Компания «Дорсиб плюс» заключила договор аренды участка с мэрией Новосибирска, а потом передала свои права фирме «Дорсиб Инжиниринг». Стороны договорились, что арендатор построит на земле здания в два этапа. После окончания первого этапа строительства «Дорсиб Инжиниринг» попросил мэрию передать участок в собственность без проведения торгов, но муниципалитет отказал. Решение госорган объяснил тем, что у фирмы нет документов, которые подтверждают право компании на недвижимость, и завершен только первый этап стройки из двух.
Компания тогда подала иск в суд и потребовала признать решение мэрии незаконным (дело № А45-26765/2023). Суды удовлетворили требования истца, после чего мэрия подала жалобу в Верховный суд.
Муниципалитет указал, что на момент подачи заявки о выкупе земли право собственности на здания еще не зарегистрировали. Еще важно, что компания не закончила строительство, поскольку так она не выполнила обязательства по договору аренды. По этим причинам у «Дорсиб Инжиниринг» нет и прав на выкуп земли без торгов.
ВС поддержал мэрию и разъяснил, что для выкупа участка без торгов нужно соблюсти три условия:
- недвижимость на участке должна принадлежать потенциальному покупателю;
- недвижимость соответствует целям использования участка;
- площадь имущества занимает площадь участка, которая нужна для эксплуатации недвижимости.
Так, возникновение права на покупку участка без торгов зависит от достижения той цели, для которой землю сдали в аренду. Кроме этого, ВС напомнил, что продажа участка, который находится в собственности у госорганов, возможна только после окончания строительства основного объекта. «Дорсиб Инжиниринг» закончил только первый этап строительства, а имущество на участке площадью 20 926 м² занимало всего 1089 м². Другой недвижимости, которая по проекту должна занимать больше 7500 м², на участке не было. ВС посчитал: в таком случае нельзя говорить, что капитальное строительство закончили. По этой причине суды не могли разрешать компании выкупать весь участок. При этом приватизация только части земли недоступна.
Кроме этого, ВС обратил внимание на позицию судов о том, что право заявителя на выкуп земельного участка без проведения торгов возникло с момента обращения в мэрию. Экономколлегия разъяснила, что такое право появляется, когда есть право собственности на недвижимость. Если же его нет, то отсутствует и исключительное право на выкуп земельного участка.
С учетом этого ВС отменил решения нижестоящих судов, а дело направил на новое рассмотрение в АС Новосибирской области.