ПРАВО.ru
Практика
5 сентября 2019, 15:43

Когда преимущественное право аренды не работает

Когда преимущественное право аренды не работает
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Но есть условие: он должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по истекшему договору аренды. Что это значит? Эффективно и рационально использовать предмет договора по его целевому назначению, не совершать административные правонарушения, не сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя.

Чем плох предыдущий арендатор?

Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Они 15 мая 2007 года заключили с ООО «СП Донское» договор аренды сроком на 10 лет, который вступил в силу 14 августа 2007 года – с момента государственной регистрации.

Дело о преимущественном праве

Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву?

Ответ:  Может, если арендатор плохо исполнял свои обязанности.

ООО «СП Донское» 31 мая 2017 года опубликовало в газете объявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, 13 июля письменно известило об этом 495 собственников, 13 августа заявило об этом на общем собрании. Однако собственники участка решили не принимать предложенные ООО «СП Донское» условия аренды и не заключать с ним новый договор – большинство проголосовало за аренду ООО «Моя мечта». ООО «СП «Донское» заявило, что готово пойти на такие же условия, что и ООО «Моя мечта», но собственников это не убедило – 14 августа они заключили договор аренды с ООО «Моя мечта».

ООО «СП Донское» сочло, что его незаконно лишили преимущественного права аренды на новый срок, и обратилось в суд с иском к ООО «Моя мечта» и 422 собственникам спорного земельного участка, которые голосовали за нового арендатора. Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа. 

Ответчики представили документы из администрации города, согласно которым ООО «СП Донское» нерационально и неэффективно использовало земли, не вносило удобрения и подкормки надлежащего качества, допустило зарастание части участка высокостебельными сорняками, что повлекло установление фитосанитарной карантинной зоны, и т.п.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). 

Они также заявили о переводе ООО «СП «Донское» 1003 га земель из орошаемых в неорошаемые. Собственники земли показали постановления о привлечении ООО «СП «Донское» и его директора к административной ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, а также обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ч. 2 ст. 8.7 КоАП, № А63-13280/2014). Прокурор в 2016 и 2017 годах выносил в адрес ООО «СП «Донское» представления об устранении нарушений законодательства об охране окружающей среды и пожарной безопасности. Ответчики также обратили внимание на незаконную субаренду 1,5 га земли ООО «Фирма «ОРК» под устройство вахтового городка.  

Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Они изучили договор аренды с ООО «СП Донское» от 15 мая 2007 года, согласно которому арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера. Что касается перевода земель из орошаемых в неорошаемые, суды сочли, что это обстоятельство само по себе не доказывает ухудшения качества земель, поскольку нужно определить щелочную природу почв. Очаги сорняка и карантинные зоны были и в других районах края, отметили суды. Они также установили недействительность договора субаренды ввиду того, что его срок превышает срок аренды, при этом арендодателей о субаренде не уведомили. 

Верховный суд раскритиковал решения нижестоящих инстанций и напомнил: арендодателю надлежит доказать лишь факт нарушений, а отсутствие вины доказывается арендатором (ст. 401 ГК). По мнению ВС, документы из администрации города отвергнуты по малозначительным доводам, без изучения содержащихся в них сведений – хотя там указано, что перевод земель в неорошаемые производился не в связи со щелочной природой почв, а из-за полного износа оросительной системы, чему суды не дали надлежащей оценки. ВС считает, что нижестоящие инстанции произвольно переоценили обстоятельства административных правонарушений без исследования их по существу. Заражение земель в принадлежащем ООО «СП «Донское» хозяйстве стало самым масштабным в Ставропольском крае. ВС обратил внимание на нарушение при заключении договора субаренды. Он также разобрал условия прежнего договора аренды с ООО «СП Донское» и нынешнего с ООО «Моя мечта» и пришел к выводу, что это по сути два разных договора, поскольку в них не совпадает площадь арендуемых участков. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 19-КП9-4). Пока еще оно не рассмотрено.

С кем заключить новый договор?

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юркомпании Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право Павел Медянкин уверен, что суды первой и второй инстанции при рассмотрении дела допустили целый ряд ошибок: "Они неправильно соотнесли предметы старого и нового договоров аренды, проигнорировали субаренду, а также не дали надлежащую оценку доводам об ухудшении качества земли".

Отсутствие претензий со стороны арендодателя само по себе не свидетельствует о том, что арендатор выполнял обязанности надлежащим образом, особенно если предметом договора являлась аренда земель сельскохозяйственного назначения

Анатолий Клейменов, адвокат КА «Меклер и партнеры»

"Интересна позиция ВС относительно надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Речь идет не только о своевременном внесении арендных платежей, но и об обязанности целевого использования предмета аренды. Недопустимо причинять вред землям сельхозназначения", – заявил партнер юркомпании "Генезис" Василий Сосновский. "В этом деле ВС сформулировал условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, которые вытекают из системного толкования ГК. Это согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также тождественность стороны арендодателя, предмета и условий аренды", – рассказал старший юрист CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа ТМТ группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 14 место По количеству юристов Дмитрий Богданов. По его словам, ВС и ранее формулировал условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (№ 308-ЭС17-8946, № 302-ЭС18-25127), однако впервые перечень таких условий был приведен максимально полно. 

Эксперты положительно оценили определение ВС. "Оно послужит важным ориентиром для участников гражданского оборота при исполнении ими обязательств по договору аренды, а также для судов всех уровней при разрешении аналогичных споров", – заявил Богданов. "ВС в очередной раз подчеркнул чрезвычайно важное значение полного, всестороннего и объективного исследования доказательств при рассмотрении дела, а также указал на недопустимость произвольной оценки доказательств", – отметила старший юрист юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рэнкинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) 30-31 место По количеству юристов Людмила Шаляпина. "Однако это в определенной степени может создать условия для злоупотреблений со стороны арендодателей. По истечении срока договора арендатору может быть затруднительно доказать, что качество земельного участка ухудшилось в силу каких-то объективных причин, а не по причине невыполнения им своих обязанностей", – считает Клейменов.