В 1996 году АО «Кадош» заключило с Московским земельным комитетом (сейчас департамент городского имущества Москвы) договор аренды участка площадью 12 604 м². Здесь располагалась производственная база, которую общество приватизировало в 1998 году.
Спустя почти 20 лет госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы обследовала это место и установила, что одно из зданий используется под автомойку и автосервис. Департамент горимущества квалифицировал это как нецелевое использование участка, предназначенного для размещения производственной базы и склада.
Департамент потребовал доплатить разницу между внесенной арендной платой и той, что «Кадош» должен был заплатить, если бы участок целиком использовался для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, к которым относятся автомойка и автосервис. За два с половиной года (с сентября 2016-го по февраль 2019-го) разница составила 10,8 млн руб. «Кадош» отказался доплачивать. В 2019-м департамент обратился в суд с иском о взыскании 10,8 млн руб. неосновательного обогащения, а еще процентов за пользование чужими средствами (дело № А40-226119/2019).
Нецелевое использование
Три инстанции согласились, что размещение автомойки и автосервиса следует считать нецелевым использованием. Учитывая, что участок не разделен на части, рассчитывать недоплату нужно исходя из всей его площади, обратили внимание суды. В Постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП установлено, что арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости участка в зависимости от вида его разрешенного использования. А если таких видов несколько, то арендную плату нужно рассчитывать по максимальной ставке — в этом случае по ставке для земель под объекты торговли, общественного питания и бытовых услуг, пришли к выводу суды и удовлетворили иск департамента.
«Кадош» такой исход не устроил, и он подал жалобу в Верховный суд. Компания обратила внимание судей, что на арендуемой земле расположены пять зданий. Из них только одно, занимающее 3% участка, используется под автомойку и автосервис. Оставшиеся четыре объекта используются по целевому назначению для размещения складов. В такой ситуации взыскивать плату за весь участок в повышенном размере нельзя, ведь тогда можно говорить уже о неосновательном обогащении истца, настаивал арендатор.
Вспомогательный или нет
На заседании в ВС 7 апреля стороны вспомнили про февральское определение экономколлегии по делу «ПИК-Индустрии» (№ А40-285960/2019). Тогда СКЭС пришла к выводу, что арендатор участка не обязан использовать все здания по основному виду деятельности, часть можно и по вспомогательному. Главное, чтобы эта часть не превышала 25% площади всех капитальных объектов. Если это ограничение выполняется, то нельзя говорить о нецелевом использовании и пересчете арендной платы.
Представитель «Кадош» Кирилл Иванов утверждал, что ситуация очень похожа: площадь автомойки не превышает 25% площади всех капитальных объектов. А вот представитель департамента Александра Чернова настаивала, что позицию по делу «ПИК-Индустрии» применять нельзя, поскольку автомойка не вспомогательный объект: ее можно использовать отдельно от основного.
Этим, по словам Черновой, «Кадош» и занимался, оказывая услуги по мытью машин неограниченному кругу лиц. Но она не смогла представить доказательства своих слов. Иванов же настаивал, что помыть машины на автомойке могут только те, кто арендует у компании склады, ни о каком неограниченном круге лиц речи не идет.
В итоге ВС прислушался к доводам арендатора, отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ. В полном тексте определения он объяснил принятое решение.
Право самостоятельного выбора
По общему правилу правообладатели участков и объектов капитального строительства самостоятельно выбирают основные и вспомогательные виды разрешенного использования. Для этого им не нужны дополнительные разрешения и согласования, напомнил ВС положения ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса и п. 2 ст. 7 Земельного кодекса. Причем это можно сделать, даже если в договоре аренды участка есть указание на конкретное назначение здания.
Выбранный собственником здания вид использования нельзя рассматривать как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, занятого им участка, подчеркнули судьи. При этом в отличие от основного вида разрешенного использования вспомогательный необязательно указывать в ЕГРН, обратил внимание ВС.
Затем суд сослался на п. 3.3.5 Правил землепользования Москвы (документ среди прочего включает градостроительные регламенты). В этом пункте говорится, что арендатор может использовать участок для вспомогательных видов деятельности, предусмотренных для данной территориальной зоны, если площадь таких строений не превышает 25% площади всех капитальных объектов на участке. Следовательно, если это ограничение выполняется, то говорить о нецелевом использовании и пересчете арендной платы нельзя, обратила внимание СКЭС.
Помимо автомойки, на арендованном «Кадош» участке есть несколько зданий, которые, по утверждению общества, используются по целевому назначению — под складские помещения. К тому же, когда в 1998 году компания приватизировала производственную базу, автомойка уже существовала. По словам ответчика, ее тогда использовали для мойки машин предприятия. Сейчас же ей, по утверждению «Кадош», пользуется сама компания и арендаторы складов.
Нижестоящие инстанции не оценили доводы общества и представленные им доказательства, хотя это было необходимо. Только так можно было определить, привело ли использование одного здания для автомойки и автосервиса к нарушению целевого назначения участка, соблюдены ли условия, при которых применение вспомогательных видов было бы допустимым, и, наконец, имеются ли основания для удовлетворения иска департамента, подчеркнула тройка судей под председательством Ирины Грачевой (№ А40-226119/2019).
«Московский тренд»
В целом, мотивировка ВС в настоящем споре повторяет, а в отдельных абзацах даже копирует его же аргументацию в деле «ПИК-Индустрии», дает общую оценку определению адвокат Балтийской коллегии адвокатов им. Анатолия Собчака Георгий Белоусов.
По словам Дениса Литвинова, управляющего партнера , дело «Кадош» примечательно тем, что ВС вышел за пределы доводов жалобы. Кассатор в качестве основания для отмены судебных актов указывал лишь на непропорциональность взыскиваемой суммы площади зданий, который используются нецелевым образом.
То есть, по сути, кассатор соглашался со взысканием, но оспаривал его размер. СКЭС же, отменяя акты нижестоящих инстанций, поставила вопрос об обоснованности взыскания как такового.
По словам Белоусова, подобные иски — это московский тренд, который получил развитие с конца 2019 года. Но практика рассмотрения в последнее время складывалась неоднозначно, замечает Литвинов. В некоторых случаях суды вставали на сторону арендатора и снижали взыскиваемую сумму в десятки раз — пропорционально части участка, которая использовалась нецелевым образом (например, в делах № А40-188102/2019, № А40-139405/2019, № А40-249065/2020).
В других делах суды, напротив, взыскивали неосновательное обогащение в полном объеме (например, № А40-10521/2020, № А40-324047/2019, № А40-10588/2020). Их аргументация сводилась к тому, что закон предписывает использовать по целевому назначению весь участок, поэтому невозможно использовать нецелевым образом только часть земли.
Причем противоречия в практике возникают не только при решении спора по существу (использовался ли участок не по назначению и, если да, в каком объеме и в каких целях), но и при квалификации требований: можно ли в подобных делах говорить о неосновательном обогащении или речь все же идет о санкциях договорного характера, обращает внимание Белоусов.
Спустя две недели после дела «Кадош» СКЭС рассмотрела похожий спор между департаментом горимущества Москвы и АО «Кунцевский комбинат железобетонных изделий № 9» в деле № А40-334514/2019. В нем экономколлегия указала, что дело подлежит рассмотрению в рамках главы 34 ГК, которая регулирует арендные отношения, а не по правилам о взыскании неосновательного обогащения.
При этом размер недовнесенной платы, который департамент, выявив факт нецелевого использования, мог бы взыскать, был бы в разы меньше, чем взыскиваемая сумма неосновательного обогащения, обращает внимание Литвинов. Он представлял интересы комбината в этом споре.