Российские застройщики часто банкротятся, а судьба у недостроенных домов бывает разной. Некоторые дольщики создают ТСЖ специально для достройки проблемного объекта и тратят на это свои деньги. Так произошло в деле № 33-7316/2021, которое рассмотрел Новосибирский областной суд. В нем суд взыскал неосновательное обогащение с тех дольщиков, которые не захотели «скидываться».
Но чаще право на незавершенные объекты строительства переходят к другим застройщикам в процедурах банкротства. Соруководитель практики «Реструктуризация и банкротство» Павел Семенцов напоминает, что процедура привлечения нового застройщика, который приобретает как имущество, так и обязательства застройщика, появилась в законодательстве только в конце 2015-го.
Поэтому объекты многих застройщиков, которые обанкротились до этих изменений, продавались по другим правилам. Так произошло и в деле, которое недавно рассмотрел Верховный суд.
Долгий путь домой
В 2009 году ООО «Высота» начало строить многоэтажный дом в Чебоксарах. Для финансирования стройки компания привлекла дольщиков, одним из которых выступило общество «Управление капитального строительства». Эта компания получила право на недвижимость площадью чуть меньше 30 кв. м за 660 000 руб.
Позднее компания уступила право требования квартиры Любови Егорушкиной* за те же 660 000 руб., а суд подтвердил факт оплаты и признал за ней право на долю в праве общей долевой собственности на площади в строящемся доме. Позднее региональное управление Росреестра зарегистрировало это право Егорушкиной. Таким образом, дольщицей стала уже она.
Дом собирались достроить в 2010 году, но у застройщика возникли проблемы и в 2011 году его признали банкротом. Степень готовности многоэтажки на тот момент составляла всего 52%, и конкурсному управляющему пришлось искать покупателя, который возьмется завершить возведение объекта. Нашли его в 2014 году, продав недострой строительной компании «Гарант», которая еще через три года достроила дом. При этом суд признал за Егорушкиной право собственности — в этот раз уже на достроенную квартиру.
На этом история не закончилась. В конце 2019-го «Гарант» подал в суд на Егорушкину, чтобы взыскать с нее расходы на завершение строительства в качестве «неосновательного обогащения».
Знала о достройке дома, но деньгами не помогла
Первая инстанция отказала строительной фирме в иске. Егорушкина полностью оплатила свою долю в многоэтажке, что подтверждается судебным решением. А дополнительных соглашений, предусматривающих изменение стоимости квартиры, стороны не заключали. Кроме того, истец, который посчитал «неосновательное обогащение» как часть своих затрат на строительство многоквартирного дома, фактически предъявил иск об убытках. Но Егорушкина не нарушала каких-либо прав строительной компании, решил суд.
Апелляция подтвердила решение и дополнительно отметила, что иск «Гаранта» является «попыткой преодолеть ранее состоявшиеся судебные решения».
Шестой кассационный суд общей юрисдикции встал на сторону строительной компании. По мнению третьей инстанции, Егорушкина, которая знала о предстоящей достройке дома, не имела никаких возражений против этого. Она получила «имущественную выгоду» в виде полноценной квартиры, пригодной для дальнейшего проживания. Но при этом она не доказала, что сама хоть как-то вложилась в достройку дома. Кассация решила, что Егорова неосновательно обогатилась.
ВС напомнил о предпринимательских рисках
Дольщица обратилась в Верховный суд, и судьи гражданской коллегии под председательством Михаила Кротова рассмотрели ее жалобу.
ВС подтвердил позицию двух инстанций, что решение суда о признании права собственности Егорушкиной на строящуюся квартиру является преюдициальным для этого спора. Факты, установленные в нем, нельзя игнорировать: женщина оплатила стоимость квартиры, а значит, должна ее получить. А необходимость доплаты не подтверждена какими-либо доказательствами.
Также судьи запретили перекладывать на дольщицу предпринимательские риски. «СК «Гарант» взялся достраивать дом, когда Егорушкина уже владела правом собственности на строящееся помещение. Компания не могла не знать об этом, она добровольно взяла на себя обязанность по достройке дома и должна была понимать, что может понести убытки или получить меньше прибыли, чем рассчитывала.
Суд обратил внимание и на условие договора, заключенного между сторонами. Один из его пунктов предусматривает, что любые изменения должны быть оформлены в виде дополнительного соглашения, а одностороннее изменение условий договора не допускается. Застройщик не договаривался с Егорушкиной об увеличении цены квартиры, а значит, не вправе требовать с нее деньги.
С учетом этих позиций ВС отменил решение Шестой кассации и подтвердил правильность выводов первой инстанции и апелляции. Егорушкина останется жить в своей квартире за 660 000 руб. и ей не придется ничего доплачивать достройщику.
«Несколько запутанная» аргументация
В деле Егорушкиной права застройщика были переданы в 2014 году, когда понятных правил такой передачи еще не существовало. На банкротных торгах продавались «права застройщика» на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка. А стоимость «прав застройщика» для определения начальной стоимости на торгах определялась без учета стоимости долей в объекте иных дольщиков. Поэтому спор и получился таким сложным и дошел до Верховного суда.
По мнению Семенцова, аргументация ВС по этому делу вышла «несколько запутанной». С одной стороны, судьи указали, что новый застройщик не мог не знать об отсутствии обязательств с дольщиком. С другой — сослались на нормы об обязательствах и договорах, косвенно давая понять, что новый застройщик как бы принял на себя обязательства по договорам со всеми дольщиками.
Одно другое исключает: или обязательства по договору долевого участия перешли от застройщика-банкрота к новому застройщику, или не перешли.
Поэтому из аргументации ВС остается «не вполне ясным», надо ли подобные споры решать в пользу дольщиков всегда, или только в случаях, когда застройщик приобрел с торгов именно «права застройщика», а не сами объекты недвижимости.
В практике все того же Шестого кассационного суда есть несколько других подобных дел, которые разрешались не в пользу дольщиков. В споре № 88-2458/2020 кассация указала, что «достройщик» не является правопреемником первоначального строителя, а потому не несет обязательств по сдаче полноценного объекта перед дольщиком. А в деле № 88-7227/2020 женщина выкупила недостроенную квартиру в банкротстве застройщика, и в таких условиях суд также встал на сторону организации, которая достраивала объект.
Определение Верховного суда от 05.10.2021 № 1-КГ21-10-К6.
* Фамилия и имя изменены редакцией.