Гостиница на дому
У предпринимателя Павла Бахирева есть однушка в историческом районе Пскова. Он приобрел ее в 2019 году и стал сдавать посуточно. Для этого он зарегистрировал специальный вид деятельности: «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». В дальнейшем он официально заключал договоры с нанимателями, платил налоги. Этот бизнес, которым мужчина занимался вместе с супругой Ольгой, доставлял неудобства соседям. Один из них, Матвей Козин*, подал в суд на Бахирева и Юнону Воронцову* — еще одну предприимчивую соседку, которая тоже сдавала свою квартиру.
Истец указал, что ответчики оказывают гостиничные услуги. Для продвижения своего дела они использовали сайты «Авито» и booking.com, размещая объявления о сдаче жилья. При этом квартиры не переводили в нежилой фонд, в них нет отдельного входа. А значит, туристы заходят через общие площади дома, шумят, веселятся, в том числе и ночью. Из-за этого соседи несколько раз вызывали полицию. По мнению Козина, Бахирев и Воронцова использовали квартиры как мини-гостиницы. Истец полагает, что это нарушает жилищные права его самого и других соседей, угрожает их жизни и безопасности.
Всё делают по закону
Воронцова никак не возражала, а вот Бахирев не согласился с Козиным. Он сослался на Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (сейчас, по данным «Консультант Плюс», документ утратил силу. — Прим. ред.).
Согласно акту, гостиница, отель — это имущественный комплекс, который состоит из здания или его части. Там размещают гостей, как правило кормят их. Еще обычно в гостинице есть оборудование и для других дополнительных услуг. У Бахриева же нет имущественного комплекса в доме и на его территории. Соответственно, он не оказывает гостиничные услуги.
Мужа поддержала и его супруга. Она отметила, что в законе нет указания на минимальный срок для сдачи квартир. При ведении бизнеса они устанавливают личности нанимателей, заключают с ними договоры, платят налоги. То есть работают по закону.
Разные позиции судов
Псковский городской суд удовлетворил иск. Бахиреву и Воронцовой запретили использовать квартиры под гостиницы (дело № 2-2986/2020). Суд отметил, что жильцы пользуются квартирами непродолжительное время, а расчетный период — сутки.
Первая инстанция обратила внимание, что из договоров Бахирева с нанимателями следует: квартиру сдают с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, постельным бельем и полотенцами, помещение убирают. Кроме того, указывают время заезда и выезда. В результате суд заключил, что квартиры используют для гостиничных услуг.
У апелляции было другое мнение. Псковский областной суд отказал в иске, сославшись на то, что временное проживание людей в квартире Бахирева не создает угрозу жизни и безопасности соседей. Это не нарушает их права (дело № 33-269/2021). Кассация не согласилась с таким выводом и направила дело на пересмотр в апелляцию. Во второй раз акт первой инстанции оставили в силе. Этот вывод на втором круге поддержала и кассация (дело № 8Г-24892/2021).
Нарушили права собственника
Бахирев не сдался и попытался обжаловать выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде, но его просьбу там не стали рассматривать. Тогда он обратился в Конституционный суд, который сегодня исследовал его обращение. Предприниматель оспаривает ч. 3 ст. 17 ЖК. По этой норме жилье нельзя использовать как гостиницу. По мнению Бахирева, это правило противоречит Конституции, а именно, необоснованно ограничивает свободу частной собственности. В жалобе (есть в распоряжении редакции. — Прим. ред.) предприниматель отметил: с точки зрения бизнеса, гостиница — это предприятие, которое предлагает потребителям сервис и удобства, сдавая помещение для проживания в отеле, то есть гостиничный номер. Суды решили, что Бахирев использует квартиру именно как номер в гостинице. Но по мнению предпринимателя, это нелогично, поскольку гостиничный номер — всегда часть гостиницы, а суд же установил, что у его квартиры нет признаков гостиницы. Иначе говоря:
- гостиничные услуги можно оказывать только в гостинице или в месте с признаками таковой;
- гостиничный номер не может существовать отдельно от гостиницы.
А значит, приравнивать посуточную аренду к гостиничным услугам абсурдно.
На заседании в КС адвокат Бахирева Владимир Цвиль подчеркнул, что его доверитель официально сдает квартиру в наем. Он устанавливает личности временных жильцов, оценивает их цели. Как правило, в его квартиру заселялись семьи с детьми и люди, которые приезжали на лечение и в командировку, рассказал юрист. Цвиль сказал, что ни нанимателей, ни наймодателя не привлекали к ответственности за нарушение жилищных прав. В суде претензия соседа заключалась именно в посуточности найма и частой смене жильцов. Еще адвокат поделился, что договорах найма тоже не было информации об оказании услуг.
Суд обратил внимание на непродолжительность найма, но не указал срок, после которого он становится законным, отметил Цвиль. В законе нет нормы, где прописан срок коммерческого найма, а значит, отличить наем от гостиничного размещения по этому параметру сложно.
«Ограничить минимальный срок договора может только законодатель. Поскольку он до сегодняшнего дня этого не сделал, суды не могут самостоятельно вводить такие ограничения», — объяснил юрист.
В итоге есть противоречие между возможностью снять квартиру на короткий срок и запретом на это, и оно зависит от того, по каким критериям суд попытается понять, ведется ли гостиничная деятельность, считает адвокат. Он объяснил: Бахирев сомневается, что ч. 3 ст. 17 ЖК соответствует Конституции в той мере, которая позволяет судам приравнивать непродолжительный наем к запрещенной в жилье гостиничной деятельности. Наймодатель тоже заинтересован в том, чтобы сохранить добрые отношения с соседями и найти порядочных жильцов.
Судья Гадис Гаджиев спросил:
— Вы полагаете, что гостиничные услуги могут оказывать только гостиницы? И у судов нет права установить, что фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении?
— Конечно, гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах. Сам по себе срок договора не может быть критерием, чтобы выявить гостиничную деятельность. Остальные признаки действительно может устанавливать суд, но не срок, — уточнил позицию Цвиль.
— Как вы считаете, может ли КС оценивать фактические обстоятельства, которые установил суд в этом деле? — спросил судья.
— Переоценка доказательств — это не задача КС. Поэтому я обращал внимание, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежит именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, — это попутно сказанное, — ответил адвокат.
Судья Людмила Жаркова поинтересовалась, сдавал ли Бахирев в наем свою квартиру, пока не вступило в силу решение первой инстанции. Цвиль ответил, что не знает, но сейчас помещение сдают на более длительный срок. «Не посуточно, а на несколько месяцев», — уточнил юрист.
Пресечь злоупотребления и оценивать мнимость сделок
Затем слово дали полномочному представителю Госдумы в КС Юрию Петрову. Он отметил, что КС неоднократно указывал: право собственности не абсолютно. Его можно ограничить, чтобы защитить интересы других лиц. Запрет оказывать гостиничные услуги в жилых домах ввели, чтобы пресечь злоупотребления.
Чиновник обратил внимание: при этом такой запрет не направлен на то, чтобы ограничивать право собственника распоряжаться своим жильем. Главное, чтобы наем с комплексом прилагаемых к нему услуг не соответствовал гостиничным услугам, уверен Петров. По мнению заявителя, суды безосновательно признали наем идентичным гостиничным услугам. Судам нужно конкретизировать, при каких параметрах наем жилого помещения будет идентичен гостиничным услугам. Обобщить практику по этому вопросу может ВС, сказал представитель Госдумы. И заключил, что оспариваемое правило не противоречит Конституции: если при коммерческом найме нет признаков гостиничных услуг, то эта норма не приравнивает наем к услугам гостиниц.
Полномочный представитель президента в КС Александр Коновалов пояснил, что КС в определении от 21 июля 2022 года №1945-О уже отмечал: в ч. 3 ст. 17 ЖК нет неопределенности. Коновалов сказал, что судам следует оценивать мнимость или притворность сделок, которые заключают, чтобы скрыть реальные правоотношения между сторонами. Когда субъект сдает жилье по коммерческому найму на короткий срок без наличия у него специального статуса гостиницы, от которого собственник фактически уклоняется, возникают угрозы:
- Для потребителей услуги, которым не к кому обратиться, если нарушают их права.
- Для людей, которые окружают собственника, — они могут страдать оттого, что подобные услуги оказывают систематически. Если нарушат их права, то им, по сути, тоже не к кому обратиться из-за частой сменяемости временных жильцов.
Адвокат Цвиль спросил у него:
— По вашему мнению, срок — это критерий для определения гостиничной деятельности или нет?
— Сам по себе срок не критерий гостиничной деятельности. Ее нужно определять, учитывая совокупность всех факторов, которые есть во взаимоотношениях контрагентов, — ответил Коновалов. Он отметил, что запрета на краткосрочный наем в законе действительно нет, но суды должны обязательно учитывать обстоятельства обеспечения такого найма.
Потом выступил полномочный представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский. Он полагает, что акты судов по делу Бахирева ограничивают право заявителя распоряжаться собственным имуществом. Росинский обратил внимание, что Роспотребнадзор, жилищная, пожарная инспекции, ОВД или миграционные органы не выносили решений о нарушении закона Бахиревым. Истец в деле не доказал, что ответчик нарушил его права как собственника квартиры. Несоблюдение обязанностей собственника жилья из ст. 30 ЖК любым арендодателем, в том числе при посуточной аренде, не должно поражать его права владельца, когда есть другие механизмы устранения нарушений и привлечения к ответственности, отметил Росинский. Представитель генпрокурора заключил, что сейчас правоприменение ч. 3 ст. 17 ЖК в той мере, в которой она ограничивает права собственника квартиры по заключению договора найма, не соответствует Конституции.
В конце слово снова дали представителю Бахирева. Цвиль отметил, что они с доверителем оспаривают критерий непродолжительности найма как признака гостиничных услуг. Суд учитывал именно его, сказал адвокат. Кроме того, он добавил, что в деле шла речь о нарушении прав соседей. Но в отношении Бахирева истец говорил именно о посуточном характере найма. «О нарушении прав соседей говорили применительно к другой квартире», — сказал юрист.
Мнение экспертов
За последние несколько лет резко выросло количество дел по требованию к собственникам жилья в многоквартирных домах о прекращении их использования как мини-гостиниц или хостелов, рассказывает Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства Обычно истец в таких делах — местная прокуратура. Инициируют их, как правило, соседи или управляющая компания, поскольку такое использование квартиры угрожает жизни и имуществу граждан. Этому способствует частая смена временных жильцов, объясняет эксперт.
Перевести любую квартиру в нежилой фонд не всегда возможно. Еще это затратно для собственника. Кроме того, следует понимать, что коммунальные платежи в таком случае начисляются как на обычную квартиру и не учитывают фактическое количество проживающих потребителей услуг ЖКХ. Поэтому собственники часто пренебрегают требованиями закона в угоду коммерческим целям.
Чтобы зафиксировать использование квартиры под сдачу в качестве мини-гостиницы или хостела, прокурор обычно прикладывает к иску, помимо обращения соседей или управляющей компании, акт осмотра квартиры с фотоматериалами, говорит Петручак.
«При осмотре обращают внимание на количество жильцов в квартире, число спальных мест. Для хостелов характерно, что в одной комнате есть двух или даже трехъярусные кровати, чтобы разместить как можно больше проживающих. Еще прикладывают объявления о сдаче таких квартир в интернете», — объясняет эксперт. Юрист рассказывает, что суды часто удовлетворяют иски, несмотря на возражения ответчиков.
Петручак предполагает, что КС не встанет на сторону заявителя и отдаст приоритет соблюдению требований к помещениям в зависимости от их профиля. Вероятно, КС не усмотрит противоречий в норме, но предложит законодателю конкретизировать регулирование спорного правила, считает эксперт.
Алена Ермоленко, партнер юридической фирмы Orlova/Ermolenko (бывший руководитель практики ), отмечает, что основная проблема ситуации в том, что нет критериев, как разграничить оказание гостиничных услуг и краткосрочную сдачу жилого помещения. Она поясняет, что обычно суды в подобных случаях опираются на такие параметры, как:
- посуточное предоставление помещения;
- указание условий размещения — время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, трансфера;
- оснащение помещений удобствами, телефоном, электронным замком;
- наличие жалоб соседей на шум, мусор, драки, частую смену жильцов.
Эксперт рассказывает, что КС уже отказывал в рассмотрении подобных жалоб в определении от 28 сентября 2021-го и акте от 21 июля 2022-го (к нему делал отсылку и полномочный представитель президента в КС в своем выступлении на заседании. — Прим. ред.).
* - Имена и фамилия изменены редакцией.