Сложный выкуп
В 2007 году предпринимательница Валентина Тимошук арендовала у городского комитета имущественных отношений помещение под сувенирный магазин в центре Санкт-Петербурга. Через восемь лет после этого она обратилась к чиновникам с просьбой реализовать свое преимущественное право на выкуп этих помещений.
Местные власти заказали оценочную экспертизу, которая установила, что стоимость недвижимости составляет 10,5 млн руб. Коммерсант с этим не согласилась и заказала свое исследование, по результатам которого цену спорного актива определили в 4,1 млн руб. Тогда Тимошук обратилась в суд, чтобы обжаловать оценочный отчет комитета, но безрезультатно. Три инстанции признали документ корректным и обязали городскую власть заключить с предпринимательницей договор купли-продажи помещений на условиях чиновников (дело № А56-25899/2016). Соответствующий проект документа уже имелся в материалах дела.
Комитет решил, что после такого судебного акта спорное соглашение считается заключенным, и потребовал Тимошук внести первый взнос за покупку недвижимости. Та этого не сделала, поясняя, что никакой договор купли-продажи она не подписывала. После такого ответа власти потребовали взыскать с коммерсанта штраф в 1,05 млн руб. Подобная санкция в размере 10% от цены помещения устанавливалась проектом договора, который составили чиновники.
Штраф без нарушения
Три инстанции удовлетворили иск городских властей, сославшись на факт заключения договора в судебном порядке (дело № А56-52992/2018). Но Тимошук с этим не согласилась и оспорила выводы нижестоящих судов в Верховном суде. В своей жалобе она настаивала, что договор купли-продажи не стоит считать заключенным. Предпринимательница объясняла, что не подписывала документ и несколько раз говорила о своем несогласии с ним.
При этом в резолютивной части по параллельному делу суд обязал чиновников, а не ее заключить договор, отмечала она. Более того, заключение такого соглашения для Тимошук не является обязательным, добавляла коммерсант. У нее есть преимущественное право сделать это, а не обязанность. По ее мнению, сложившаяся ситуация нарушает принципы свободы договора и равенства.
На заседание в ВС явились только представители Тимошук – партнеры юрфирмы Lex&Juris Захарий Моллер и Никита Яковцев. Они настаивали на том, что в обсуждаемом случае петербургские суды неправомерно превратили обязанность комитета подписать договор купли-продажи в обязанность предпринимателя. Моллер указывал на то, что их доверительница обладает свободой выбора: заключить соглашение с местными властями или отказаться от него.
Выслушав все доводы, тройка судей под председательством Ирины Грачевой удалилась в совещательную комнату и спустя четверть часа огласила резолютивную часть: все акты нижестоящих инстанций отменить, а в иске отказать. Таким образом, Тимошук не придется платить штраф петербургским чиновникам.
Эксперты «Право.ru»: «В этой ситуации не стоит говорить о навязывании договора»
В этом случае сложно говорить о том, что договор купли-продажи был навязан именно действиями комитета, считает Павел Лобачев из . По его мнению, избежать сложившейся ситуации предприниматель мог, если бы отказался от иска по параллельному делу после получения результатов экспертизы. Но Тимошук этого не сделала.
При возникновении подобных ситуаций нужно вовремя фиксировать все попытки доминирующей стороны навязывать более слабой невыгодные условия, отмечает партнер Оксана Петерс. Она говорит, что нужно своевременно составлять протокол разногласий в ответ на проект документа с нежелательными положениями для контрагента.
Ситуацию осложняет и то, что в российском законодательстве нет конкретного определения термина «навязывание». Оно есть лишь в разъяснениях ФАС. По словам ведущего юриста Игоря Грицая, критически важным при трактовке этого определения будет следующее: «Навязываемые» условия должны быть либо невыгодными «слабому» контрагенту, либо не относиться к предмету договора».
1) Зафиксировать факт, что доминирующий субъект уклоняется от согласования спорных положений проекта договора и не хочет подписывать протокол разногласий.
2) Зафиксировать переписку между сотрудниками доминирующего субъекта и слабейшей стороны отношений, в которой первый навязывает контрагенту невыгодные условия.
3) Важно провести экспертизу обоснованности предлагаемой цены договора на соответствие ее рыночным показателям, подчеркивает партнер Оксана Петерс.
4) Не лишним будет провести экономический анализ положения сильнейшей стороны на рынке соответствующих услуг, добавляет эксперт.
Рассуждения о слабой и сильной стороне в этом деле неуместные, уверен Павел Шефас из ЮФ . Если кого-то принуждают заключить договор, то это основания для признания его недействительным, объясняет эксперт.