История одного дома и двух секций
Весной 2015 года застройщик «Красноярскпромстрой» получил разрешение на строительство первой секции 14-этажного жилого дома, которую успешно возвели.
После этого компания решила строить вторую секцию дома. Она не раз обращались в департамент градостроительства за разрешением, но каждый раз получала отказы по разным основаниям. Фирма даже пробовала скорректировать старое разрешение на строительство, чтобы разделить объект на несколько этапов, но безуспешно. Компания пыталась оспорить эти отказы в суде. Дела рассматривал Арбитражный суд Красноярского края в 2016 и 2020 годах, который все отказы департамента признал законными.
Тем не менее, компания все равно построила вторую секцию дома.
Два суда — два противоречащих друг другу решения
После этого департамент градостроительства потребовал снести самовольную постройку через суд (дело № А33-31465/2019). Весной 2022 года суд отказал в иске о сносе, признав, что здание соответствует требованиям безопасности, а его разрушение может навредить соседним домам и коммуникациям. Кроме того, администрация города изменила проект планировки района: раньше на этом месте планировали школу, но потом от этой идеи отказались.
После чего в суд снова обратился «Красноярскпромстрой». На этот раз с требованием признать право собственности на самовольную постройку (дело № А33-18699/2022).
Три инстанции отказали компании. Они посчитали, что компания действовала недобросовестно, поскольку, будучи профессиональным застройщиком, продолжал работы, несмотря на предписания их прекратить, привлечение к административной ответственности и законные отказы в выдаче разрешений на строительство.
Что решил ВС
Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Судьи указали: признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты права. Он применяется при отсутствии «очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения».
По мнению экономколлегии, нижестоящие суды неправильно оценили добросовестность застройщика. Статус профессионального участника рынка, привлечение к административной ответственности и получение отказов в выдаче разрешений не доказывают недобросовестность. Суды не установили, что компания обращалась за разрешениями «для вида» или действовала в обход закона. Еще они не учли, что ранее суд уже отказал в сносе этого же объекта, признав его безопасным.
Особое значение, подчеркнул ВС, имеет то, что объект — часть многоквартирного дома. Отказ признавать право собственности, когда есть решение об отказе в сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, нарушает устойчивость хозяйственного оборота и угрожает жизни и здоровью граждан. При новом рассмотрении суду надо оценить все доводы сторон, при необходимости назначить строительно-техническую экспертизу и проверить соблюдение всех условий для легализации самовольной постройки, предусмотренных законом.
Что об этом думают юристы
Партнер адвокатского бюро Наталья Васильева приветствует подход ВС, который указал на недопустимость одновременно отказывать в двух противоположных исках: о сносе самовольной постройки и о признании права собственности на нее. «Такая ситуация не соответствует принципу правовой определенности», — поясняет эксперт.
Определение актуально не только для застройщиков, но и для всех собственников участков, которые задумали на них строительство, включая и собственников зданий, планирующих проведение их реконструкции, перепланировки и прочие изменения.
Юрист Софья Бабушкина подчеркивает, что ВС задал тенденцию, направленную на сохранение самовольных построек. Снос — крайняя мера государственного вмешательства.
Главная же ценность определения, по мнению Бабушкиной, в том, что суд однозначно высказался о статусе профессионального участника строительного рынка и разъяснил судам: следует анализировать ситуации с отсутствием разрешения на строительство с точки зрения добросовестности поведения застройщика и оценивать, есть ли там злоупотребление правом. Когда добросовестный застройщик сталкивается с волокитой и постоянными отказами госорганов выдать разрешительную документацию, то он может рассчитывать на защиту своих нарушенных прав в суде, делает вывод партнер, руководитель практики «Разрешения споров» фирмы Евгений Нехаев.