Гражданин заключил с фирмой договоры о продаже ему двух квартир в строящемся доме. Соглашения были поименованы как предварительные договоры с условием о внесении полной стоимости квартир заранее. К указанному сроку покупатель внес платежи в полном объеме, но компания не смогла предоставить ему жилплощадь. Несостоявшийся собственник обратился в суд. Первая инстанция требования заявителя удовлетворила, но апелляция отменила это решение. Покупатель квартир направил жалобу в Верховный суд. Коллегия ВС по гражданским делам разъяснила, как в данном случае нужно квалифицировать заключенный договор.
Преображенский Д. заключил с ООО "МГСН" в 2008 и 2009 годах два предварительных договора купли-продажи двух двухкомнатных квартир, согласно которым Общество обязалось не позднее конца второго квартала 2010 года подписать с Преображенским договоры купли-продажи этих квартир. Преображенский произвел в полном объеме оплату за квартиры по этим соглашениям, что подтверждается платежными поручениями.
В апреле 2014 года ООО "МГСН" заявило Преображенскому о невозможности выполнения своих обязательств ранее четвертого квартала 2015 года. Тогда гражданин обратился в суд с требованием взыскать с общества неустойку в его пользу. Судья Басманного районного суда Москвы Александр Васин требования истца удовлетворил частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки (дело № 2-3111/2014 ~ М-2214/2014). Кроме того, Васин на основании п. 6 ст. 13 закона "О защите прав потребителей" постановил взыскать с ответчика штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судья квалифицировал соглашения, заключенные между Преображенским и ООО "МГСН", как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное общество является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.
Представитель ООО "МГСН" направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Елены Грибовой, судей Ирины Суменковой и Алексея Матлахова пришла к выводу, что суд первой инстанции вынес решение, основываясь на неправильном толковании и применении норм материального права (дело № 33-8853/2015). В доказательство этому апелляция сослалась на нормы ГК, регулирующие правовой режим предварительного договора. Московский городской суд указал, что такое соглашение обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор, не предусматривая обязанность ответчика передать имущество, а взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрено.
Кроме того, апелляционная инстанция упомянула "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года. Документ, в частности, содержит разъяснения о том, что в вопросах квалификации договоров о покупке недвижимости в строящихся домах, независимо от наименования заключенного сторонами соглашения, следует исходить из существа сделки и фактических отношений сторон. Если сторонами соглашения действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В любом случае, как поясняет апелляционная инстанция, указанные нормы могут применяться лишь по требованиям о привлечении к ответственности за нарушение сроков передачи объекта инвестирования и не предусматривают ответственности за нарушение сроков заключения основного договора. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать Преображенскому в удовлетворении исковых требований.
После этого Преображенский обратился с жалобой в Верховный суд. Рассмотрев его заявление, ВС пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).
Как было установлено судами предыдущих инстанций, в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию, а квартиры истцу не передали. Но в апелляции суд проигнорировал эти обстоятельства. По мнению ВС, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО "МГСН" свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего судьи Вячеслава Горшкова, судей Александра Киселева и Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Решение по повторному рассмотрению дела в апелляции пока не опубликовано.
Что думают эксперты?
Павел Хлюстов, адвокат и партнер коллегии адвокатов г. Москвы "Барщевский и Партнеры", считает позицию ВС РФ правильной: "Она полностью соответствует разъяснениям, содержащимся в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Вопреки формальной позиции Московского городского суда Верховный Суд принял во внимание не только наименование договора, но и фактическое поведение сторон и цели, ради которых стороны вступили в договорные правоотношения. Установив, что обязательства по оплате квартиры были исполнены, ВС РФ обоснованно отверг доводы Мосгорсуда, квалифицировавшего договор в качестве предварительного. Удивительно, что Мосгорсуд проигнорировал указанное обстоятельство и складывающуюся судебную практику, не защитив слабую сторону в этом споре. Определение ВС РФ имеет важное значение для рассмотрения аналогичных споров. Обычно суды общей юрисдикции стараются защитить дольщиков, вынужденных, ввиду своей юридической неграмотности или давления со стороны застройщика, подписать вместо договора о долевом строительстве предварительный договор купли-продажи квартиры. Но данное дело показало, что это не является общепризнанным подходом. Теперь можно надеяться, что покупатели квартир смогут намного чаще успешно отстаивать свои права в суде и добиваться справедливости".
Со своим коллегой соглашается и адвокат АК "Павлова и партнеры" Константин Савин: "Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не предусматривает возможности привлечения денежных средств для строительства жилья путем заключения с гражданами предварительных договоров. Однако до настоящего времени находятся недобросовестные застройщики, предлагающие незаконную "схему" с предварительным договором, которая для них очевидно выгоднее, чем заключение договора о долевом участии в строительстве. Решение апелляционного суда противоречило, а определение СК ГД ВС РФ от 19 января 2016 года, наоборот, согласуется с "Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в котором сформулирована позиция о том, что "при квалификации правоотношений, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон". Спорные договоры по своему содержанию позволяли установить условия, необходимые для заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Судебная коллегия ГД ВС РФ, во-первых, напомнила нерадивому контрагенту дольщика о запрете согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ извлекать преимущество из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения, а во-вторых, "закрыла путь" другим подобным "субъектам" для обхода в будущем законодательства о долевом строительстве жилья. Застройщикам, намеренно нарушающим закон при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, следует отказывать в получении необоснованных преимуществ и возлагать на них неблагоприятные имущественные последствия совершения ими незаконных и/или недобросовестных действий".
Дмитрий Железнов, адвокат практики "недвижимость и строительство" юрфирмы "ЮСТ", соглашаясь с вышеуказанными спикерами, лишний раз подчеркнул важность определения правовой природы соглашения: "Как известно, предварительный договор может обусловить возникновение обязанностей по заключению основного договора в течение определенного периода времени, и только. Любые иные условия (например, права и обязанности в отношении имущества) свидетельствуют о том, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на заключение именно основного договора (вне зависимости от того, как он поименован). В настоящем случае, судя по тексту судебного постановления, стороны согласовали предмет соглашения, цену, условия о предоплате, сроки исполнения обязательств по передаче имущества. В этой связи суд совершенно верно квалифицировал рассматриваемые правоотношения".
