ПРАВО.ru
Практика
18 сентября 2019, 9:04

ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе

ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе
Предпринимательница восемь лет арендовала помещение под магазинчик сувениров в центре Петербурга, а потом захотела его выкупить. Комитет имущественных отношений города предложил цену, но арендатор посчитала ее завышенной и отправилась защищать свои интересы в суде. Но три инстанции решили, что она обязана заключить договор по цене города. ВС их исправил, но указал, что предпринимательница потеряла право выкупа. Эксперты считают, что к такому исходу привели процессуальные ошибки арендатора. Иначе она, возможно, могла бы рассчитывать на более выгодный исход.

Муниципальные власти или власти субъекта обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости с арендатором, у которого есть на это преимущественное право. Арендатора же никто не может принудить заключить сделку. Он может отказаться от выкупа на любом этапе и утратить свое преимущественное право. Такие разъяснения Верховный суд дал в деле Валентины Тимошук, которая с 2007 года арендовала у Санкт-Петербурга помещение под магазин сувениров в центре. В 2015 году предпринимательница захотела его выкупить, но ее не устроила цена, которую предложили местные власти по результатам экспертизы, – 10,5 млн руб. (экспертизу провело ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», ГУП «ГУИОН»). Тимошук заказала свое исследование, по результатам которого помещение оценили в 4,1 млн.

Когда преимущественное право аренды не работает

Следом она подала в суд, где потребовала признать недостоверной величину рыночной стоимости в 10,5 млн руб. и обязать комитет имущественных отношений Петербурга заключить сделку по рыночной цене. По ходатайству предпринимателя суд назначил экспертизу. Перед экспертом поставили вопросы, отвечает ли исследование по заказу чиновников всем необходимым стандартам, а если не отвечает – повлияло ли это на определение стоимости помещения. И если повлияло, то какая действительная рыночная цена.

Но судебная экспертиза признала экспертизу по заказу чиновников достоверной и корректной, а цену в размере 10,5 млн – рыночной. Поэтому три инстанции согласились, что комитет надо обязать отдать помещение по этой стоимости. В решении по делу № А56-25899/2016 нет условий договора купли-продажи, но в деле имелся его проект, который составили чиновники.

Комитет решил, что по результатам спора договор уже заключен. Но Тимошук опять оказалась выкупать магазин за 10,5 млн руб. Поэтому чиновники подали на нее в суд и потребовали штраф в 1,05 млн руб. (дело № А56-52992/2018). Такую санкцию за неоплату содержал проект договора.

Верховный суд защитил малый бизнес от городских чиновников

Три инстанции присудили эту сумму и согласились с комитетом, что договор был заключен. «Решение, которое урегулировало разногласия сторон относительно выкупной стоимости объекта, вступило в законную силу, – аргументировали суды. – Подписали они единый документ или нет – это значения не имеет». Тимошук с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд. Как говорили на заседании ее представители – партнеры юрфирмы Lex&Juris Захарий Моллер и Никита Яковцев – суды не могли заставить предпринимательницу подписать договор. Это у комитета есть такая обязанность, а у арендатора – только право, от которого он может отказаться. Экономколлегия прислушалась к этим доводам и отказала в требованиях комитета.

Обязанность заключить договор и свобода договора

Мотивы коллегии под председательством Ирины Грачевой стали известны после публикации мотивированного определения. Нижестоящие инстанции упустили из виду, что предпринимательница возражала против выкупной цены, предложенной продавцом, и неоднократно отказывалась подписывать такой договор. Решение суда по предыдущему делу обязывает заключить сделку не Тимошук, а петербургский комитет.

Также экономколлегия обратила внимание, что договор, согласно п. 4 ст. 445 ГК, считается заключенным на условиях, которые содержатся в решении суда. В то же время в решении суда по другому делу не приведено никаких условий договора, в том числе о штрафе в пользу Санкт-Петербурга. Спор был только вокруг договорной цены, в законодательстве такой санкции не предусмотрено, следовательно, Тимошук нельзя обязать платить 1,05 млн руб., отметил Верховный суд.

Он обратил внимание на положения закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (159-ФЗ). По смыслу ст. 3, 4, 9 комитет обязан заключить договор в силу закона, а коммерсант может в любой момент от него отказаться. Тогда он теряет свое преимущественное право. «Иное толкование приводит к навязыванию договора, который предприниматель не обязан заключать», – отметила тройка экономколлегии.

Помимо этого, она обратила внимание на то, что весь спорный период предпринимательница платила арендную плату за помещение, а комитет ее принимал.

Ошибки и несостыковки

По словам Вероники Перфильевой из АБ Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании , дела Тимошук иллюстрируют «устойчивую тенденцию» в практике выкупа по преимущественному праву имущества Санкт-Петербурга. По ее словам, ГУП «ГУИОН» по запросу комитета имущественных отношений города обычно в 1,5–2,5 раза завышает стоимость имущества по сравнению с рыночной. Это подтверждают выводы независимой оценки и судебной экспертизы, говорит Перфильева.


Мнение экспертов: что арендатор сделал не так

– Предпринимательнице в первой инстанции необходимо было ходатайствовать о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения, говорит Перфильева из  АБ Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании . По ее словам, необязательно заявлять требование об установлении недостоверности рыночной стоимости имущества.

– Тимошук в предыдущем деле просила суд определить цену выкупа, но не учла, что суд может определить любую цену, в том числе ту, которую назначил комитет, отмечает старший юрист АБ Юг ЮГ Региональный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Арбитражное судопроизводство 11 место По размеру выручки 49-51 место По количеству юристов Сергей Радченко. Она должна была приложить к иску проект договора с ценой 4,1 млн руб., а в случае победы получила бы сделку на своих условиях, продолжает Радченко. 

– Тимошук могла бы избежать нового дела, если бы отказалась от своего иска об оспаривании цены договора, когда узнала результат судебной экспертизы, отмечает Павел Лобачев из Содружества земельных юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов Профайл компании .

Радченко также прокомментировал решения судов. Согласно решению по предыдущему делу, комитет обязали заключить договор, но его условий в резолютивной части нет. Экономколлегия обратила на это внимание, но в то же время констатировала, что Тимошук отказалась от заключения сделки.

В деле суды столкнулись с двумя главными вопросами: как определить признаки навязывания договорных условий и каковы границы принципа свободы договора, комментирует партнер Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг III группа Корпоративное право/Слияния и поглощения IV группа Банкротство Профайл компании Оксана Петерс. Как она полагает, сам факт предложения невыгодных условий контрагенту еще нельзя расценить как навязывание договорных условий в смысле ст. 10 закона о конкуренции. Что касается границ свободы договора, то его может ограничить только прямое указание закона, подытоживает Петерс.