Компания «Ростелеком» владела советским зданием телефонной станции в городе Кирове. Земельный участок под ними принадлежал городу, «Ростелеком» пользовался им на правах аренды. В 2021 году компания продала всю недвижимость фирме «Трио», заключив с покупателем договор аренды помещения, в котором расположен телефонный кабель. Росреестр зарегистрировал переход права собственности.
Через год «Трио» захотела приватизировать землю под купленными зданиями и обратилась в администрацию. В заявлении указали, что недвижимость будут использовать для размещения торговых объектов. Сейчас в этом четырехэтажном здании сдают офисы, а на первом этаже работает супермаркет. Власти отказали компании в силу п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса, отметив, что участок изначально сдали в аренду для размещения АТС.
«Трио» оспорила отказ администрации, но суды не смогли прийти к единому мнению (дело № А28-37/2023). Первая инстанция встала на сторону компании и обязала администрацию повторно рассмотреть заявление «Трио». Суд исходил из того, что часть здания продолжают использовать под размещение кабеля АТС, а значит, вид разрешенного использования не нарушается. Апелляция отменила принятое решение, объяснив это тем, что вид разрешенного пользования — это, по сути, вид деятельности. И если «Ростелеком» — это предприятие связи, то сейчас «Трио» размещает на объекте магазины и торгует. Компания не доказала, что использует дом связи и другие нежилые помещения на участке согласно его назначению.
Окружной суд поддержал мнение первой инстанции и отменил решение апелляции. После этого администрация подала жалобу в Верховный суд. Городские власти указали: «Трио» в заявлении о передаче участка в собственность писала, что будет использовать землю для размещения АТС. Но это не соответствует деятельности компании.
ВС встал на сторону администрации и разъяснил, что вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства. Иначе это будет нецелевое использование земли, что запрещено. Кроме этого, вид разрешенного использования влияет на выкупную цену участка. И если деятельность на земле не соответствует разрешенной, то это нарушает и положения о кадастровой стоимости. Экономколлегия согласилась с апелляцией, что для связи используют только небольшую часть здания, а сама компания не ведет такой деятельности. Все это говорит о нецелевом использовании земли, а доказательств обратного «Трио» не предоставила.
На этом основании ВС отменил решения первой инстанции и суда округа, а постановления 2-го ААС оставил в силе.
