Инвестиции в недвижимость сегодня сопровождаются целым набором рисков, часть из которых сложно просчитать. В последние два года инвесторы столкнулись, например, с ростом налоговой нагрузки, к которому не все успели адаптироваться. Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова обращает внимание и на влияние макроэкономической волатильности: инфляция, колебания цен на строительные материалы и рост себестоимости девелопмента напрямую влияют на экономику проектов. В сочетании с нестабильными арендными ставками это может снижать доходность и увеличивать сроки окупаемости.
Дополнительную неопределенность создает трансформация самого рынка коммерческой недвижимости. По данным аналитических исследований BusinesStat, оборот сделок с коммерческой недвижимостью в России в 2020–2024 годах увеличился более чем в четыре раза — с 197 до 831 млрд руб. Этот рост во многом связан с перераспределением активов после ухода иностранных собственников и повышенной инвестиционной активностью. «Но одновременно усиливается влияние структурных изменений в экономике, прежде всего роста электронной коммерции и изменения формата потребления», — отмечает Ульянова.
Иски Генпрокуратуры
Главным риском для инвестиций в недвижимость эксперты называют иски от Генеральной прокуратуры. Это может быть оспаривание приватизации, отнесение имущества к нажитому коррупционным путем, оспаривание сделок по цепочке и прочее.
Особенность этого риска — полное отсутствие способов защиты от него, так как сроки исковой давности не применяются, при доказывании в спорах от собственника требует доказывать «отрицательные» факты, что грубо противоречит принципам процесса. Даже существование предыдущих собственников никак от этого не защищает.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры
Иски о деприватизации эксперты относят к так называемым историческим рискам — когда нарушения допускали на ранних этапах оборота актива. На фоне расширения такой практики инвесторы усиливают проверку объектов. Поэтому, если в цепочке сделок была приватизация, нужно убедиться, что решение о ней принимал уполномоченный орган власти, а в отношении самого приватизированного имущества не было запрета передавать его в частную собственность, рекомендует советник ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры Дмитрий Раев. При этом объекты могли передать для определенных целей и, если они не соблюдены, есть риск изъятия, добавляет Алексей Кулагин, советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation
При этом партнер АЛРУД Андрей Жарский рассказывает, что клиенты все чаще сами просят проверить все сделки по переходу прав на недвижимость вплоть до приватизации, не ограничиваясь субъективным (три года) и объективным (десять лет) сроками исковой давности.
«Чувствительность» приватизационных рисков растет. Если раньше при несущественных процедурных нарушениях риск утраты титула оценивали как низкий, в частности из-за истечения срока исковой давности, то сейчас такие угрозы уже не рассматривают ниже среднего.
Андрей Жарский, партнер АЛРУД
Отдельная проблема — скрытые дефекты в предыдущих сделках. Информация о них, как правило, не отражается в ЕГРН и других открытых источниках. Нарушения, допущенные предыдущими собственниками, например неполная выплата стоимости объекта или отсутствие необходимых согласий на проведение сделки, могут повлечь проблемы для текущего собственника (инвестора) вплоть до изъятия объекта недвижимости, даже если последнюю сделку провели в полном соответствии с требованиями законодательства, указывает Кулагин.
Риски, связанные с владельцами
Проверить стоит и самого владельца, и всех участников сделки. Практика последних лет, включая спор вокруг аэропорта Домодедово (дело № А41-5707/2025), показала, что наличие иностранного гражданства или ВНЖ, а также контроль со стороны лиц из недружественных юрисдикций могут повлечь риски для актива.
Если такой контроль был, необходимо убедиться, что были получены необходимые регуляторные одобрения, предусмотренные антисанкционным законодательством, — разрешение правительственной подкомиссии и прочее.
Дмитрий Раев, советник ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Кроме того, перед сделкой необходимо проверить, осуществляет ли приобретаемая компания стратегические виды деятельности по ФЗ № 57 «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества». Если да, из-за иностранного гражданства или ВНЖ владельца также могло требоваться отдельное регуляторное согласование.
При анализе истории владельцев обращают внимание и на их статус. «Если кто-то из собственников занимал публичные должности, есть немалая вероятность, что права на актив оспорят по антикоррупционным основаниям», — предупреждает Раев. Речь идет, в частности, о ч. 2 ст. 235 ГК, ст. 17 закона «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам» и ст. 8.1 закона «О противодействии коррупции». Если госслужащий не сможет подтвердить законность происхождения средств, на которые приобретено имущество, актив могут изъять, в частности и по иску прокуратуры.
Последствия использования земель не по назначению
Это еще один блок рисков, которые приходится учитывать при сделках с недвижимостью. Некоторые объекты в принципе не подлежат передаче в частную собственность, например участки лесного фонда или инфраструктура, связанная с водными ресурсами. Если такие активы все же оказались в обороте, их могут изъять.
Даже при законном приобретении сохраняется риск из-за нецелевого использования. Нарушение разрешенного вида использования участка или объекта может повлечь административную ответственность, приостановление деятельности и в отдельных случаях — изъятие. Еще в этом году Федеральным законом от 28.12.2025 № 496-ФЗ вновь продлили действующие правила о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Сохраняются риски, связанные с отсутствием сведений о существующих ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости. При этом нарушение требований ЗОУИТ может также повлечь административную ответственность, приостановление деятельности или снос незаконно возведенных объектов.
Алексей Кулагин, советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation
Помимо ЗОУИТ, проверяют, не находится ли участок на особо охраняемой природной территории — к ним относятся заповедники, национальные или природные парки, заказники (ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33). Для инвесторов в промышленные площадки добавляется еще один риск — включение территории в зону комплексного развития (КРТ). «Даже если инвестор проводит комплексную проверку площадки перед покупкой, на практике уполномоченные органы уже могут прорабатывать вопрос о включении в зону КРТ определенной территории, что влечет для клиента угрозу изъятия объекта», — предупреждает Жарский.
Венчурное финансирование
Венчурные инвестиции в девелоперские проекты обычно предполагают вхождение инвестора в капитал с миноритарной долей. Формально это не дает контроля, но полностью исключить риски не позволяет. В случае банкротства застройщика инвестора могут попытаться привлечь к субсидиарной ответственности как контролирующее лицо. По оценке Жарского, риск в таких ситуациях минимален, если инвестор не участвует в операционном управлении и не влияет на решения менеджмента, но полностью исключать его нельзя.
Более вероятный риск связан с поведением мажоритария. Контролирующий участник может выводить средства через невыгодные сделки или принимать решения в ущерб проекту. Дополнительная проблема — когда инвестор заходит в проект, полагаясь на обещания партнера о получении разрешений или согласований. В таких ситуациях ключевую роль играет корпоративный договор: он фиксирует параметры проекта и ответственность сторон. Дополнительно используют дефолтные опционы — они дают инвестору возможность выйти из проекта или перехватить контроль, если партнер нарушает договоренности.
Угроза мошенничества
При сделках с недвижимостью сохраняется риск столкнуться с мошенническими схемами, прежде всего когда продавцом выступает физическое лицо. Один из распространенных сценариев: продавец оформляет сделку, получает деньги, а затем пытается оспорить ее, заявляя, что на момент подписания не осознавал своих действий или действовал под влиянием третьих лиц.
Такие споры уже сформировали отдельную практику. В знаменитом «деле Долиной» (№ 5-КГ25-174-К2) Верховный суд указал, что ключевой вопрос, выражал ли продавец реальную волю на отчуждение имущества. При этом единый подход пока не сложился. «Один из ключевых нюансов „дела Долиной“ — истец не выразил согласие на проведение судебной экспертизы, которая оценила бы способность продавца понимать значение своих действий», — отмечает Жарский. На практике суды часто опираются на экспертизу, но не всегда: встречаются решения, где сделки признают недействительными и без нее (например, дела № 33-100/2026 и № А76-36775/2022).
«Тем не менее в сделках между юридическими лицами подобной тенденции мы не наблюдаем», — подчеркивает Жарский. По его мнению, риски по сценарию «дела Долиной» могут реализоваться в любой сделке, где продавцом выступает физическое лицо. В частности, и в статусе индивидуального предпринимателя.
Проблема простоя и долгосрочной аренды
Даже если на этапе покупки удалось снять все юридические риски — от приватизации до использования земли, это не гарантирует доходность актива. Один из ключевых операционных рисков — простой: объект есть, но он не приносит стабильного дохода от аренды. Ситуацию усложняют изменения в спросе, например, развитие e-commerce и переход компаний на гибридные форматы работы снижают интерес к крупным офисным и торговым площадям.
На этом фоне инвесторы все чаще ориентируются на сегменты с устойчивым спросом, например продуктовых ретейлеров. По словам Ульяновой, это прежде всего помещения, арендованные крупными федеральными сетями продуктовых магазинов. Крупные сетевые операторы имеют масштабную логистическую инфраструктуру, развитую систему дистрибуции, что значительно снижает вероятность закрытия конкретного магазина. Эксперт указывает, что договоры аренды с такими арендаторами, как правило, заключают на длительный срок — пять или десять лет. Это обеспечивает собственнику недвижимости относительно предсказуемый и стабильный денежный поток. Но такие отношения имеют и обратную сторону.
В долгосрочных договорах аренды нередко предусматривают фиксированную индексацию арендной платы, привязанную, например, к инфляционным показателям. При этом могут установить верхний предел индексации, который не всегда отражает реальную динамику рынка. В условиях роста рыночных ставок собственник может оказаться связанным условиями договора, не позволяющими оперативно привести арендную плату к рыночному уровню. Более того, юридическая сложность досрочного расторжения таких договоров делает затруднительным выход из экономически невыгодных отношений.
Ксения Ульянова, партнер Land Law Firm
Чтобы снизить риск простоя, инвесторы стараются выбирать объекты в локациях с устойчивым спросом, работать с финансово стабильными арендаторами и поддерживать недвижимость в хорошем техническом состоянии.
Подробно об инвестиционных рисках эксперты расскажут 26 марта на конференции «Рынок недвижимости и строительства в 2026 году». В повестке — комплексное развитие территорий, работа с иностранными застройщиками, в том числе китайскими, и риски при вовлечении в оборот федерального имущества. Участники также обсудят, может ли страхование снизить часть угроз, к чему приведет отмена моратория на штрафы для застройщиков и какую роль в таких проектах играет технический аудит.
