ВС разъяснил: отсутствие разрешения на ввод как единственный признак самовольности постройки не должно приводить к отказу при добросовестном поведении застройщика.
В 2008 году предприниматель получил в аренду участок под строительство. К 2013 году он возвел часть здания и зарегистрировал право на объект незавершенного строительства. В 2017 году договор аренды перезаключили на новый срок, а в 2020-м продлили на год из-за пандемии. В июле 2021 года предприниматель получил разрешение на реконструкцию, но уже в августе срок аренды истек. Департамент градостроительства отказал во вводе объекта в эксплуатацию, указав, что действующего договора аренды нет, а объект недоделан.
Первая инстанция и апелляция удовлетворили иск (дело № А50-4878/2022). Суды сослались на заключение экспертизы: здание соответствует строительным и противопожарным нормам, построено на основании разрешений, не нарушает права других лиц и не угрожает жизни людей. Но кассация отправила дело на пересмотр, указав на недобросовестное поведение предпринимателя. По мнению судей, он достраивал здание без правоустанавливающих документов, допустив значительный перерыв в строительстве, и обращался за разрешением на ввод уже после окончания аренды.
При повторном рассмотрении суды отказали в иске из-за истечения сроков аренды и разрешений, длительного отсутствия строительной активности и недостаточной благоустроенности территории.
Верховный суд оставил в силе первоначальные решения о признании права собственности. Судьи подчеркнули: признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты права, который применяется при отсутствии «очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения». Если единственным признаком самовольности является отсутствие необходимых разрешений, к получению которых застройщик принимал надлежащие меры, иск подлежит удовлетворению.
ВС разъяснил: если застройщик старался получить все нужные разрешения, но что-то пошло не так по объективным причинам, суд должен признать за ним право собственности на построенное здание. В данном случае предприниматель болел, у него арестовали имущество, менялись строительные нормы — это уважительные причины для задержек.
Судьи подчеркнули: нельзя отказывать в признании права собственности только потому, что нет разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик действовал добросовестно.
Суды ошиблись, когда решили, что истекший договор аренды — это повод для отказа. Если здание построено законно на арендованной земле по разрешению, то окончание аренды само по себе не делает постройку незаконной.
