ПРАВО.ru
Практика
18 июня 2021, 9:07

Что делать дольщику, если застройщик поставил не те окна, решал ВС

Что делать дольщику, если застройщик поставил не те окна, решал ВС
Вместо окон с двухкамерными стеклопакетами застройщик поставил однокамерные. Они пропускали воду, пыль и шум. Зимой в квартире было холодно, а летом жарко, гуляли сквозняки. Дольщица сначала пыталась мирно добиться денег на замену окон, но потом пришлось обращаться в суд. Однокамерные стеклопакеты не хуже двухкамерных, решили три инстанции и взыскали деньги на ремонт, а не на замену окон. Но ВС запретил так делать. А юрист посоветовал приходить на приемку квартиры со специалистом.

В новой квартире Аллы Бугиной* окна стали пропускать воду. Обнаружились и другие недостатки: шумно, пыль, сквозняк, зимой холодно, а летом жарко. В договоре с застройщиком ООО «Северная страна» было сказано, что гарантийный срок на квартиру – 5 лет. Поэтому Бугина потребовала починить окно или компенсировать ей расходы на ремонт. К претензии женщина приложила заключение специалиста, который подтвердил недостатки. «Северная страна» попросила другого эксперта оценить этот документ. Тот сказал, что заключение противоречивое и не соответствует закону. Застройщик решил, что ничего  не должен дольщику. 

Однокамерные стеклопакеты не хуже двухкамерных 

Бугина заказала новое исследование. Выяснилось, что стоимость устранения недостатков – больше 2,7 млн руб. После этого в начале 2019 года женщина подала иск в Химкинский городской суд и потребовала 2,7 млн руб. на окна, еще почти 10 млн неустойки за то, что  «Северная страна» вовремя не устранила недостатки, 6,4 млн руб. потребительского штрафа и 200 000 руб. компенсации морального вреда. 

Ответчик попросил суд перепроверить цену починки окна. Для этого была назначена экспертиза. Вместо деревянных окон с двухкамерными стеклопакетами, которые фигурировали в договоре долевого участия, «Северная страна» поставила алюминиевые с однокамерными. Поэтому суд попросил экспертов оценить, не ухудшается ли от этого качество квартиры. 

«В целом характеристики стеклопакетов удовлетворяют повышенным требованиям в части безопасности и поддержания комфортных условий микроклимата», – ответили эксперты. Это непонятная формулировка, утверждала истец. Эксперт уволился из организации, выдавшей заключение, вызывать его в суд было сложно. Поэтому Бугина просила провести повторное исследование. Но суд, воспользовавшись этим заключением, пришел к выводу, что стеклопакеты из квартиры не хуже обещанных в договоре. 

Ремонт окна эксперт оценил в 428 000 руб. Из этой суммы первая инстанция исключила стоимость устранения тех недостатков, которые возникли уже при использовании окна, и взыскала 345 000 руб. на ремонт. Еще Бугиной присудили 30 000 руб. неустойки, такой же потребительский штраф и 20 000 руб. компенсации морального вреда (дело № 2-2485/2019). 

Апелляция и первая кассация согласились с таким подходом. Тогда Бугина обратилась в Верховный суд. Он рассмотрел дело весной 2021-го.

ВС потребовал повторную экспертизу

Эксперт не ответил на вопрос о том, ухудшают ли однокамерные стеклопакеты качество квартиры по сравнению с двухкамерными, заметила тройка судей ВС под председательством Александра Киселева. В заключении говорится лишь о том, что окна от застройщика безопасны и поддерживают комфортный микроклимат в квартире.

Эксперт при расчете стоимости устранения недостатков квартиры не учел замену однокамерных стеклопакетов на двухкамерные. Из-за этого необоснованно уменьшилась сумма, которую должен заплатить ответчик, решил ВС. 

Нужна была повторная экспертиза, указали судьи. При новом рассмотрении дела Московскому областному суду придется оценить и заключение специалиста, которое Бугина прикладывала к иску. Там сказано, что установленные стеклопакеты противоречат проекту и могут использоваться только для лоджий и балконов, где не нужно поддерживать комфортную температуру. Похожая информация была и в заключении судебных экспертов (дело №4-КГ21-4-К1).

На приемку квартиры – со специалистом

То, что дольщик подписал передаточный акт, не освобождает застройщика от обязанности устранить недостатки в рамках гарантийного срока, подчеркивает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании . Тем не менее, чтобы не получить некачественную квартиру, лучше пригласить на приемку специалиста, считает Алексеев. 

При существенном нарушении требований к качеству квартиры и неустранении недостатков в разумный срок дольщик вправе отказаться от договора долевого участия и потребовать от застройщика возврата денег и уплаты процентов. Но на полную замену квартиры рассчитывать не стоит – это не предусмотрено законом № 214-ФЗ.

Максим Алексеев, юрист АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании

В спорах между застройщиками и дольщиками о качестве квартиры суд назначает экспертизу «в 99% случаев», утверждает Алексеев. Ее выводы ложатся в основу решения суда, то есть роль заключения достаточно велика. Если сторона сомневается в обоснованности выводов эксперта, можно ходатайствовать о его допросе в суде или принести рецензию от другого эксперта, говорит юрист. Можно попросить и повторную экспертизу, добавляет Марина Крайнова, юрист практики разрешения споров Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании . Но когда нет явных доказательств необоснованности выводов эксперта, суды часто отказывают, чтобы не затягивать рассмотрение дела, признает юрист.  

*  Имя и фамилия изменены редакцией.