Может ли расторгнутый в одностороннем порядке договор аренды считаться все еще заключенным? Что вернее – понуждать к заключению соглашения или признавать его заключенным? Должен ли суд, как участник процесса, выявлять и собирать доказательства? Ответы на эти и другие вопросы в опубликованных актах Верховного суда РФ искали участники семинара по частному праву.
27 октября юридическое сообщество Москвы собралось в малом зале Торгово-промышленной палаты РФ на третий по счету семинар "Правовые позиции ВС по вопросам частного права". Адвокаты и юркомпании, при поддержке школы права "Статут", создали эту площадку для наблюдения за изменениями судебной практики и обсуждения тех или иных позиций ВС. В этот раз говорили о четырех наиболее интересных делах, два из которых рассматривала Коллегия по гражданским делам, а еще два – Коллегия по экономическим спорам.
Договор о понуждении или о преобразовании
В декабре 2012 года Вадим Бухтияров и ООО "АэроВокзал" заключили предварительный договор, по которому организация обязалась на принадлежащей ей земле сформировать в качестве самостоятельных объектов недвижимости четыре участка, а после продать их физлицу. Взамен Бухтияров оплачивал половину стоимости земли, после чего стороны должны были заключить основной договор купли-продажи. Покупатель свои обязательства выполнил, а "АэроВокзал" передало свои права и обязанности по предварительным договорам ЗАО "Коммерческий банк "Кедр", землю от которого Бухтияров так и не получил.
Он обратился в Истринский городской суд с иском об образовании земельных участков и обязании организаций заключить договор купли-продажи (дело № 2-83/2014). ЗАО "КБ "Кедр" подало встречный иск к Бухтиярову о признании недействительными предварительных договоров от 10 декабря 2012 года, поскольку в них стороны не согласовали условия об объекте недвижимости, а именно "уникальные характеристики земельных участков, подлежащих продаже с установлением границ и площади, внесенных в государственный кадастр недвижимости".
Суд первой инстанции назначил землеустроительную экспертизу, чтобы выяснить, можно ли в границах одного земельного участка, принадлежащего ответчику, сформировать четыре, которые должны были передать истцу. Заключение эксперта показало, что такая возможность имеется, и суд 20 марта 2014 года удовлетворил исковые требования Бухтиярова, обязав "Кедр" заключить договор и сформировать участки в границах, определенных экспертом. В удовлетворении встречного иска было отказано.
Мособлсуд это решение отменил 26 мая 2014 года, удовлетворив требования банка (дело № 33-23946/2013). Апелляция исходила из того, что земельные участки как объекты недвижимого имущества не сформированы, их точное местоположение и площадь не определены, они не поставлены на кадастровый учет, поэтому не могут являться объектами земельных правоотношений. Бухтияров пошел в Верховный суд РФ (дело № 4-КГ15-21), и 16 июня этого года его жалобу рассмотрела Коллегия по гражданским делам.
Верховный суд в отличие от апелляции посчитал, что в предварительных соглашениях стороны определили предмет договора – земельные участки. Их границы ответчик должен был определить самостоятельно. "Таким образом, ООО "АэроВокзал", а впоследствии и ЗАО "КБ "Кедр" в рамках смешанных договоров приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судебной коллегией областного суда данные обстоятельства при вынесении решения не были учтены", – сказано в определении ВС, которое оставило в силе решение суда первой инстанции.
Павел Меньшинин, юрист коллегии адвокатов "Делькредере", отметил в этом деле три основных вопроса и вспомнил позиции ВАС по ним.
Так, ВС указал, что стороны заключили предварительный договор. ВАС же в постановлении Пленума № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года четко указывает, что, если "предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате".
Еще один аспект – природа иска. Постановлением Президиума от 13 октября 2011 года по делу ООО "Татьяна" высший арбитраж назвал такого рода иски преобразовательными и предложил не понуждать стороны к заключению договоров, а признавать их заключенными, но эта практика не прижилась. В варианте ВС это – иск о понуждении к заключению договора.
Третий вопрос – может ли суд своим решением создать земельный участок. ВС считает, что это вполне возможно после проведения землеустроительной экпертизы, аналогичная позиция была у ВАС (постановление Президиума от 6 сентября 2011 года по делу об обществе "Семинарское").
Второй докладчик, Игорь Ястржембский, советник юридической компании "Щекин и партнеры", в своем выступлении тоже затронул тему природы иска. Пункт 5 ст. 429 ГК РФ указывает, что, если одна из сторон предварительного соглашения отказывается заключать основной договор, применяются положения п. 4 ст. 445 ГК, дающие второй стороне право "обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор". Таким образом, все споры такого рода можно назвать исками о понуждении, поскольку считать их преобразовательными не дает ГК.
"В деле кажется интересным то, что таких споров с банком "Кедр" много, по-видимому, была такая схема, чтобы вносили 50 % цены, а после передавали землю и права", – рассказал Ястржембский. По его словам, в большинстве случаев суды удовлетворяли требования банка. Рассказал он также, что дело Бухтиярова окончилось "ничем". В августе этого года над Истринским водохранилищем произошла авиакатастрофа: столкнулись самолет и вертолет, погибшим пилотом вертолета как раз и был истец. Наследники его пока никаких требований не заявляли, на участок наложен арест.
Сергей Сарбаш, судья ВАС РФ в отставке, увидел неопределенность в самом договоре. Со стороны истца его можно считать договором купли-продажи поскольку половина стоимости участков выплачена, а со стороны ответчика – предварительным. "Такого смешения быть не может, оно нарушает экономическую логику", – считает Сарбаш.
Может ли суд собирать доказательства
В 2006 году "Международный промышленный банк" выдал начальнику главного эксплуатационного управления управделами президента Александру Гладышеву ипотечный кредит на $700 000 для покупки квартиры, которая стала предметом залога по договору. 30 ноября 2010 года банк был признан банкротом, конкурсным управляющим назначили Агентство по страхованию вкладов. Гладышев не вносил платежи в установленные сроки, и 23 мая 2012 года банк потребовал досрочного погашения кредита, а 14 августа 2012 года подал иск в Кунцевский райсуд (дело № 2-4417/2012). Банк требовал взыскать с ответчика $12 020 638, с учетом процентов за просрочку. Ответчик же иск не признавал, утверждал, что кредит давно, еще в 2008 году, погашен, а платежные документы потеряны. В качестве доказательств он предъявлял лишь запись в реестре о прекращении ипотеки и письмо о том, что у банка нет к нему претензий, датированные все тем же 2008 годом. Истец предполагал, что ответчик совместно с прошлым руководством написал заявление о погашении ипотеки (для этого не требуется предъявлять документы о ликвидации задолженности), на основании чего сведения и были внесены в реестр, хотя долг перед банком у Гладышева остался.
Суд первой инстанции в ноябре 2012 года в удовлетворении иска отказал (см. ""Межпромбанк" не смог доказать, что чиновник из управделами президента должен вернуть кредит"), мотивировав это тем, что обязательства по кредитному договору исполнены ответчиком в полном объеме. Апелляция 8 мая 2013 года разрешила дело в пользу банка (взыскав все, кроме аннуитетных платежей, по которым истек срок давности), поскольку сочла, что запись о погашении ипотеки и письмо об отсутствии претензий не могут являться допустимыми доказательствами возврата кредита.
Коллегия ВС по гражданским делам 24 декабря 2013 года направила дело на новое рассмотрение в апелляцию, посчитав, что "бремя доказывания ненадлежащего исполнения должником-потребителем обязательства по кредитному договору лежит на кредиторе". Суду же кассация предложила предпринять "необходимые действия для оказания содействия Гладышеву А. В. в собирании доказательств, которые могли бы подтвердить факт выплаты им денежных средств по кредиту". Мосгорсуд решил помочь и обратился в ИФНС № 23 города Москвы с запросом о предоставлении справок о доходах чиновника за 2006–2012 годы. Из документов следовало, что его заработок не позволял гасить задолженность по кредиту. Апелляция вновь взыскала с чиновника долг. Коллегия по гражданским делам, второй раз рассматривая дело в кассации, оставила в силе решение суда первой инстанции. Она сочла, что апелляция не права, возлагая бремя доказывания на экономически слабую сторону процесса – должника, а также указала на недостаточную оценку доказательства его правоты – записи о прекращении ипотеки. АСВ обратилось с надзорной жалобой в Президиум ВС. Тот вынесенное кассацией постановление отменил и снова "спустил" дело в апелляцию на процедурных основаниях: по его мнению, Мосгорсуд не выполнил предыдущие указания кассации по оценке доказательств.
"В случае недостаточности доказательственной базы для вынесения законного и обоснованного решения суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства", – говорится в постановлении Президиума ВС (№ 5-ПВ15) от 1 июля 2015 года. В своем выступлении адвокат Мария Ерохова сослалась на ст. 56 ГПК РФ, согласно которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. По ее мнению, такая позиция Президиума говорит о том, что суд может определять не только предмет доказывания, но и виды доказательств.
Эта новая трактовка применения нормы права Президиумом РФ, согласно абз. 5 п. 4 ст. 292 ГПК РФ (основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)), дает возможность пересмотра дел, в которых суд "не определил обстоятельства, имеющие значение для дела" или "доказательства, подтверждающие обстоятельства", считает адвокат. Вместе с тем она отметила, что применение этого постановления Президиума в арбитражном процессе усложняется тем, что в нем нет оговорки о возможности пересмотра дела, как того требует АПК РФ. Кроме того, судьи арбитражей, по ее словам, пока что не привыкли принимать во внимание постановления ВС по гражданским делам.
Тезисы выступления Сергея Будылина, старшего юриста Roche & Duffay, сводились к тому, что дело "политическое" и, возможно, по нему принимались бы иные решения, не будь ответчик крупным госчиновником. Максим Кульков, партнер юрфирмы "Кульков, Колотилов и партнеры", отметил, что в таком случае оно не станет прецедентным. "Все знают, что такие дела "заточены" под конкретного человека. А если нет, то это [возложение на суд обязанности по выявлению и собиранию доказательств] шаг в сторону инквизиторного процесса, с исчезновением состязательности сторон", – говорил он. Ерохова ему возразила: "Я бы сказала спасибо судье, если бы он сказал: предмет доказывания такой-то, жду от вас таких-то доказательств. А еще было бы неплохо, если бы он ответчика указывал надлежащего. Если абстрагироваться от фактуры, то идея-то в постановлении хорошая".
А был ли договор?
ЗАО "Старые Серебряники" арендовало у Департамента имущества города Москвы помещение на Серебрянической набережной. В 2008 году они заключили договор аренды сроком на 49 лет. В п. 8.3 говорилось о праве арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы в течение двух месяцев. При этом для расторжения договора достаточно соответствующего уведомления, отправленного заказным письмом. В январе и феврале 2013 года "Старые Серебряники" аренду не оплатили, и 13 февраля арендодатель направил обществу претензию, а заодно – уведомление о расторжении договора с требованием освободить помещение до 15 марта. Задолженность была погашена, а предприятие никуда не съехало и продолжало вносить арендные платежи. Более того, в конце 2013 года стороны заключили допсоглашение к уже не действующему договору, которым меняли реквизиты для внесения платежей.
26 февраля 2014 года ГУП "Специальное предприятие при Правительстве Москвы" подало в АСГМ исковое заявление с требованием обязать общество освободить нежилое помещение, сославшись на односторонний отказ от договора. ЗАО "Старые Серебряники" в возражениях указывало, что отказ истца от исполнения договора был формальным и все его дальнейшие действия (заключение допсоглашения, фактическое сохранение отношений по аренде помещения) это подтверждают.
22 апреля 2014 года АСГМ иск удовлетворил, позже 9-й ААС и АС МО засилили это решение (дело № А40-28123/2014). Суды исходили из того, что договор аренды расторгнут 13 февраля 2013 года, поэтому дополнительное соглашение, заключенное через 10 месяцев, на которое ссылался ответчик, они посчитали ничтожной сделкой, а внесение арендатором платежей после получения претензии – оплатой фактического пользования помещением.
2 июня 2015 года жалобу общества рассмотрела Коллегия по экономспорам ВС. Она приняла во внимание доводы ответчика и посчитала, что "указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление предприятия не было реализовано им же самим". "Судебная коллегия считает, что в данном случае предприятие отказалось от своего уведомления о расторжении договора и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству", – сказано в определении по делу (№ 305-ЭС15-2415), которым ВС отказал в удовлетворении иска.
Владимир Багаев, редактор портала "Закон.ру", считает, что позиция ВС по делу не подсказала, как разрешать подобные споры в будущем. "Он исходит из того, что договор не был расторгнут, хотя это противоречит очевидным фактам – уведомледние было. Оно сработало, как его теперь отменить? Российское право такой конструкции не содержит", – озвучил он свою точку зрения. Кроме того, он считает, что этим решением ВС оказал "медвежью услугу" арендаторам. Все потому, что арендодатель получает возможность расторгнуть договор аренды, но при этом "не выгонять арендатора и получать деньги", что дает возможность для злоупотреблений и нарушения прав арендатора.
Сергей Сарбаш нашел в решении ВС "позитивную часть", поскольку оно дало сторонам возможность продолжить установленные предыдущим договором отношения, но раскритиковал то, как именно это было сделано. "С точки зрения догмы это невозможно, – сказал судья в отставке, – по моему мнению, отказаться от отказа в одностороннем порядке нельзя".
Рассматривать дело, согласно "материальной цели"
Эдуард Ищенко являлся участником ООО "АЛЬЯНС-СБ", ему принадлежала доля в размере 33 % уставного капитала общества, номинальной стоимостью 3300 рублей. 25 февраля 2010 года решением общего собрания он был исключен из числа участников общества, что повлекло прекращение его права на долю и внесение изменений в ЕГРЮЛ.
О том, что произошло, Ищенко узнал три с половиной года спустя и сначала по ошибке обратился в суд общей юрисдикции, а потом в АС Республики Бурятия (дело А10-620/2014), требуя признать недействительным решения общего собрания участников общества от 25 февраля 2010 года, протокола этого собрания, нового устава общества, решений о внесении изменений в ЕГРЮЛ и обязании восстановить в нем записи об истце как о участнике общества с правом на долю в 33 % уставного капитала. Ищенко ссылался на то, что заявление о выходе из состава участников общества он не подписывал, участия в общем собрании участников общества 25 февраля 2010 года не принимал и о проведении указанного собрания обществом не уведомлялся. 12 марта 2014 года АС Бурятии удовлетворил все исковые требования Ищенко, за исключением признания недействительным решения общего собрания. Спорный протокол, в котором в том числе говорится об удовлетворении заявления Ищенко о выходе из общества, суд признал недопустимым доказательством. Не смогли остальные члены общества доказать, что выплатили истцу стоимость его доли. Постановлением 4-го ААС решение суда первой инстанции было отменено, с этим согласился АС ВСО.
Ищенко обжаловал не устроившие его акты в экономколлегии ВС (дело № 302-ЭС15-8098). Верховный суд изменил предмет иска, посчитав, что "о признании недействительной сделки по отчуждению принадлежащей ему доли в обществе, путем обжалования решений общего собрания участников общества и последующих регистрационных действий". Таким образом, коллегия приходит к выводу о том, что, отказывая в удовлетворении требований, суды предыдущих инстанций "ошибочно применили двухмесячный срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 43 закона об обществах, без учета предмета и оснований заявленных требований". "Для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, связанных с надлежащим определением норм права, подлежащих применению к спорным правоотношениям и предоставлению сторонам дела возможности для реализации своих процессуальных прав", – указала коллегия в определении, направляя дело на новое рассмотрение в АС Бурятии.
Виктор Гербутов, партнер юридической фирмы Noerr, видит, что в определении подняты важные проблемы.
– Экономколлегия указала, что истец оспаривает сделку об отчуждении его доли, то есть речь идет не о переквалификации, а о смене предмета иска. "Воля участника, лишившегося доли, фактически была направлена на ее истребование, – считает юрист, – но требования о признании недействительными решения и нового устава тоже были важными, а коллегия их проигнорировала".
– Неясно, какую исковую давность следует применять. "В решении сказано, что общая применению не подлежит, а какая подлежит – экономколлегия не указала, объяснив только что речь идет о признании недействительной сделки, не сказав прямо о применении последствий", – говорит Гебутов.
Сергей Савельев, партнер юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры", назвал процесс "любительским", поскольку заявитель "не знал, что и как оспаривать". "Когда процесс непрофессиональный, нужно допускать переквалификацию, чтобы не было абсурдных решений или отказов", – сказал он. Суд выяснил материальную цель и рассматривал дело, согласно ей. "Я бы просил вернуть долю, путем возвращения корпоративного контроля, то есть признать незаконными решение, действия и прочее, – выдал свой рецепт юрист. – Здесь надо бить напалмом и формулировать требования максимально широко, оспаривая все".
