В первой части статьи мы указали, что вопрос о правовом режиме фасадов в многофункциональных зданиях и комплексах требует отдельного исследования.
Так, апелляционным определением Астраханского областного суда от 26 ноября 2025 года № 33-3307/2015 оставлен в силе судебный акт нижестоящей инстанции. Согласно ему при проведении собрания и решении вопроса о размещении на фасаде здания сложной рекламной конструкции, эскиз которой предполагал ее монтаж в границах 1–3-го этажей, необходимо уведомлять собственников всех помещений, в том числе нежилых. Суд указал, что проведение общего собрания собственников исключительно жилых помещений для решения спорного вопроса незаконно, поскольку в части эксплуатации фасада здания требуется общее решение всех собственников.
В многофункциональных комплексах наблюдается несколько иная ситуация. Если здания де-юре самостоятельные и де-факто Напомним: как правило, здания в МФК стоят на государственном кадастровом учете как отдельные объекты, имеют общее наименование «многофункциональный комплекс» и собственное назначение «нежилое здание» или «многоквартирный жилой дом».
Так, в рамках дела № А40-16184/18 судом были рассмотрены требования ТСЖ «Олимп» об оспаривании решения Мосжилинспекции о необходимости открытия специального счета для проведения капитального ремонта для каждого дома отдельно. При этом изначально на основании проектной и разрешительной документации комплекс был запроектирован и возведен как единый многофункциональный спортивно-ориентированный жилой комплекс, включающий в себя два 24-этажных односекционных жилых корпуса с встроенными нежилыми помещениями, два 20-этажных односекционных жилых дома с встроенными нежилыми помещениями.
Судом отказано в признании решения Мосжилинспекции незаконным, поскольку в каждом отдельном доме необходимость проведения капитального ремонта общего имущества — лифтового оборудования, крыши или фасада — может сильно отличаться, чем в иных домах. А значит, собственникам помещений будет затруднительно реализовать свои права (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2019 года по делу № А40-16184/2018).
В части фасада внутренних коммуникационных пространств (например, стилобатная часть) судебная практика занимает позицию обязательности принятия решения на общем собрании собственников помещений всех зданий, поскольку совокупность зданий визуально «окружается» единой фасадной частью.
Так, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2026 года по делу № А40-26572/2025 суд взыскал в пользу жильцов МФК плату с физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) за размещение вывески «Велнес парк. Спа и фитнес-клуб» на купольной крыше бассейна. Она располагалась над нежилым помещением, принадлежащем на праве собственности ФОКу (собственнику вывески).
Жилой комплекс, включающий офисные помещения, жилой дом, ФОК и подземный гараж-стоянка расположен на едином земельном участке и рассматривается как композиционная группа самостоятельных объектов. Сам комплекс планировочно и конструктивно разделен на четыре блока и ФОК, расположенный в двух блоках: в одном блоке находится бассейн, покрытый круглым куполом, во втором — теннисный корт. Два блока ФОКа соединены надземной галереей и имеют самостоятельные входные группы, не связанные с жилым домом.
Согласно позиции ответчика — собственника ФОКа вывеска размещена на его личном имуществе (купольной крыше бассейна), не относящемся к общему имуществу многоквартирного дома. Он ссылался на иной судебный акт, согласно которому при рассмотрении судом иска ФОКа к ТСН МФК об обязании включить в план капитального ремонта куполообразную крышу установлено, что строение физкультурно-оздоровительного комплекса — это самостоятельный объект в составе композиционного решения группы объектов, его крыша не относится к общему имуществу МФК.
Суд признал торцовую часть фасада над входной зоной ФОКа, используемую для размещения рекламной конструкции, общим имуществом собственников МКД, поскольку состоявшееся ранее решение иного суда касалось исключительно вопроса отнесения (либо неотнесения) куполообразной крыши к общему имуществу и не затрагивало правовой статус фасада.
При этом возмездность использования общего имущества не ставится в зависимость от вида его использования. Конструкция, размещенная на фасаде дома, необязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения — достаточно, чтобы был установлен факт пользования общим имуществом. Возмездное размещение на общем имуществе дома исключено только для информационной вывески, которое необходимо для исполнения публичной обязанности (п. 1 ст. 9 Закона «О защите прав потребителей»).
Соответственно, несмотря на конструктивную самостоятельность зданий, суд обратил внимание на отсутствие юридической обособленности фасада нежилого компонента.
Таким образом, фасад здания, в том числе его стилобатной части, в которой может быть размещен бассейн либо иные помещения коммерческого назначения, — это часть общедомового имущества. Следовательно, распоряжение им (его частью) должно осуществляться на основании общего решения всех собственников помещений в здании, конструктивно обособленным этим фасадом.
