Какое возмещение предусмотрено дольщикам по ФЗ № 218
Если фонд решает восстановить права участников строительства путем выплаты возмещения, то дольщики вправе это сделать по ст. 13. В свою очередь:
- Не все участники имеют право на получение возмещения. Указанные ограничения предусмотрены ч. 3 ст. 13, которая имела различные редакции. В связи с чем возникают различные позиции судов относительно определения круга лиц, которые имеют право на возмещение. Более подробно я об этом рассказывал в материале «Фонд дольщиков против дольщиков: кто вернет возмещение».
- Размер возмещения ограничен 120 м². Возмещение рассчитывается исходя из соотношения стоимости квадратного метра и площади жилого помещения, но при этом для расчета учитывается площадь не более 120 м² (ч. 2 ст. 13 ФЗ № 218).
- Размер возмещения рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра в объекте незавершенного строительства, находящегося на том же этапе строительства на момент признания застройщика банкротом. Это означает, что компенсация предусматривает погашение права требования передачи, но не имеет под собой цели полного восстановления прав гражданина, так как он не сможет приобрести квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме (показатель R методики, утвержденной Постановлением Правительства от 07.10.2017 № 1233).
Из сложившейся судебной практики видно, что в судах общей юрисдикции размер возмещения не подлежит актуализации. Фонд оценивает объект однократно до принятия решения по нему наблюдательным советом фонда. Если по истечении времени к моменту получения возмещения стоимость квадратного метра возросла, то это не будет основанием для увеличения размера возмещения (дела № 8Г-23806/2023 и № 88-18008/2023). Более подробно читайте в материале «Дольщики против Фонда дольщиков: каким должно быть возмещение».
В связи с перечисленным принятие фондом решения о выплате возмещения не ведет к полному погашению требований дольщиков, включенных в реестр требований участников строительства, так как не все имеют право получить эти деньги. Кроме того, помимо основного требования, в реестр включены требования об убытках в виде реального ущерба (п. 2 ст. 201.5 ФЗ № 127), которые не всегда погашаются в результате получения возмещения.
Соответственно, после принятия решения о выплате возмещения зачастую остаются требования дольщиков, которые подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.
Очередность удовлетворения требований в банкротной процедуре за счет конкурсной массы
Если требования кредиторов, подлежащие удовлетворению в порядке первой и второй очередей реестра застройщика, не отличаются от банкротства иных юридических лиц, то третья очередь реестра кредиторов предусматривает иной состав.
Дольщик (физическое лицо с требованием о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения до 7 м²) имеет приоритетный порядок удовлетворения требований, который предусматривает, что расчеты с участниками строительства проходят в третью очередь (с остальными кредиторами расчеты проходят в четвертую очередь, исключения составляют требования фонда), в частности:
- в очереди 3.1 проходят расчеты по требованиям о возврате суммы, уплаченной по договору участия;
- в очереди 3.3. проходят расчеты по возмещению убытков в виде реального ущерба (разница между стоимостью, уплаченной по договору участия, и стоимостью жилого помещения, подлежащего передаче);
- в очереди 3.2 подлежат расчеты с фондом по требованиям, возникшим в результате выплаты возмещения, предусмотренного ст. 13 ФЗ № 218.
В связи с чем возникает ситуация, при которой при наличии конкурсной массы участники строительства, не получившие возмещение или получившие его за меньший объем требований (в реестр включено более 120 м²), могут рассчитывать на погашение уплаченной по договору суммы. В свою очередь, требования фонда, возникшие в результате выплат, идут впереди убытков дольщиков, тем самым вероятность удовлетворения требований участников строительства в полном объеме (восстановление их жилищных прав) существенно уменьшается.
Удовлетворение требований за счет объекта строительства
Положения параграфа 7 закона «О банкротстве» подразумевают особые механизмы расчетов с участниками строительства за счет предмета залога — объекта строительства. Например:
- граждане могут удовлетворить свои требования за счет образования кооператива и передачи ему прав застройщика, что в случае выплаты возмещения большинству дольщиков, крайне мало реализуемый механизм по ряду причин;
- реализация объекта строительства с торгов.
Во втором случае порядок расчетов будет выглядеть следующим образом (ст. 201.14): 60% направляется на погашение требований залоговых кредиторов, 25% идет на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, выступают ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба), а еще 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очередей, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований. Оставшиеся деньги предназначены на погашение судебных трат, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей.
Тем самым 85–100% вырученных средств расходуется на погашения требований граждан — участников строительства, так как в силу ФЗ № 214, «дольщики» считаются залоговыми кредиторами. Поэтому 85% (а при отсутствии кредиторов первой и второй очередей — 95%) средств, вырученных от реализации объекта, направляются на погашение требований участников строительства. В свою очередь, при достаточности имущества для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очередей (при их наличии) все 100% денег, вырученных от реализации объекта, идут на погашение требований участников строительства.
Важно отметить: исходя из текущей редакции закона «О банкротстве», требования фонда к застройщику, которые возникли в результате выплаты возмещения, не считаются обеспеченными залогом, так как не истекают из суброгации (как это было в старой редакции п. 1.2 ст. 201.9 абз. 2 п. 6 ст. 201.12-1 ФЗ № 127 и ч. 5 ст. 13 ФЗ № 218, действующих до 13 июля 2020 года), а носят регрессный характер, так как возникли в результате убытков фонда, связанных с выплатой возмещения (это также подтверждается размером возникающего требования). В связи с чем фонд не вправе участвовать в распределении средств, вырученных от реализации объекта с торгов.
Судьба объекта и компенсации бывшим залоговым кредиторам
В случае принятия фондом решения о выплате возмещения дольщикам он вправе стать приобретателем объекта незавершенного строительства в счет возникшего права требования. При этом условием для удовлетворения будет соотношение суммы выплат и стоимости объекта. Если стоимость ОНС выше совокупного размера выплат, фонд обязан внести разницу на специальный счет, а если стоимость ОНС ниже (как это обычно бывает), то требования фонда в размере превышения включаются в реестр в очереди 3.2.
Также есть требования, аналогичные условиям передачи прав жилищно-строительному кооперативу, образованному участниками строительства (ст. 201.15-2-2 прямо отсылает к 201.9), за исключением согласия залоговых кредиторов.
При этом стоит отметить, что в случае принятия фондом решения о выплате дольщикам возмещения требования участников трансформируются в денежное (и п. 3 ст. 201.13), а в случае передачи прав застройщика фонду залог на ОНС прекращается (п. 25 ст. 201.15-2-2) в связи с чем передача объекта происходит без обременения в виде обязанности передачи помещений гражданам, имеющих право требования по договору участия.
В июле 2022 года Конституционный суд вынес постановление № 34-П. Он признал противоречащими Конституции отдельные положения закона «О банкротстве», которые допускают безвозмездное прекращение прав залоговых кредиторов на объект незавершенного строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах участников строительства. Предметом рассмотрения КС тогда стал п. 11 ст. 201.15-2 закона «О банкротстве», который регулирует вопрос приобретения прав застройщика с целью завершения строительства для исполнения обязательств застройщика перед участниками строительства в части передачи жилых помещений.
В частности, КС указал: «Вывод о неконституционности ч. 14 и 17 ст. 16 <...> ФЗ № 151 во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, прав застройщика на соответствующее имущество и для его отказа от своих обязательств, а также препятствовать передаче прав фонду и принятию фондом на себя соответствующих обязательств».
В том постановлении КС определил временный порядок расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, который действует по настоящий момент, так как изменения в законодательство еще не внесены. Это было вполне оправдано, ведь фонд действовал в интересах участников строительства, и иной бы поход бы ставил под угрозу процесс восстановления прав граждан.
При этом КС не закладывал отдельный механизм расчета компенсации для граждан — участников строительства.
В свою очередь, перед Верховным судом уже вставал вопрос о том, как трактовать введенный временный порядок расчетов с бывшими залоговыми кредиторами по отношению к бывшему участнику строительства, если фонд завершает строительство многоквартирного дома, а дольщик расторг договор. ВС указал на недопустимость уравнивания между собой залоговых кредиторов и участников строительства в части размера причитающегося возмещения (определение ВС от 9 марта 2023 года по делу № А40-245757/2015).
Стоит отметить, что ВС тоже сослался на неравное положение, в котором окажутся граждане одной категории, получающие жилые помещения, и участник строительства, получивший компенсацию, несопоставимую по размеру со стоимостью такого помещения. В связи с чем суд предписал нижестоящим судам определить размер компенсации исходя из рыночной стоимости достроенных жилых помещений на момент выплаты денег.
И все же ВС в другом определении высказал позицию о праве судов отступать от порядка расчета, указанного КС, так как их дискретные полномочия позволяют самостоятельно установить разумный размер компенсации в зависимости от специфики отношений по передаваемому объекту и наличием исключительных обстоятельств (определение ВС от 2 ноября 2023 года № 309-ЭС22-24570 по делу № А60-31963/2020).
Интересы дольщиков и фонда
В рассматриваемом же случае аналогичные положения ст. 201.15-2-2 закона «О банкротстве» не подразумевают, что фонд действует для защиты прав граждан — участников строительства, и не считаются вспомогательными механизмами восстановления прав дольщиков. Это лишь механизм удовлетворения требований фонда к застройщику, возникших в порядке регресса.
При этом в настоящее время судебная практика складывается таким образом, что для передачи фонду прав на ОНС, установленных действующим законодательством, суды определяют порядок расчетов с залоговыми кредиторами и применяют механизм, заложенный постановлением КС № 34-П по аналогии.
В свою очередь, относительно порядка расчетов по требованиям дольщиков: условием передачи фонду объекта незавершенного строительства безусловно считается погашение требований граждан — участников строительства, связанных с передачей жилого помещения. Иное бы входило в противоречие с позициями высших судов, в частности с выявленным конституционно-правовым смыслом предназначения такого рода фондов, состоящего в удовлетворении потребности граждан в жилье и не предусматривающего извлечение фондами экономической выгоды из этой деятельности.
В связи с чем арбитражный суд, рассматривая заявление фонда о намерении стать приобретателем по основаниям ст. 201.15-2-2 № ФЗ-127, должен установить факт погашения требований участников строительства (в том числе убытков в виде реального ущерба). А при установлении факта непогашения таких требований или неготовности фонда к их погашению — отказать в удовлетворении заявления. Ведь право стать приобретаем не носит безусловный характер, поскольку не проследует цели восстановления прав граждан.