решению больше вопросов, чем ответов. Стороны до сих пор не могут договориться. «Гамбринус» продолжают пытаться выселить из помещения.