До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2017 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.
Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.
С таким решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд. Как написал представитель Зотиной в жалобе, ее пенсия в месяц всего 12 700 руб.
Коллегия ВС дала свою оценку делу. Судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в 2017-м, Кирчик должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. «Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметила коллегия под председательством Александра Кликушина. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении № 4-КГ19-5. С такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.
Рыночная логика и социальные аспекты
Мосгорсуд вынес решение в рыночной логике исходя из рационального понимания права собственности. «Второй собственник не может испытывать неудобство лишь потому, что первый не может выплатить компенсацию, а социальные обязательства перед инвалидом имеет лишь государство». Так решение апелляции комментирует управляющий партнер юрфирмы Александр Маслов.
Верховный суд продолжает традицию ограничения права собственности в пользу других социальных прав граждан, в том числе права на жилище. Для собственности на жилье имеет значение личность собственника.
Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого условия. Их выделил советник ФПА и адвокат МКА Сергей Макаров:
- спор между проживающим собственником и непроживающим;
- определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (во-первых, она устанавливается за долю).
Непроживающий собственник может потребовать в своем иске либо вселить в жилое помещение и не чинить препятствия, либо обязать платить проживающего собственника, разъясняет Макаров. По его словам, Верховный суд никак не высказался по поводу того, что истица могла заявить альтернативные требования. «Может ли непроживающий собственник сразу ставить вопрос о выплатах или ему надо сначала получить от суда отказ во вселении и определении порядка пользования?» – задается вопросом адвокат. Он называет «логичным и разумным» первый вариант, который дает возможность урегулировать отношения собственников в рамках одного процесса.
Как не платить компенсацию
Собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций. «Простой, но затратный способ» – это добиться того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить её, говорит Ирина Сивакова из юрфирмы «Войнов, Маслов и партнеры». Главный критерий, по ее словам, – это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3 (дело № 78-КГ16-36).
Сивакова называет и другой, «более сложный и неоднозначный способ»: доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих лиц. В судебной практике применяют ст. 10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский городской суд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами (дело № 2-211/16).
Правило о недопустимости злоупотребления правом вполне можно применить к делам о взыскании денежной компенсации, полагает Сивакова. «Таких дел пока не замечено, потому что практика взыскания компенсаций с сособственников еще только формируется, – говорит эксперт. – Возможно, в обозримом будущем там найдется место и ст. 10 ГК».
* – имя и фамилия изменены редакцией.