Малый и средний бизнес, который арендует недвижимость у субъектов РФ и местных администраций, имеет право преимущественного выкупа этих объектов, но им бывает сложно воспользоваться. Даже в простых случаях чиновники следуют тактике "цепляться за имущество из последних сил", фактически вынуждая арендаторов обращаться в суды. Так случилось в деле общества, которое пыталось выкупить помещение у Норильской администрации, но она сочла, что два необходимых условия не выполнены. Три инстанции с этим согласились, фактически наделив закон обратной силой. Их поправил Верховный суд.
Предприятия малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения у субъектов или муниципальных образований, имеют право преимущественного выкупа недвижимости, но воспользоваться таким правом бывает непросто. Чиновники берут на вооружение тактику "цепляться за недвижимость из последних сил", говорит исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов. Например, Департамент городского имущества Москвы зачастую намеренно затягивает процесс выкупа. Куликов объясняет это тем, что чиновники пытаются снять с себя лишнюю ответственность даже в простых случаях. Они фактически вынуждают заявителей решать вопрос выкупа в судах, но и те часто перестраховываются, рассказывает Куликов. Именно так и случилось в деле "Рембытсервиса", в которое пришлось вмешаться Верховному суду (№ А33-23951/2014).
В нем ВС направил на новое рассмотрение спор о преимущественном праве выкупа муниципального помещения в Норильске площадью 478,5 кв. м. Его арендовал "Рембытсервис", который оказывал услуги по ремонту бытовой техники. Договоры аренды заключили в 2006 и 2007 годах и продлили на неопределенный срок. В 2014 году общество сообщило Управлению имущества администрации Норильска, что хочет приобрести помещение в порядке, предусмотренном законом 159-ФЗ от 22 июля 2008 года. Этот закон закрепляет право преимущественного выкупа за предприятиями малого и среднего предпринимательства, которые арендуют недвижимость у субъектов РФ или муниципальных образований. Ст. 3 содержит два главных требования: на 1 июля 2013 года арендатор должен пользоваться объектом непрерывно не менее двух лет, и у него не должно быть долга по оплате.
Однако в администрации Норильска решили, что "Рембытсервис" не подходит ни под одно из условий. Во-первых, договор аренды ничтожный, поскольку заключен без проведения торгов, как того требует закон "О защите конкуренции" (ст. 17.1). Если не было торгов – то должно быть согласие Федеральной антимонопольной службы (на предоставление государственной помощи), но его арендатор тоже не получил. Во-вторых, "Рембытсервис" не оплатил неустойку за несвоевременную оплату аренды, указала администрация Норильска. Получив такой ответ, общество оплатило долг, а следом обжаловало отказ в Арбитражном суде Красноярского края.
Но тот согласился с чиновниками. Как отмечено в решении, договор аренды, заключенный с нарушением требований закона, ничтожен и не создает никаких последствий. Кроме того, заявитель даже не оспаривал факта, что на день обращения у него была задолженность по неустойке, заметил суд. С этим согласились 3-й Арбитражный апелляционный суд и АС Восточно-Сибирского округа, но Верховный суд рассудил по-иному.
На общих условиях
Он напомнил, что норма в законе о конкуренции, которая обязывает проводить торги, начала действовать в июле 2008 года, а договоры аренды "Рембытсервис" заключил раньше – в 2006 и 2007 годах. Не нужно и согласие антимонопольного органа, поскольку нет оснований считать, что обществу предложили особо выгодные условия: наоборот, помещение ему передали за плату на общих основаниях, обязали не менять вид деятельности и обеспечить рабочими местами сотрудников МУП "Рембытсервис". Арендную плату заявитель все эти годы выплачивал, отметила коллегия ВС под председательством Ирины Грачевой.
Она сочла преждевременным и вывод о задолженности по неустойке. К такому заключению суды пришли потому, что о долге заявило Управление имуществом, а "Рембытсервис" его погасил, но этого недостаточно, поправил ВС нижестоящие инстанции. Он указал, что при новом рассмотрении дела необходимо будет исследовать обстоятельства, в результате которых начислена неустойка, выяснить период просрочки и истребовать у арендодателя ее расчет.
Что дальше?
Определение ВС может пригодиться арендаторам государственного или муниципального имущества, в том числе тем, кто хочет воспользоваться преимущественным правом выкупа, считает руководитель судебной практики «Инфралекс» Юлия Карпова. До недавнего времени суды настаивали на том, что правило об обязательности торгов (или согласия антимонопольного органа) действует и в тех случаях, когда имущество передано в аренду до вступления в силу ст. 17.1 закона о защите конкуренции, рассказывает Карпова.
Несмотря на то, что ВС в своем определении не поднимает вопросов добросовестности администрации, суд первой инстанции уделит им внимание, когда будет заново рассматривать дело, уверен старший партнер «Интеллект-С» Роман Речкин:
Ситуация выглядит как явное злоупотребление со стороны Норильской администрации, которая с 2006 года, то есть 10 лет, якобы считала договоры аренды заключенными с нарушением закона, но молчала об этом, получала арендную плату и никак не препятствовала арендатору пользоваться помещением. И только получив заявление арендатора о выкупе, чиновники вдруг «вспомнили», что у них есть претензии к договорам «Рембытсервиса». Но никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения.
