Изъятие собственности в пользу государства, в частности в Москве, давно перестало быть чем-то необычным. Проекты КРТ и реализация адресно-инвестиционных программ, которые направлены на развитие транспортных узлов, городской и социальной инфраструктуры, неизбежно затрагивают частную собственность граждан. Так, за пределами публичных споров о размере выкупной цены остается менее заметный, но не менее острый вопрос: как компенсируются убытки третьим лицам, прежде всего арендаторам, чьи договоры прекращаются в связи с изъятием объекта?
Закон вроде бы дает ответ, но судебная практика демонстрирует: формальное наличие норм не гарантирует реального возмещения. Именно в этой «серой зоне» сегодня формируются ключевые правовые риски для бизнеса.
Что предусмотрено законодательством?
Центральное место в регулировании занимает ст. 56.11 ЗК. Согласно пп. 7-8 данной статьи, в случае если изъятие земельного участка для госнужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель вправе расторгнуть такие договоры в одностороннем порядке, при условии невозможности их исполнения вследствие изъятия.
При этом законодатель прямо указывает, что правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, в пользу которых существовали обременения, а также с контрагентами по прекращенным или расторгнутым договорам.
Дополнительно п. 8 ст. 56.11 ЗК закрепляет, что правообладатель самостоятельно рассчитывается с лицами, договоры или обременения которых прекращены на основании соглашения об изъятии либо вступившего в законную силу судебного акта.
На первый взгляд логика ясна: публичный субъект платит собственнику, а собственник, в свою очередь, — третьим лицам. Но именно здесь возникает ключевая проблема.
Коллизия с механизмом возмещения убытков
Статья 56.8 ЗК устанавливает более широкий подход. При определении размера возмещения в него включаются не только рыночная стоимость изымаемого имущества, но и убытки, причиненные изъятием, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода.
Таким образом, законодатель признает экономическую связь между изъятием и убытками арендаторов, а также иных третьих лиц. Но механизм компенсации этих убытков оказывается опосредованным: публичный субъект компенсирует их собственнику, а собственник — третьим лицам.
На практике это порождает несколько острых вопросов:
Всегда ли собственник включает в требования к публичному субъекту убытки третьих лиц?
Обязан ли он это делать?
Что происходит, если полученного возмещения недостаточно?
Могут ли арендаторы напрямую влиять на размер оценки таких убытков?
Судебная практика: ключевая роль экспертизы
Третьи лица (в процессе по изъятию недвижимости у собственника) не являются стороной правоотношений, а потому не вправе предъявлять самостоятельные требования к публичному образованию о выплате компенсации.
Одновременно суды подчеркивают, что убытки арендаторов подлежат учету в составе возмещения собственнику, если доказана их причинно-следственная связь с изъятием и экономическая обоснованность. В связи с чем бремя доказывания фактически ложится на арендатора, интерес которого заключен во взыскании понесенных убытков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.07.2025 по делу № А40-187760/2024).
В этой связи принципиальное значение приобретает вопрос определения суммы убытков третьих лиц, прежде всего арендаторов. Такой вопрос должен ставиться перед судебным оценщиком, в случае если дело дошло до суда, либо перед оценщиком от ДГИ, в случае если собственник соглашается на компенсацию на досудебной стадии (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2025 по делу № А40-43650/2024).
Именно через оценщика со специальными профильными знаниями возможно:
определить реальный размер убытков, включая расходы на переезд, риелтора, упущенную выгоду, исследование рыночной стоимости права аренды;
связать их с прекращением конкретного договора аренды;
обеспечить включение этих сумм в общий размер возмещения по статье 56.8 ЗК.
Без постановки соответствующих вопросов эксперту-оценщику убытки третьих лиц нередко «теряются» в судебном процессе, и впоследствии нельзя на них претендовать. Здесь включается принцип «не успел — опоздал», и в дальнейшем третье лицо теряет такой способ защиты, как подача иска о возмещении убытков с того же собственника, имущество которого изымается (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 по делу № А40-187760/24).
В случае если собственник изымаемой недвижимости не выплатит взысканные судом убытки третьего лица, рассчитанные по судебной оценке, последний имеет право обратиться с отдельным иском к бывшему собственнику изъятой недвижимости за взысканием убытков в судебном порядке, так как именно на его счет, в силу п. 8 ст. 56.11 ЗК, поступает денежная компенсация (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2025 по делу № А40-43650/2024).
Изъятие недвижимости для госнужд — это не только публичный интерес и компенсация собственнику. Это «сложный узел» частных правоотношений, в котором арендаторы часто оказываются самой уязвимой стороной. Пока ст. 56.11 ЗК фактически перекладывает расчеты на плечи собственника, а ст. 56.8 ЗК требует учитывать все убытки, возникшие в связи с изъятием недвижимости, «настоящий спор» разворачивается в зале суда — вокруг оценочной экспертизы, доказательств и правильной процессуальной стратегии.
