Суд арестовал земельный участок обанкротившегося индивидуального предпринимателя уже после того, как последний заключил договор его купли-продажи и были поданы документы на регистрацию перехода права собственности. Покупательница – собственница дома на этой земле – пошла оспаривать арест в АСГМ, ссылаясь на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, однако потерпела фиаско. Зарегистрированное право собственности на арестованную землю отсутствует, а значит, права заявительницы не нарушены, решили все три инстанции. Впрочем, вопросом занялась экономколлегия ВС, которая дала делу новый оборот.
13 ноября 2013 года Заокский районный суд Тульской области признал за Марией Поцелуевой право собственности на жилой дом на земельном участке в дачном поселке "Заокские просторы" и обязал собственника земельного участка – индивидуального предпринимателя Алексея Громаковского – заключить с Поцелуевой договор купли-продажи участка по цене 100 рублей за 100 кв.м. площади.
Право собственности Поцелуевой на дом было зарегистрировано 3 апреля 2013 года. А вот с земельным участком начались проблемы. Так, 15 февраля 2014 года Поцелуева подписала с Громаковским договор купли-продажи и 22 февраля сдала все необходимые документы в Росреестр. Но регистрацию перехода права собственности приостановили: выяснилось, что еще 11 февраля 2014 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении имущества Громаковского процедуру наблюдения в рамках дела о банкротстве (№А40-186427/2013), а через четыре месяца, 19 июня и вовсе наложил арест на все его имущество, включая спорный земельный участок. Именно определение АСГМ от 19 июня и послужило основанием для приостановления регистрации.
Поцелуева обратилась с заявлением об освобождении спорной земли от ареста в АСГМ, но все три инстанции ей отказали, мотивируя решение тем, что у заявительницы отсутствует зарегистрированное в установленном порядке право собственности на арестованный земельный участок. "Следовательно, наложенный в деле о банкротстве арест не нарушает права покупателя, которые ограничены только возможностью владения, пользования имуществом, но не распоряжением спорным имуществом [земельным участком]", – резюмировали суды.
Спор дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ: доводы Поцелуевой о том, что нижестоящие инстанции нарушили закрепленный Земельным кодексом РФ принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости (ст.1 ЗК РФ), показались судье ВС Ивану Разумову заслуживающими внимания.
"Ни дома, ни денег, ни земельного участка…"
Заседание в ВС состоялось 14 сентября. Представитель Поцелуевой Мария Лазарева начала свое выступление с рассказа о "давней истории ситуации", начавшейся еще в 2007 году. Уже тогда, по ее словам, Поцелуева заключила предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка с Громаковским и одновременно договор о строительстве жилого дома с застройщиком – ООО "Резорт Девелопмент Групп". "Эти два договора были взаимосвязаны, и заключение одного без другого не предполагалось, – рассказывала Лазарева, – Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в случае, если был бы построен дом". Кроме того, продавец земельного участка и застройщик также были "зависимыми" лицами, добавила юрист: Громаковский был соучредителем и работником "Резорт Девелопмент Групп".
В 2009 году дом был построен, однако Поцелуева право собственности на него зарегистрировать не смогла по состоянию здоровья. "Был длительный восстановительный период, в связи с чем она не могла выезжать для совершения каких-либо юридически значимых действий, – поясняла Лазарева. – А В 2013 году она [Поцелуева] узнала, что у нее нет ни дома, ни денег, ни земельного участка". А всему виной тот факт, указывала юрист, что Громаковский "переоформил" спорную землю на другое лицо, которое впоследствии зарегистрировало "по дачной амнистии" право собственности и на дом.
Дальше Поцелуева как раз и обратилась в Заокский районный суд о признании за ней права собственности на дом. Однако в декабре 2013 года, почти сразу после вступления в силу принятого в ее пользу решения, Громаковский подал заявление в АСГМ о признании его банкротом, и 11 февраля была введена процедура наблюдения. "А всего через четыре дня, 15 февраля, Громаковский умалчивает об этом факте и заключает основной договор купли-продажи [земельного участка] с Поцелуевой Марией Николаевной, – продолжала рассказ Лазарева. – Узнать об этом на тот момент она [Поцелуева] не имела никакой возможности, поскольку публикация сведений была только 1 марта 2014 года".
По словам Лазаревой, нижестоящие инстанции посчитали "недостаточным" имеющийся у Поцелуевой объем прав для исключения спорного имущества из-под ареста. "Они не учли, что она как добросовестный участник гражданского оборота предприняла все меры. Она не имела возможности до конца осуществить процедуру госрегистрации", – заявила юрист, отметив, что акты нижестоящих инстанций противоречат принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним жилого дома. "У Марии Николаевны имеется в собственности дом, а вот земельный участок принадлежит другому лицу. И были очевидные попытки создать многочисленные препятствия для ее прав!", – подытожила она.
В заключение же своего выступления Лазарева отметила, что 18 июня 2015 года Росреестр все-таки зарегистрировал право собственности Поцелуевой на земельный участок. "Но регистрация произошла в связи с тем, что 1 марта 2015 года в отношении Громаковского было введено конкурсное производства, когда арест отменяется", – пояснила она.
– Имелась ли реальная возможность пользоваться домом? – поинтересовались судьи.
– Там отгороженная охраняемая территория… – ответила Лазарева, обратив внимание на то, что Поцелуева сама несла все "траты на содержание" земли.
Выступление ее оппонента – конкурсного управляющего Руслана Черджиева – было коротким. "Акты нижестоящих инстанций законны и обоснованны ввиду того, что заявитель не обладал правом собственности, что является основанием для снятия ареста, – говорил он. – Была получена выписка, в которой собственником значился Громаковский".
– А как вы собирались реализовать участок? – поинтересовался председательствующий судья Разумов. – С учетом того, что право собственности на дом у Поцелуевой…
– На открытых торгах.
– И получается, земельный участок в собственности у одного лица, дом – у другого, так? – уточнил судья.
– Так.
– Вы считаете, это нормальная ситуация?
– Я управляющий и должен действовать в соответствии с законодательством о несостоятельности. Решать – это прерогатива суда.
В результате "тройка" (Разумов, Денис Капкаев и Галина Кирейкова), недолго посовещавшись, определила все акты нижестоящих инстанций отменить и отправить обособленный спор на новое рассмотрение.
