Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов привлекает инвесторов со всего мира своим стремительным развитием, высоким уровнем доходности и стабильностью, отмечает руководитель корпоративной практики UPPERCASE Legal Advisory Александра Хохлова. По состоянию на май 2023 года объем продаж земли в Эмиратах вырос на 233% по сравнению с аналогичным показателем 2022-го, а коммерческих помещений — более чем вдвое. При этом на рынок активно заходят российские покупатели: согласно отчету риелторской компании Betterhomes, во втором квартале 2023-го среди всех покупателей недвижимости в ОАЭ россияне заняли третье место.
Правда, уже в третьем квартале они оказались уже на пятой позиции. В Driven Properties уточнили, что с июня по август россияне приобрели недвижимость в Дубае на сумму $39,9 млн, а продали — на $75,1 млн. На основании этих данных Bloomberg пришел к выводу, что «российский бум недвижимости в Дубае, похоже, закончился».
Несмотря на это, интерес к недвижимости в Эмиратах у россиян сохраняется. Поэтому Право.ru, заручившись поддержкой сопровождавших сделки юристов, рассказывает, как устроен рынок недвижимости в ОАЭ, какие ошибки допускают покупатели, когда выбирают объекты и заключают договоры, и как этих ошибок избежать.
Первичка и вторичка: особенности сделок
Как и в любой стране, в ОАЭ есть два рынка недвижимости: первичный рынок, они же новостройки, и вторичный. Особенность Эмиратов — принципиально разный порядок покупки и продажи объектов на этих рынках, отмечает управляющий партнер Кирилл Гавриличев.
Кроме застройщиков и их представителей, продажей недвижимости на первичном рынке занимаются территориальные и местные органы исполнительной власти. Для сделок с новостройками закон устанавливает своеобразный параметр оплаты, если объект приобретается в рассрочку, рассказывает Гавриличев. Покупатель получает зарегистрированные права на приобретаемый объект только после внесения аванса в размере 20% от стоимости недвижимости. До внесения у покупателя есть только подтверждение брони объекта, которое хранится у сторон сделки и не подлежит обязательной государственной регистрации. После того как покупатель уплачивает налоги и вносит предоплату 20%, застройщик заключает с ним договор купли-продажи строящегося объекта, который регистрируют в Земельном департаменте Дубая. Когда объект сдадут, покупатель получит свидетельство о праве собственности.
При покупке объекта на вторичном рынке все сложнее. Все сделки должны проходить через лиц с брокерской лицензией. После выбора объекта и согласования условий участники сделки на интернет-портале Земельного департамента Дубая подписывают три договора: форму А — договор продавца и агента; форму B — договор покупателя и агента; форму F — предварительный договор купли-продажи, который создается на основе форм A и B.
При оформлении сделок в Дубае встречаются разные типы форм, например A, B, F. Так кодируют унифицированные формы договоров, объясняет старший советник практики частных клиентов Юлия Кравченко.
- Форма A — это соглашение продавца с агентом при выставлении объекта на продажу.
- B — соглашение между покупателем и его агентом.
- I — соглашение между двумя агентами (со стороны продавца и покупателя).
- F — основной договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
- U — соглашение о расторжении контракта с агентом.
Зачастую эти формы агенты представляют как «стандартные и неизменные», рассказывает эксперт. «Важно помнить, что не существует правила о невозможности менять условия контракта. Принцип свободы договора предполагает согласование условий сделки и описание в контрактах, даже если они предоставлены базово в виде форм и готовых документов, индивидуальных договоренностей сторон», — напоминает Кравченко.
Участникам сделки на вторичном рынке необходимо получить согласие от застройщика на сделку на вторичном рынке — No Objections Certificate (NOC), продолжает Гавриличев. Финальным шагом становится подписание договора и регистрация его у местного нотариуса.
Если сделка совершена в отношении готового объекта, то покупатель получит свидетельство о собственности за семь дней. Если же была переуступка прав на строящийся объект, то договор купли-продажи переоформляют на имя нового покупателя через застройщика — это займет около месяца.
При покупке вторичного жилья стоит запросить соглашение с предыдущим продавцом, где указаны сведения об объекте и первичная стоимость, советует партнер практики частных клиентов Юлия Андреева. Если приобретается вторичная недвижимость, нужно проверить, полностью ли ее оплатил текущий продавец. Зачастую собственник утверждает: его право зарегистрировано, что невозможно без полной оплаты, а расчеты проводились путем обмена чеками, рассказывает Кравченко. Эксперт рекомендует придерживаться такого правила: внесение платы за недвижимость подтверждается банковской выпиской о списании средств со счета. Предъявленный чек должен быть исполнен, а сумма — списана в адрес продавца.
Российские инвесторы не всегда закладывают в стоимость покупки сумму регистрационных сборов в ОАЭ, которые могут достигать ~8% от покупной цены объекта, рассказывает глава Corporate Services Вадим Абсалямов. Государственный сбор за переход объекта недвижимости — 4% от покупной цены. Формально этот сбор должен быть разделен между сторонами поровну, но на практике его всегда уплачивает покупатель, подчеркивает юрист. И даже если приобретаются акции компании, которые владеют недвижимостью, сбор все равно должен быть уплачен. Кроме того, есть дополнительные сборы и комиссия риелтора. В дополнение к этому российские инвесторы не всегда учитывают обязательные сборы и коммунальные платежи, которые потребуется регулярно выплачивать после покупки недвижимости.
Freehold vs leasehold: что это и в чем разница
На рынке недвижимости ОАЭ есть два разных режима в отношении недвижимости: freehold (может быть в собственности иностранных граждан) и leasehold (иностранным гражданам доступа только аренда на срок до 99 лет). Второй режим обусловлен тем, что гражданам иных государств — не ОАЭ и не страны Персидского залива — не все объекты доступны для покупки в собственность, объясняет партнер Мария Кукла.
Freehold-зоны в Дубае — это определенные участки в районах Умм Хурайр 2, Аль-Барша Юг 2–3, Эмират Хиллс 1–3, Джебель Али Эль-Джаддаф, Ворлд Айлендс, Рас-эль-Хор, Аль-Ровья, Шейх Зайд Роуд, Софух 1–2, Аль-Куз 3, промышленная зона Аль-Куз 2–3, Мирдиф, Дубай Марина, Пальма Джебель Али, Пальма Джумейра, Над-эш-Шеба, Варсан 1.
Что касается Абу-Даби, то здесь иностранцы могут покупать земельные участки в инвестиционных районах: остров Яс, Саадият, Рим, Мария, Лулу, пляж Аль-Раха, Сайх-аль-Седайра, Аль-Риф и Масдар-Сити, рассказывает Хохлова. В других районах приобрести недвижимость в собственность не получится.
«Если ваш участок потребуется для государственных нужд, то здание могут снести», — объясняет особенности leasehold-режима Гавриличев. Пока риск для вилл значительно выше, чем для многоэтажных комплексов, подчеркивает юрист.
Причем после заключения сделки покупатели недвижимости во freehold-зонах не становятся автоматически владельцами земли, на которой стоит здание, подчеркивает Андреева. Даже если купить отдельно стоящий дом, необходимо получить разрешение исполнительного совета города, где находится недвижимость, чтобы оформить участок под зданием в собственность.
Продавать участки земли или апартаменты могут организации, у которых есть разрешение на этот вид деятельности. Власти предоставляют застройщикам землю и разрешают продавать объекты иностранцам по заранее одобренным проектам строительства. Важно проверить перед сделкой, есть ли у этого юридического лица лицензия на право реализовывать объекты.
«Если иностранец планирует приобрести земельный участок в Дубае или Абу-Даби, то лучше не рисковать с обходными схемами, а тщательно изучить перечень разрешенных районов и выбрать один из них», — советует Хохлова. Велик риск, что «обходную» сделку признают недействительной, а потом последует реституция — возврат сторонами всего полученного. Юрист подчеркивает, что заинтересованная сторона (государство) может обратиться с подобным иском без ограничения во времени. Кроме того, высока вероятность, что в регистрации подобной сделки откажут в Земельном департаменте.
От эмирата к эмирату
На уровне Эмиратов есть отдельные законы в отношении сделок с недвижимостью. Это перечень территорий и видов прав, которые могут приобретать иностранцы, объясняет Кравченко.
Например, в Дубае определены зоны, где иностранные граждане даже без резидентского статуса могут приобретать в собственность недвижимость, включая здания, помещения, земельные участки. В Абу-Даби иностранцам разрешено покупать здания и помещения, но нельзя приобретать земельные участки. В Шардже ограничение для иностранцев установлено по виду права: собственность не предоставляется, разрешено приобрести ограниченное вещное право пользования на срок не более 100 лет. То есть доступна только сделка по режиму leasehold.
«Проверять списки разрешенных территорий самому покупателю необязательно, так как при выборе объекта это невозможно обойти: сделку просто не зарегистрируют. Однако это важно иметь в виду, если в частном порядке кто-либо предлагает приобрести объект, внести задаток, оформить предварительный договор», — рассказывает Кравченко.
В ОАЭ есть семь эмиратов, и в каждом из них действуют свои законы и правила, позволяющие иностранным гражданам или юридическим лицам владеть недвижимостью или иметь право собственности на нее.
Что нужно знать о застройщиках
Юристы соглашаются: одна из основных ошибок при выборе объекта — покупка у ненадежного девелопера. И если в Абу-Даби застройщик только один, то в Дубае их множество, причем как связанных с государством, так и частных. Зачастую российские инвесторы доверяют заявлениям девелоперов без проверенной репутации, когда проект только строится и не зарегистрирован, а девелопер принимает оплату напрямую, а не через счет эскроу, рассказывает Иссам Дахман.
Подбирая застройщика, нужно смотреть на его репутацию, срок работы на рынке, опыт беспроблемной реализации предыдущих проектов, подтверждает Дарья Пушкина из Застройщик должен иметь эскроу-счет, куда покупатель перечисляет деньги при покупке недвижимости. «Застройщик не может пользоваться этими деньгами в других целях. Он расходует их только на строительство объекта», — подчеркивает юрист.
Необходимо тщательно изучать репутацию и финансовую историю застройщика, приобретая строящиеся объекты недвижимости. Мы не раз сталкивались с недостроенным и замороженным строительством, банкротствами мелких застройщиков, двойными перепродажами, задержками со сдачей объектов строительства.
Андреева советует узнать:
- сколько проектов застройщика сданы с опозданием;
- сколько в принципе построено и завершено объектов;
- отзывы других покупателей. В идеале нужно проверить, были ли судебные споры по приобретенным объектам недвижимости и жалобы на качество объектов.
Привлечь застройщика за нарушение сроков сдачи, как это происходит в России, невозможно, подчеркивает Гавриличев. Традиционно договор купли-продажи прямо предусматривает, что застройщик имеет право сдвигать сроки сдачи. Случаются задержки сдачи объекта на шесть лет, а полгода-год — стандарт местного рынка.
Особенности, связанные с арендой
Одна из наиболее частых ошибок при покупке недвижимости на вторичном рынке — приобретение объектов, сданных в аренду, рассказывает Мария Кукла. Все дело в том, что арендные отношения очень строго регулируются, в дальнейшем расторгнуть договор, чтобы самостоятельно использовать недвижимость, или повысить арендную плату может быть сложно. В ОАЭ нормативные акты защищают преимущественно арендатора. «Поэтому мы рекомендуем внимательно оценивать цели использования объекта и текущие обременения», — советует эксперт.
Во многих брендированных комплексах действуют очень жесткие правила сдачи в аренду, рассказывает Гавриличев. Например, могут быть ограничения по минимальному сроку для самостоятельной сдачи в аренду (обычно год). Если собственник захочет сдавать объект в краткосрочную аренду, то управляющая компания будет забирать до 50% от дохода. При этом застройщик имеет право без согласия собственников апартаментов сменить бренд (управляющую компанию) для брендированных комплексов и заменить международную премиальную управляющую компанию на регионального провайдера услуг, что влечет снижение стоимости апартаментов в комплексе, предупреждает эксперт.
Что еще нужно знать
Все документы перед подписанием необходимо читать, даже если есть ссылка на «универсальную форму», советует Кравченко. Если документ составлен на английском и арабском, важно перевести арабскую часть и сравнить с английской версией. «Условия покупки можно обсуждать и фиксировать в договоре. Даже если это сложно сделать в переговорах с застройщиком, то по крайней мере можно настаивать на исключении условий, которые ущемляют права покупателя», — подчеркивает юрист.
Гавриличев обращает внимание, что опасно игнорировать наследственные риски в ОАЭ. Есть вероятность, что имущество перейдет государству. «Оформить завещание в Дубае, например, максимально просто, зарегистрировав его в Dubai International Financial Center. Такой шаг поможет избежать больших юридических сложностей для наследников», — рассказывает юрист.
Хохлова говорит о важности выбора локации. «Некоторые инвесторы ошибаются, полагаясь исключительно на информацию от агентов по недвижимости или рекламные брошюры. Они не исследуют рынок сами, не анализируют перспективы развития района и не учитывают факторы, которые влияют на цену недвижимости в будущем. В итоге такие инвесторы приобретают недвижимость в месте с ограниченным потенциалом роста или с проблемами», — объясняет эксперт.
«Еще одна ошибка — не проанализировать до конца, зачем покупается недвижимость: инвестиции для сдачи в аренду в дальнейшем, проживание или что-то еще, — рассказывает Андреева. — На первый взгляд кажется, что на объектах около пляжа и моря можно много зарабатывать, но это не так. Необходимо проверить эту информацию перед покупкой недвижимости».
Некоторые инвесторы приобретают недостроенную недвижимость, чтобы получить «золотую визу» на десять лет с возможностью продления при покупке жилья, отмечает Абсалямов. Однако покупатели не всегда учитывают, что для этого недвижимость должна стоить не менее 2 млн дирхамов и быть готова как минимум на 50%.