ПРАВО.ru
Практика
15 ноября 2023, 10:31

Зависшие сделки и риски самостроев: как изменяются девелопмент и строительство

Зависшие сделки и риски самостроев: как изменяются девелопмент и строительство
На конференции Право.ru о законодательных изменениях и трендах практики в сфере строительства и девелопмента затронули тему банкротства застройщиков. Правила об их несостоятельности меняются настолько часто, что судам едва ли удается сформировать единообразную позицию до того, как на горизонте уже возникают нововведения. Также юристы обсудили комплексное развитие территорий, налог на сверхприбыль в контексте строительной отрасли, возможность заказчика отказаться от договора строительного подряда при систематическом нарушении сроков договора подрядчиком и другие актуальные вопросы.

Законодательные изменения и строительная отрасль

О новых возможностях переоформления аренды земли без торгов у добросовестных арендаторов говорила Татьяна Яковлева, старший юрист VERBA LEGAL VERBA LEGAL Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Санкционное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании Эксперт рассказала, что в 2015 году в Земельный кодекс внесли изменения: по общему правилу нельзя продлевать договоры через заключение допсоглашений. С августа 2023 года у арендаторов, которым предоставили участки в аренду до марта 2015 года (до изменений в Земельном кодексе), появилась возможность однократно заключить новые договоры аренды на пять лет при соблюдении условий. Одно из них — цели использования участков в ранних договорах и в новом должны совпадать. Также требуется, чтобы земельные участки предоставляли не для целей строительства, реконструкции и эксплуатации зданий и сооружений — объектов капитального строительства. Еще у арендатора не должно быть задолженностей по оплате.

О налогах в контексте строительной отрасли говорил Алексей Станчин, старший налоговый консультант Tax Compliance Tax Compliance Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Ритейл, FMCG, общественное питание Профайл компании Эксперт обратил внимание на новый налог на сверхприбыль. Это разовый сбор, который должны уплатить крупные компании. Станчин отметил, что застройщики, использующие счета эскроу и не выплачивающие дивиденды в 2021–2022 годах, не считаются налогоплательщиками в этом случае.

Вопрос состоит в следующем: что делать, если проект большой или застройщик использует несколько объектов и при этом часть объектов использует счета эскроу, а часть — нет? Закон и разъяснения ответа не дают.

Алексей Станчин

Вопросы комплексного развития территорий

О реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) рассказал Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group. Эксперт отметил преимущества КРТ для властей и для инвесторов. В первом случае это сбалансированное развитие города. Плюсом для инвестора же будет понятный горизонт планирования и получения прибыли, а также возможность аккумулировать территорию. 

Тему КРТ продолжила Ирина Григорьева, управляющий партнер Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Эксперт поделилась делами по оспариванию изъятия недвижимости для публичных нужд и для КРТ. Григорьева обратила внимание на практику Ростовской области: при изъятии частей земельного участка важно соблюдать баланс интересов сторон. Если частное лицо не может использовать участок далее по целевому назначению, то государство или компания, которая реализует КРТ, обязана задействовать всю землю целиком и все объекты на ней, поделилась выводом из областной практики эксперт.

О градостроительной политике столицы рассказал Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Профайл компании Эксперт тоже обратил внимание на КРТ. Зонами КРТ покрыто 2,27% «старой» Москвы, посчитали в их компании.

Включение участка в границы зоны КРТ означает замораживание его строительной активности. Москва заморозила наиболее инвестиционно привлекательные земельные участки. По сути, включение в зоны КРТ носит бессрочный характер.

Денис Литвинов

Литвинов также поделился статистикой по судебной практике в сфере КРТ: за 2022 год принято 25 актов об оспаривании документов или действий, связанных с КРТ. Из них не удовлетворено ни одно.

Актуальная практика в сфере недвижимости

О выбытии имущества из владения собственника помимо его воли при корпоративном конфликте рассказал Никита Бутенко, партнер BIRCH LEGAL BIRCH LEGAL Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Санкционное право группа Финансовое/Банковское право Профайл компании Эксперт обратил внимание на позицию Верховного суда из обзора судебной практики № 1 за 2023 год (п. 13). ВС указал, что при рассмотрении виндикационного иска — иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения — суды должны учитывать: разлад в фирме может говорить о выбытии имущества из владения собственника в обход его воли. Бутенко подчеркнул, что позиция ВС не нова, к похожим выводам приходил ранее Высший арбитражный суд еще во времена рейдерских захватов. 

Если вы добросовестный приобретатель, в споре надо доказывать не только свою добросовестность, но и то, что имущество выбыло по воле первого собственника. Корпоративный конфликт же свидетельствует о пороке воли.

Никита Бутенко

О практике по заключению и исполнению договора аренды земли в публичной собственности рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Профайл компании Эксперт обратила внимание на корректировку сделки, возобновленной на неопределенный срок. Суды толкуют изменение сроков договора как трансформацию из бессрочного договора в срочный, что недопустимо, отметила Ульянова. Есть практика, согласно которой попытка сделать договор срочным говорит о том, что арендатор отказывается от сделки, возобновленной на новый срок.

О спорах об изменении арендной платы, установленной на торгах, рассказала Анна Жолобова, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа АПК и сельское хозяйство группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Санкционное право Эксперт отметила, что все стремятся к нормативно урегулированной арендной плате: она выгоднее, чем та, что устанавливается на торгах. 

Если вы вводите объект в эксплуатацию, регистрируете на него право собственности, выделяете либо разделяете земельный участок, в этом случае суды встают на сторону нового собственника объекта недвижимости и определяют арендную плату в части этой территории по иным правилам — по правилам нормативного регулирования.

Анна Жолобова

Тему практики по арендным спорам продолжила Екатерина Котова, директор ФБК Legal ФБК Legal Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Санкционное право Профайл компании Эксперт рассказала о деле № А40-128594/2020. В середине 2004 года столичное правительство заключило инвестконтракт на строительство административного здания. В 2010-м фирма «Валента Девелопмент» выкупила все права и обязанности по сделке за 52 млн руб. Но в 2012 году участок, на котором велось строительство, исчез из ЕГРН. Взамен там сформировали новый в тех же границах. Компания попробовала внести изменения в договор аренды, чтобы поменять номер участка, но власти отказали. В 2017 году столичные власти полностью отказались от инвестиционного договора, предварительно расторгнув соглашение об аренде земельного участка. «Валента Девелопмент» потребовала возместить ей 14,14 млн руб., которые выплатила за аренду земельного участка со старым кадастровым номером, а также 52 млн руб., потраченные на выкуп прав у первоначального инвестора, в виде убытков. Но три инстанции отказали в иске. ВС же отметил: уплачивая арендную плату за земельный участок по договору аренды в бюджет публичного образования, но не получив возможности использовать этот земельный участок, компания вправе требовать возврата денег. Касаемо 52-миллионных убытков судьи экономколлегии указали на недостаточное исследование обстоятельств дела. Поэтому спор вернули на новое рассмотрение в АСГМ. Пока по нему нет решения.

Госдума обновляет правила сдачи недвижимости в аренду

На проблемные аспекты взыскания штрафных санкций за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта обратила внимание Ирина Сизова, директор по правовым вопросам Level Group. Эксперт отметила, что было два периода, когда неустойка не применялась. Это период ковида и время санкций после начала СВО. В августе этого года приняли закон, который кардинально изменил порядок уплаты неустойки за нарушение срока передачи уникального объекта долевого строительства, отметила эксперт. Уникальные объекты — это высотки более 100 м, а также здания с заглубленной более чем на 15 м подземной частью. При нарушении срока не более чем на 30 месяцев неустойка уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства от цены договора участия в долевом строительстве за каждый день просрочки, но не более 5% от цены сделки. Сизова подчеркнула: проблема нового регулирования в том, что застройщики уникальных и обычных многоквартирных домов ставятся в разное правовое положение. Это влечет дискриминацию застройщиков обычных жилых комплексов. 

О спорах о выдаче разрешений на строительство говорил Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ-Девелопмент». Так, эксперт обратил внимание на дело № А51-9927/2022. Там застройщик оспорил отказ властей выдать разрешение на строительство из-за несоответствия сведений градостроительного плана земельного участка правилам землепользования и застройки. Гришунин отметил, что суды пришли к выводу: именно градостроительный план определяет возможность строительства того или иного объекта на конкретном участке в соответствии с действующими на территории муниципального образования документами территориального планирования и градостроительного зонирования. 

О последствиях зависания сделок в Росреестре говорил Кирилл Берковский, советник Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Страховое право группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Частный капитал группа Уголовное право 12место По количеству юристов 22место По выручке 22место По выручке на юриста Профайл компании Эксперт обратил внимание на дело № А40-180355/2021. Там покупатель недвижимости взыскивал убытки с продавца из-за того, что последний при регистрации перехода права собственности не представил документы. По вине продавца процесс затянулся практически на год. Нижестоящие суды взыскали деньги, но ВС заключил, что покупатель тоже был виноват в несвоевременной регистрации. Подробнее об этом деле можно прочитать в материале «ВС разъяснил, как считать убытки по зависшей сделке».

На проблемные аспекты банкротства застройщиков обратил внимание Антон Хайдуков, президент межрегиональной организации «Союз потребителей», руководитель проекта «Федеральный центр помощи дольщикам». Он подчеркнул, что законодательство о несостоятельности застройщиков нестабильно. Правила, регулирующие эту сферу (7-й параграф закона «О банкротстве»), ввели в 2011 году. С тех пор нормы изменяли 18 раз, отметил эксперт. Из-за того, что закон «О банкротстве» постоянно меняется, сложно достигнуть единообразной судебной практики. 

Другие правовые аспекты строительной отрасли

О праве заказчика отказаться от договора строительного подряда при систематическом нарушении сроков подрядчиком с сохранением авансовых платежей рассказала Наталья Гусева, адвокат Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) 19место По выручке на юриста 25место По количеству юристов 34место По выручке По закону это можно сделать в двух случаях:

  • мотивированный отказ — заказчик должен обосновать его необходимость. Он может требовать возместить убытки из-за нарушения срока исполнения сделки, взыскать неотработанный аванс и проценты за пользование чужими деньгами (п. 2 ст. 715 ГК «Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком»);
  • немотивированный отказ — заказчик вправе требовать взыскать неотработанный аванс. А подрядчик — выплатить стоимость выполненных работ и возместить убытки из-за прекращения договора (ст. 717 ГК «Отказ заказчика от исполнения договора подряда»).

Конструкция п. 2 ст. 715 ГК более предпочтительна, поскольку помогает минимизировать финансовые риски для заказчика в случае систематической просрочки подрядчиком выполнения работ. 

Наталья Гусева

О влиянии санкций на строительство и девелопмент говорил Влад Сурков, партнер Platforma.Legal Platforma.Legal Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Эксперт сказал, что огромное количество вещей для стройки и так производились в РФ и в этой части не требовалось импортозамещение. Говоря о стимулирующих мерах для бизнеса в этой отрасли, Сурков заметил, что их слишком много. Некоторые меры действительно нужны и полезны, но далеко не все, считает эксперт.

На риски признания здания самовольной постройкой как проблему при проектировании обратил внимание Вячеслав Голенев, управляющий партнер Адвокаты: Голенев и Партнёры Адвокаты: Голенев и Партнёры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

Любая ошибка проектировщиков через несколько лет может стать новым трендом судебной практики. Могут сказать: да, здание было хорошее, но в нем сделали, например, мансарду и нарушили проектные нормы. В итоге надо сносить все здание, потому что привести его в первоначальное состояние будет невозможно из-за конструктивных особенностей этой самой мансарды.

Вячеслав Голенев

О влиянии нарушений градостроительных и иных норм на снос самовольных построек рассказал Андрей Стаценко, руководитель проектов в юридической группе ProLegals ProLegals Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Банкротство (споры high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Говоря о градостроительных нормах, юрист обратил внимание на требования механической безопасности зданий. На практике эксперты проверяют эти требования непосредственно по результатам обследования зданий. Для этого они руководствуются ГОСТ 31937–2011 об обследовании конструкций. Стаценко сказал: хотя указано, что этот документ не применяется для экспертизы, в то же время, исходя из реалий, эксперт не может глубоко обследовать объект. Он ограничивается этим ГОСТом. И если визуально видится неработоспособность состояния конструкции, это приводит к выводу о нарушении требований механической безопасности. Это может повлечь снос, объяснил юрист.