Ушло по цепочке
Летом 2012-го общество «Влад ДВ» купило помещение площадью 2 500 кв. м в «Москва-Сити» за 644 млн руб. А через год компания перепродала актив инвестиционной компании «Доминанта» за $20 млн (661 млн руб. по тогдашнему курсу). Новый собственник зарегистрировал помещение на себя, но деньги продавцу так и не перечислил. После этого в 2014 году с объектом совершили еще ряд сделок, в итоге оно оказалось в собственности у «2КОМ-Сети».
В сентябре 2015-го общество «Влад ДВ» признали банкротом, конкурсный управляющий Василий Седов решил вернуть дорогостоящую недвижимость (дело № А40-204589/2017). Сначала он потребовал признать недействительным первоначальный договор купли-продажи, который должник заключил с «Доминантой». Сперва он получал отказы, но продолжал судиться.
А в это время актив, принадлежавший когда-то должнику, опять перепродали. В июне 2017-го его купило «Калипсо» за 530 млн руб. Новый владелец разделил одно большое помещение на 16 маленьких. Некоторые из них сдал в аренду, а оставшуюся часть продал двоим предпринимателям — Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич за 28 и 31 млн руб.
Вернуть актив в конкурсную массу
Тем временем спор о признании изначального договора купли-продажи недействительным попал на второй круг. В марте 2018-го при новом рассмотрении АСГМ решил, что первоначальная сделка с помещением была притворной: покупатель фактически получил его в подарок, потому что так и не оплатил. То есть договор заключали только с одной целью — вывести активы будущего банкрота. В итоге общество «Бурунди» (правопреемник «Доминанты») обязали вернуть в конкурсную массу почти $20 млн. С такой позицией согласились апелляция и кассация.
Тогда управляющий Седов обратился с иском к «Калипсо», предпринимателям Панкрушиной и Вольневич об истребовании из их владения спорного помещения. Он решил, что их нельзя признать добросовестными покупателями, так как они не установили, законно ли владеет активом «2КОМ-Сети». А «Калипсо» еще и знало о судебном споре перед сделкой. Якобы общество хотело купить помещение еще в 2016-м, но ждало год. А когда суды отказали управляющему на первом круге рассмотрения, заключило договор купли-продажи.
АСГМ не увидел доказательств аффилированности между «Калипсо» и «Влад ДВ». То есть «Калипсо» — обычный покупатель, он и дальнейшие приобретатели не знали, что управляющий пытается оспорить сделку. «Калипсо» купило объект в июне 2017-го, а договор с банкротом признали ничтожным только марте 2018-го. Поэтому первая инстанция отказала в иске. Она прислушалась к доводам покупателей, которые говорили, что проверяли все документы и осматривали помещение перед сделкой.
Апелляция оказалась другого мнения. Она указала, что ИП покупали помещения, уже когда суды признали первоначальную сделку недействительной, и при должной осмотрительности они бы узнали об этом из картотеки арбитражных дел. А еще суд обратил внимание на сумму сделки между «2КОМ-Сети» и «Калипсо» — на 18,6% ниже его рыночной стоимости.
Значительная скидка должна вызвать у добросовестного покупателя сомнения, что продавец имеет право распоряжаться объектом, отметила апелляция.
Поэтому 9-й ААС удовлетворил иск конкурсного управляющего, это решение позже поддержала и кассация. Тогда «Калипсо», «2КОМ-Сети», предприниматели Панкрушина и Вольневич пожаловались в Верховный суд.
28 сентября спор рассмотрела «тройка» судей ВС под предательством Владимира Попова. На заседании в ВС представитель «Калипсо» Татьяна Пырегова объяснила, что общество занимается покупкой коммерческой недвижимости для дальнейшей сдачи ее в аренду или перепродажи. Поэтому покупка помещения в «Москва-Сити» — это обычная хозяйственная деятельность. Более того, перед заключением договора с «2КОМ-Сети» покупатель проверил объект, в том числе документы о собственности и справку из ЕГРН. «В юридической чистоте сделки у «Калипсо» не было сомнений», — заключила юрист. С полной уверенностью, по их словам, объект покупали у «Калипсо» и двое других предпринимателей. «Если по-простому сказать, то ничего не предвещало беды», — сказал Александр Коробанов, который представлял интересы Панкрушиной. Весь репортаж можно прочитать здесь: «Досталось по цепочке: должен ли новый владелец вернуть актив банкрота».
Что должен сделать осмотрительный покупатель
ВС прислушался к аргументам новых собственников помещения и в мотивировочной части напомнил, что должен сделать любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости:
- ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость;
- выяснить основания возникновения у продавца права собственности;
- узнать реальную стоимость имущества;
- проверить, есть ли споры о праве собственности на имущество.
Панкрушина и Вольневич утверждали, что перед заключением договора они проверяли юридическую чистоту сделок: запрашивали все необходимые документы у продавца, проверяли ЕГРН и даже лично осматривали помещение. В итоге у них не возникло сомнений в том, что «Калипсо» имеет право продавать актив. Но апелляция никак не оценила их доводы. То есть выводы нижестоящих инстанций об их недобросовестности сделаны на неполно исследованных обстоятельствах.
Это касается и «Калипсо», ведь конкурсный управляющий указывал, что общество хотело купить актив еще в 2016 году, но зачем-то ждало год. АУ связывает это с тем, что как раз в то время он оспаривал первоначальную сделку «на первом круге». Когда суды ему отказали, общество выкупило помещение. А значит, оно знало о судебном споре. ВС указал, что в этом случае судам нужно было запросить «Калипсо» дополнительные документы и проверить информацию. Нужно было понять, что сподвигло к приобретению спорного имущества, более подробно исследовать отношения между участниками сделки, установить конечных бенефициаров общества «Калипсо» и проверить их связь с выгодоприобретателями «Влада ДВ».
По поводу скидки, которую получило «Калипсо», ВС подчеркнул, что само по себе это не доказывает недобросовестность покупателя. Участники сделки перед оформлением бумаг провели оценку имущества. ВС не приводит суммы, в которую оценили помещение, но отмечает, что она не очень отличается от «продажной». Разница между стоимостью по договору и рыночной в 18,6% несущественная. А значит, апелляция и кассация не могли признавать недобросовестность «Калипсо» из-за этого обстоятельства. В итоге ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул в АСГМ.
Эксперты: когда покупателя признают недобросовестным
Для такого рода споров важными, строго говоря, являются всего два обстоятельства: наличие воли собственника на отчуждение имущества, или попросту — не было ли оно утеряно или украдено, и добросовестность покупателя, говорит Магомед Газдиев, партнер ПБ «Олевинский, Буюкян и партнеры». Высший арбитражный суд еще в 2008 году отметил, что осмотрительный покупатель при существенно заниженной цене сделки должен предпринять дополнительные меры по проверке юридического «прошлого» имущества. Но одно только снижение цены на 18,6% не станет достаточно убедительным для суда аргументом, чтобы уличить покупателя в недобросовестности, уверен эксперт. Если же разница окажется значительно больше, то выводы судов будут другими. Так, по делу № А56-2196/2017 ВС указал, что общество, которое приобрело имущество по цене в несколько раз ниже рыночной, нельзя признать добросовестным.
В остальных случаях учитывается то, как тщательно будущий покупатель проверял актив, и право собственности продавца. Нина Боер, управляющий партнер АБ НБ, рассказывает, что сейчас ее коллегам приходится проверять всех продавцов как минимум за три года. В то же время никакая проверка не дает 100% защиты, уверена Боер.
Мне кажется, что идея презумпции недобросовестности, которая фактически сейчас применяется в делах о банкротстве, заключает в себе серьезные риски: ведь сделка постфактум может стать сомнительной, если один из продавцов в цепочке ушел в банкротство.
Газдиев полагает, что в споре о продаже помещения в «Москва-Сити» экономколлегия не услышала от сторон убедительных и, главное, исчерпывающих аргументов, которые бы точно говорили о добросовестности покупателей. По его мнению, это не только недоработка нижестоящих инстанций, но и недостаточная вовлеченность самих участников дела. Суды не задают правильных вопросов, стороны не дают исчерпывающих ответов, поэтому в каждой следующий инстанции дело рассматривается будто «с чистого листа». Теперь спор отправили уже на третий круг. «Очень напоминает «День сурка», — признается Газдиев.