В 2024 году Павел Захаров арендовал у администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края два земельных участка для личного подсобного хозяйства. Он выиграл аукционы и заключил договоры на 20 лет. В 2025 году на участках появились два сборно-щитовых жилых дома. Захаров зарегистрировал право собственности на них в упрощенном порядке и обратился в администрацию за выкупом земли без торгов.
Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям отказал заявителю. По мнению чиновников, один дом имел признаки незавершенного строительства, поскольку на нем продолжались работы по обшивке фасада. Второе сооружение к моменту подачи заявления еще не подключили к инженерным сетям. Кроме того, комитет усмотрел нарушения условий аренды. В итоге арендатору отказали.
Тогда Захаров обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края и потребовал признать отказы незаконными и обязать комитет подготовить договоры купли-продажи участков. Истец указал, что как собственник домов имеет исключительное право приобрести землю под ними без торгов по ст. 39.20 Земельного кодекса.
Суд частично удовлетворил иск. Он признал отказы незаконными и обязал комитет повторно рассмотреть заявления Захарова. Суд учел, что договоры аренды продолжали действовать, а право собственности истца на дома подтверждали выписки из ЕГРН. Ставропольский краевой суд оставил решение в силе. Апелляция также отклонила доводы администрации о сорняках на участках и отсутствии ограждения.
Комитет и администрация обжаловали эти решения. В итоге Пятый КСОЮ отменил судебные акты, отказав Захарову в иске (дело № 8а-3956/2026). Как указала кассация, стороны заключили договоры аренды по итогам аукционов на определенный срок и по предложенной победителем цене. По мнению суда, требования истца были направлены на изменение существенных условий этих договоров. Завершение строительства и регистрация права собственности на дома сами по себе не дают оснований досрочно прекратить аренду.
Тогда Захаров обратился в Верховный суд. Жалобу рассмотрела коллегия ВС по административным делам, которая отменила определение кассации и оставила в силе решение первой и апелляционной инстанций (дело № 19-КАД26-9-К5). ВС указал, что земельное законодательство гарантирует собственникам зданий и сооружений исключительное право приобрести участки под ними. Таким образом, комитет должен повторно рассмотреть заявления Захарова о выкупе земли.
