Хотя в главе 4 АПК детально изложены нюансы определения подсудности, по-прежнему на практике возникают разногласия по этому вопросу. Закон категорично отвечает на вопрос «Куда подавать иск о недвижимом имуществе?» — только по месту его нахождения. Поскольку эта категория дел подчиняется правилам об исключительной подсудности, никаких альтернатив норма не предполагает. Законодатель специально ввел такое правило, чтобы облегчить сбор доказательств, поспособствовав правильному и быстрому разрешению спора. И все же в судебной практике не раз возникал вопрос о том, что же относится к искам о недвижимости.
Эта проблема не новая. Как отмечает Дмитрий Мальбин, партнер , первые разъяснения о подсудности по таким спорам появились еще 19 лет назад. Речь идет о постановлении Пленума ВАС № 54, в котором Высший арбитражный суд закрепил формировавшиеся в практике позиции. Среди них — рассмотрение по месту размещения недвижимости тех вопросов, которые могут повлечь за собой изменения ЕГРН. Иск об установлении сервитута тоже подпадает под эти правила и относится к искам о недвижимости.
Эту позицию впоследствии повторят в постановлении Пленума № 10/22, разработанном Верховным судом и ВАС. Появлялись и другие документы, например постановление Президиума ВАС № 6470/10. Тогда судьи разбирались с коллизией норм о подсудности корпоративных споров и споров о недвижимости: одна из сторон хотела признать договор ипотеки недействительным и погасить регистрационную запись. Так, ВАС решил, что поданный иск касается в первую очередь именно недвижимости, а значит, его должны рассматривать по соответствующим правилам. Конституционный суд тоже высказывался на эту тему. Есть постановление КС № 10-П, в котором указано: спор об обращении взыскания на имущество нельзя рассматривать как спор о недвижимости. КС пишет, что его предмет — осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег.
Конец 2024-го запомнился похожими спорами о правах на недвижимость, в которых стороны не смогли определить, где им судиться. Некоторые из них дошли до Верховного суда (дела № А40-27600/2024 и № А40-51352/2024).
В деле № А40-51352/2024 департамент горимущества Москвы обратился в арбитражный суд по месту своего нахождения, то есть в АСГМ. Он хотел обязать компанию «Консенсус», собственника нежилого помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке, вступить в договор аренды этого участка. Здание и земля, рассуждал департамент, относятся к недвижимому имуществу. В соответствии с правилами об исключительной подсудности такие споры рассматриваются по месту нахождения недвижимости. А потому госорган рассчитывал, что в деле разберется московский суд. Но АСГМ решил, что заявленное требование к спорам о правах на недвижимое имущество не относится, и направил дело в Санкт-Петербург по месту нахождения «Консенсуса». Департамент продолжил настаивать, что требование о понуждении вступить в договор аренды участка можно отнести к спорам о недвижимости.
И Верховный суд с ним согласился, указав, что к искам о правах на недвижимость согласно п. 2 постановления Пленума № 10/22 относятся:
- иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения;
- о признании права, об установлении сервитута;
- об установлении границ земельного участка;
- об освобождении имущества от ареста.
При этом ранее Президиум ВС уже говорил, что перечень изложенных исков не исчерпывающий. Еще Верховный суд сослался на то, что в п. 1 постановления Пленума ВАС № 54 и п. 9 постановления Пленума ВС № 46 написано, что по месту нахождения недвижимости рассматривают споры, где удовлетворение требований влечет госрегистрацию.
Множественный договор аренды, о котором идет речь, заключали на срок больше года, и он зарегистрирован. Так, если «Консенсус» все же вынудят арендовать участок, то потребуется внести изменения в реестр. Опираясь на эти доводы, ВС пришел к выводу, что дело следует рассматривать по месту нахождения земельного участка, то есть в Москве.
Точка в многолетнем споре
До конца 2024 года не был разрешен вопрос о том, распространяются ли правила об исключительной подсудности на требования о понуждении к заключению договора аренды, подлежащего госрегистрации, рассказал Дмитрий Урякин, старший юрист
Ранее часть судов считала, что к искам, предметом которых выступают требования не вещного, а обязательственного характера, не применяются правила об исключительной подсудности.
Тем не менее, Дмитрий Мальбин, партнер , думает, что позицию ВС новаторской назвать сложно. Она вполне следует практике, которая сформировалась много лет назад. Но, добавляет юрист, судам нижестоящих инстанций следует иногда напоминать о таких «старых» разъяснениях, которые теряются среди новых.
С одной стороны, и закон, и разъяснения Пленума ВАС № 54 указывают, что подобные споры должны рассматриваться по месту нахождения недвижимости. А с другой стороны, как только спор минимально отличается от «стандарта», суды сомневаются и отходят от этого правила, говорит Анна Силинская, управляющий юрист
Она считает определение по делу департамента и «Консенсуса» примечательным, поскольку ВС указал на применимые нормы закона и простым языком объяснил, что если администрация выиграет, то соглашение о вступлении ответчика в договор аренды нужно будет регистрировать. И делать это будут по месту нахождения недвижимости, а поэтому и спор нужно рассматривать там. Это применяемое судами правило проверки подсудности спора, прозвучав на уровне ВС, приобрело дополнительный вес, что, возможно, позволит привести существующую практику к единообразию, уверены юристы.
Рассматриваемое дело — один из четырех аналогичных споров администрации Москвы с арендаторами, дошедших до Верховного суда в конце 2024 года. По всей видимости, ВС увидел в действиях нижестоящих судов системную ошибку и решил ее исправить.
Не сомневается в правильности позиции ВС и Галина Гамбург, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Амулекс Произошедшие между сторонами разногласия расценили как спор о праве аренды земельного участка. Возможно, размышляет адвокат, проблема была в том, что в приведенных ВС разъяснениях из судебной практики спор именно о понуждении к заключению договора не был прямо отнесен к искам о праве на недвижимое имущество. Но итоговый вывод вполне логичен, заключает она.
Что еще нужно знать о подсудности?
На вопрос о том, остались ли еще какие-то проблемы в определении подсудности, ответила Виктория Смирнова, старший юрист Например, по ее словам, свобода договора в части определения подсудности не абсолютна и это усложняет процесс. Практика исходит из того, что определенная сторонами подсудность должна быть связана с самим договором, местонахождением сторон или местом его исполнения, а не взята с потолка, говорит эксперт. Так, странно будет, если две компании из Екатеринбурга, которые там же и работают, решат, что все их споры должны разбирать судьи АСГМ. На практике, если кто-то из участников спора впоследствии не согласится с такой подсудностью, велик шанс добиться передачи дела.
В договорах стороны часто выбирают именно АС Москвы в качестве компетентного суда, добавил Мальбин. Так происходит по нескольким причинам. Во-первых, считается, что в столице лучше рассматривают дела, так как там проходит много сложных судебных процессов. Во-вторых, удобнее судиться из-за логистических причин: сторонам, которые находятся в разных регионах, легче приехать в Москву, чем в другую область.
Обратная сторона медали в том, что из-за этого значительно возрастает нагрузка на АСГМ, а потому рассмотрение дел затягивается. В то же время региональный суд мог рассмотреть дело быстрее и при этом посвятить ему больше времени, чем АСГМ.
«Родовой критерий», которым руководствуются стороны при формулировании условия о подсудности, лучше связывать с договором, советует Смирнова. И важно сделать этот критерий понятным суду. Например, стороны могут определить подсудность «по месту нахождения истца» или указать «Арбитражный суд города Москвы» — здесь разницы с точки зрения исполнимости нет, говорит юрист. Более того, если из условия о подсудности ясно, что стороны имели в виду, не страшно даже допустить ошибку в наименовании конкретного суда. Это не сделает понятное суду в целом условие о подсудности порочным.
Но в ситуации с международными коммерческими арбитражами мы все же рекомендуем придерживаться стандартных формулировок в арбитражных оговорках. Отход от них может быть чреват невозможностью рассмотрения дела в выбранном сторонами суде. Хотя и это будет зависеть от активности второй стороны и глубины порока использованной оговорки.
