Согласно позиции, изложенной в определении экономколлегии от 26 декабря 2022 года № 305-ЭС22-18408 по делу № А40-197947/2021, «стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер ее подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».
При этом, по общему правилу, предполагается, что соответствующий нормативный акт должен быть законным, ставки — экономически обоснованными, а сам размер платы — предсказуемым и предельно простым в расчете (Постановление Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»).
Экономическая обоснованность размера ставки арендной платы — один из ключевых принципов законности применяемой методологии. Он предполагает, что этот показатель должен устанавливаться публичным субъектом «не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне» (определение админколлегии Верховного суда от 8 ноября 2018 года № 45-АПГ18-19).
Действующее законодательство позволяет проверять в судебном порядке нормативные акты, устанавливающие методику начисления арендных платежей и размер ставок, на соответствие их закону и вышеуказанным принципам (Кодекс административного судопроизводства и определение Конституционного суда от 11 мая 2004 года № 209-О). Ставки арендной платы, коэффициенты и их значение должны устанавливаться, чтобы определять экономически обоснованную плату за аренду участков, соответствующую определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры и призваны обеспечить справедливый баланс интересов арендатора и арендодателя (решение Самарского областного суда от 16 августа 2021 года по делу № 3а-1/2021).
В практике нередки дела, когда нормативные акты (целиком либо в части) признаются судами незаконными по причине отсутствия экономического обоснования. При этом эти факты заинтересованными лицами доказываются либо на основании выводов экономической экспертизы (определение админколлегии Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 9 февраля 2022 года № 88а-3463/2022), либо самостоятельно за счет выявления математических неточностей и даже ошибок в расчетах, подготовленных уполномоченными органами (апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 октября 2022 года № 66а-1040/2022).
Кодекс административного судопроизводства (ст. 215) допускает возможность признать нормативный акт незаконным со дня его принятия либо иной определенной судом даты. При этом судебная практика, как правило, складывается таким образом, что суды признают недействующими нормативные акты не с момента их принятия, а с даты вступления в силу решения суда, обосновывая это необходимостью сохранения стабильности отношений гражданского оборота, поскольку «оспариваемый нормативный акт применялся длительное время, в соответствии с его положениями были реализованы права иных субъектов предпринимательской деятельности, организаций, физических лиц, поэтому признание его недействующим со дня принятия не будет отвечать интересам лиц, в отношении которых он применялся» (решение Самарского облсуда от 16 августа 2021 года по делу № 3а-1/2021). Подобная позиция подтверждается и ВС (п. 38 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»).
Такое правовое обоснование представляется спорным, поскольку призвано оправдать необходимость применения в определенный период (с момента вступления в силу нормативного акта и до момента признания его недействительным на основании решения суда) незаконных или признанных судом таковыми завышенных ставок арендной платы и сохранения необоснованно полученного неосновательного обогащения доходной части бюджета, что явно искажает баланс частного и публичного интереса в правоотношениях и ставит уполномоченный орган (получателя соответствующих доходов бюджета в силу ст. 57 Бюджетного кодекса) в более привилегированные условия.
Складывается правовая ситуация, при которой существует возможность получения за определенный период (до рассмотрения законности размера ставки в суде) неосновательного обогащения на стороне арендодателя. При этом определить наличие или отсутствие экономического заключения и оценить его содержательную часть во внесудебном порядке не представляется возможным в силу ограничения доступа к данной информации.
Однако еще более несправедливой представляется позиция, изложенная в п. 1 рекомендаций Научно-консультативного совета АС Уральского округа на тему «Вопросы применения земельного и гражданского законодательства. Вопросы применения АПК» от 11 ноября 2022. Там указана ссылка на определение экономколлегии от 10 октября 2022 года № 305-ЭС22-5569 по делу № А40-146879/2020. Согласно этому решению, право взыскать неосновательное обогащение в виде разницы между добровольно уплаченной арендной платой, рассчитанной на основании нормативного акта (впоследствии признанного СОЮ недействующим), и платой, рассчитанной на основании ранее действующего нормативного акта, имеет только тот арендатор, который добился признания нормативного акта недействующим. Иные арендаторы, не реализовавшие возможность оспорить соответствующий акт, право на взыскание неосновательного обогащения не имеют.
При этом обосновывается указанный вывод следующим: арендатор, обращаясь за судебной защитой в порядке административного судопроизводства, прилагает усилия для отстаивания своей позиции, несет временные и финансовые издержки, а потому имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав в арбитражном суде.
Представляется более справедливым при принятии судебного акта, подтверждающего незаконность ставки арендной платы, признать возможность всех арендаторов, землепользователей вернуть излишне уплаченные денежные средства. Указанный подход позволил бы в полной мере обеспечить соблюдение баланса частного и публичного интереса.
Однако складывающаяся судебная практика подталкивает землепользователей и арендаторов вести себя юридически более активно, когда речь идет о принятии нового нормативного акта, определяющего порядок начисления арендной платы. Приходится очень быстро обращаться в суд с заявлениями о его оспаривании, чтобы минимизировать потенциальные экономически негативные последствия. На практике это порождает нестабильность и непредсказуемость гражданско-правовых отношений, а еще нарушает принципы гражданского законодательства.