ПРАВО.ru
Практика
15 июня 2021, 7:30

«Недвижка» с «криптой» и депозиты: подводные камни инвестиций

«Недвижка» с «криптой» и депозиты: подводные камни инвестиций
У россиян есть несколько вариантов, куда вложить свои деньги. От рискованной криптовалюты до надежных классических банковских вкладов. Правда, на втором варианте заработать сложнее. А ведь хочется стремительной прибыли – на этом недобросовестные компании и ловят доверчивых инвесторов, привлекая заманчивыми предложениями. И не всегда от потери средств спасет суд. Эксперты говорят, что нужно еще до заключения договора подробно проверить, насколько надежен выбранный вариант для инвестиций. Неважно – недвижимость это или брокер.

Самые простые и безопасные вложения

Безопасно вкладываться в те активы, которые отвечают двум основным критериям: к ним есть доступ у рядового гражданина, а еще они практически гарантированно принесут доход. Речь идет о недвижимости, банковских депозитах, акциях публичных акционерных обществ и валюте, перечисляет Георгий Мурзакаев, старший консультант O2 Consulting O2 Consulting Федеральный рейтинг. группа Управление частным капиталом группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 19место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 42место По выручке Профайл компании . Как правило, именно их прибыльность наиболее очевидна. Ведь условия вкладов известны заранее, помещения и земля крайне редко падают в цене, финансовое состояние ПАО публикуется в открытых источниках, как и информация о событиях, от которых зависят курсы валют, рассуждает эксперт.

При этом один из самых простых и понятных способов для инвестиций – банковские вклады. За отраслью внимательно наблюдает регулятор – Центробанк, а еще есть система страхования депозитов. Если клиент вложил до 1,4 млн руб. включительно, то даже при закрытии кредитной организации деньги вернет страховщик. Сам вклад можно легко сделать онлайн через приложение банка. Правда, уровень дохода хоть и прозрачный, но относительно невысокий, подчеркивает адвокат АК Аснис и партнеры Аснис и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право Андрей Дроздов. Это связано со снижением ключевой ставки ЦБ. Сегодня она составляет 5%, хотя еще шесть лет назад равнялась 17%. Тем не менее на счетах и вкладах в банках население сейчас держит более 30 трлн руб. Еще один риск для таких инвестиций – потери от инфляции, замечает Андрей Шпак, партнер Tomashevskaya & Partners Tomashevskaya & Partners Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства . В начале этого года ее показатели превысили 5%.

Другой вариант для вложений – акции крупных компаний. Купить эти ценные бумаги тоже легко. По статистике, в России подобным образом инвестируют 5,5% населения – около 8 млн человек. Для сравнения, в Японии акции есть у 39% населения, а в США — у 55%. То есть общее население нашей страны меньше, чем количество американцев, которые занимаются инвестициями. Уровень защиты таких инвесторов считается достаточно высоким, говорит партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании Антон Ситников. При этом стоит учитывать, что в России подавляющее большинство публичных компаний, хотя и являются таковыми, по факту принадлежат одному (реже двум-трем) крупным акционерам и соответствующим образом управляются, замечает юрист. Такова экономическая реальность, ее стоит держать в голове, но она никак не умаляет правовые инструменты защиты, на которые полагается инвестор, успокаивает Ситников. По его словам, сложнее обстоит ситуация с вложениями в непубличные организации. Тут уже придется самостоятельно выстраивать коммуникации с соинвесторами и самой фирмой напрямую.

Еще можно потратиться на недвижимость. Те, кто выбирает это направление, хотят купить актив подешевле, отремонтировать его и улучшить, чтобы потом продать с хорошей прибылью, объясняет управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании Денис Литвинов. В Москве застройщики часто покупают участки под заброшенными производственными комплексами. Там обычно располагаются склады, офисы низкого класса или автосервисы. После приобретения этих помещений нужно поменять правовой режим земли на тот, который позволит построить бизнес-центры или жилье,  – поясняет юрист. 

При таких вложениях важно проверить всю судьбу недвижимости: от предыдущих сделок с ней до возможных нарушений закона на этой территории: там могут располагаться самовольные постройки. И правоприменительная практика в столице складывается таким образом, что контролирующие госорганы привлекут к ответственности не старого владельца, а нового, который не совершал никаких нарушений, а просто вовремя не устранил «ошибки прошлых собственников», предупреждает Литвинов.

Безопаснее вкладываться в то, что имеет реальную ценность. При этом вы понимаете, что в перспективе (хотя бы на срок вложений) кардинально эта ценность не потеряется. Поэтому инвестиции для меня – вопрос «веры». Наши клиенты, кроме классических вариантов с ценными бумагами и золотом, часто вкладываются в девелоперские проекты по реновации жилья, ресторанный бизнес, стартапы в сфере медицины или производства еды. Безусловно, и в IT-проекты.

Роман Баханец, управляющий партнер BKHK law firm BKHK law firm Федеральный рейтинг. группа Управление частным капиталом  

У каждого из перечисленных инструментов есть свои специфические риски, подчеркивает партнер FTL Advisers FTL Advisers Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Комплаенс группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Дарья Невская. Поэтому она рекомендует не вкладываться в те сферы, механизм работы которых инвестор плохо понимает.

Куда вкладываться точно не стоит и почему

Вместе с тем есть ситуации, когда даже при самом заманчивом предложении инвестировать не стоит. Как в известной покерной поговорке, шутит Шпак: «Если вы не знаете, кого за столом «разводят», то, скорее всего, «разводят» вас».

Точно не стоит вкладываться в продукты, которые обещают прибыль, существенно превышающую среднюю по рынку для подобных продуктов, говорит Невская. «Красным флагом» являются ситуации, когда переговоры ведутся с российской лицензированной компанией (брокером), а договор подписывается с иностранной структурой, которой и перечисляются деньги. При этом на сайте брокера нет информации о такой зарубежной фирме и ее отношении к российской части бизнеса. По похожей схеме деньги привлекала инвестиционная компания QBF. О том, как от ее деятельности пострадали доверчивые клиенты одними из первых написали Banki.ru.

А дело одного из инвесторов этой фирмы даже дошло до суда несколько лет назад. Сергей Селянов* решил взыскать с QBF $680 000, половина из которых – реальный ущерб, а другая часть – упущенная выгода с неустойкой. Заявитель пояснил, что ответчик обещал вкладывать его средства в акции различных компаний на международных фондовых рынках. Правда за все время их «сотрудничества» QBF так и не смогли подтвердить своему клиенту, что вложили его средства в какие-то зарубежные акции. А когда недовольный Селянов потребовал вернуть ему обратно все деньги со счета, то ему отдали только часть. Для аргументации своей позиции истец даже заказал заключение специалистов из Dentons Dentons Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 2место По количеству юристов , которое подтверждало его позицию.

Первая инстанция признала действия ответчика недобросовестными и неправомерными. Даже в ходе процесса QBF так и не смогли предоставить отчеты, которые бы содержали информацию о том, какие ценные бумаги приобретались в интересах заявителя. А еще суд обратил внимание, что инвестиционная компания ввела Селянова в заблуждение, подписав с ним договор поручения под видом соглашения  доверительного управления имуществом, который заведомо не могла исполнить. Учитывая перечисленные обстоятельства, суд постановил взыскать в пользу истца сумму реального ущерба (Дело № 2-5956/17).

Когда спор оказался в апелляции, то стороны пошли «на мировую», и Селянов отозвал свой иск (Дело № 33-6609/2018). 

А в начале лета этого года топ-менеджеров QBF арестовали. Следствие усмотрело в работе инвестиционной компании признаки финансовой пирамиды. Дело возбудили по ч. 4 ст. 159 УК («Особо крупное мошенничество»). Силовики официально обвиняют эту организацию в том, что компания привлекала средства граждан под видом инвестирования и выводила деньги в офшоры. По предварительным подсчетам следствия, речь может идти о хищении порядка 5–7 млрд руб. Часть «заработанного» злоумышленники легализовали через девелоперские проекты, пишет Коммерсант. Один из них располагается в подмосковном Одинцове, где местный ЖК возводит компания Романа Шпакова, который считается бенефициаром нескольких структур под вывеской QBF. По информации «Ъ», бизнесмен скрывается в ОАЭ. 

Мы сейчас представляем интересы ряда клиентов, которые отдали в управление QBF свои деньги и пытаются их вернуть, рассказывает Роман Баханец, управляющий партнер юрфирмы, которая сейчас занимается коллективным иском. Считаем, что в этой ситуации «инвесторам» действовать нужно консолидировано, чтобы иметь шанс вернуть хотя бы часть средств, добавляет юрист: "Если хотите присоединиться к коллективному иску, то обращайтесь по контактам, указанным на сайте юрфирмы bkhk.ru".

Другие рискованные инвестиции

Проблемы возникают и с другими видами инвестиций. Аккуратными стоит быть при финансировании стартапов. По словам Мурзакаева, эти венчурные инвестиции требуют не только профессиональной оценки продукта компании, но и грамотного юридического оформления сделки. В таких случаях стоит даже больше опираться на свое чутье и знания в той области, в которой планируется проект, говорит Баханец. Врач может грамотно инвестировать в медицинские разработки, потому что он понимает ценность конкретного проекта, а выпускник элитного технического вуза разумно инвестирует в перспективные IT-проекты, рассуждает он.

Аналогично сложной для частного инвестора может оказаться покупка доли в готовом работающем бизнесе: салон красоты, кафе или станция технического обслуживании. Такие операции приносят проблемы с оформлением инвестиционной сделки и самого бизнеса, говорит Мурзакаев.

Популярная в последние годы криптовалюта тоже считается неоднозначным вложением. С юридической точки зрения для российских граждан могут быть опасны сделки с ней, предупреждает юрист: правовое регулирование этого института неполноценное, а судебная практика еще не сформировалась. К тому же Россия и Турция прямо запрещают операции с криптой, подчеркивает партнер АБ Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Цифровая экономика 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании Евгений Ращевский.

Еще одно достаточно рискованное направление – компании, ведущие стратегический вид деятельности. Законодательство об иностранных инвестициях указывает, что у зарубежных инвесторов не должно быть контроля над компаниями-стратегами. Так, в 2017 году ФАС с подачи ФСБ подготовило заключение о том, что восемь отечественных компаний находятся под контролем иностранного инвестора – у их бывшего владельца нашли гражданство Украины, которое тот имел в силу проживания на той территории 24 августа 1991 года. Тогда объявили независимость бывшей советской республики. При этом на дату получения заключения фирмы уже не находились под контролем бывшего владельца – «иностранного инвестора», рассказывает руководитель практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании Елена Шигидина. 

А для нового владельца, который приобрел контроль над «стратегом», обнаруженный факт означал реальную возможность потерять бизнес из-за отзыва квот на вылов водных биоресурсов. Практика в подобных делах сложилась таким образом, что для суда аргументы о добросовестности приобретения новым владельцем рыбного бизнеса не имели значения, говорит юрист. А формулировки законодательства об иностранных инвестициях не позволяют сформулировать хоть какой-то срок давности для проверки подобных случаев со стороны антимонопольного органа. В итоге судебный спор нового владельца одной из восьми компаний, затянувшийся на 2,5 года, закончился мировым соглашением с ФАС (дело № А40-95546/17-92-709). Бизнес инвестору удалось сохранить.

Из-за чего еще судятся инвесторы

Довольно распространены споры инвесторов между собой. Речь идет о случаях, когда партнеры, решившие объединить усилия и финансы, спустя время начинают делить бизнес, требовать возврата своих инвестиций и спорить о распределении прибыли, рассказывает Сергей Левичев, партнер АБ Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании .

Зачастую это происходит из-за недооценки рисков «бизнеса с друзьями» и слабой письменной фиксации достигнутых договоренностей, объясняет эксперт. Так, в деле № А67-753/2018 бизнесмен уверял, что покупал не просто долю в ООО, а участие в проекте по строительству мусороперерабатывающего завода. Но из представленного в суд договора купли-продажи этого не следовало, в результате предприниматель проиграл спор.

Кроме того, желая сэкономить на расходах, частные инвесторы обычно не изучают подробно объект вложений (due diligence). Поэтому после покупки недвижимости один из предыдущих ее собственников может истребовать актив у инвестора, как это произошло в деле № 33-418676/2020. А суды, применяя правило о добросовестном приобретении, отдельно обращают внимание на то, проверял ли инвестор перед сделкой покупаемый актив (Дело № 5-КГ18-238).  

При этом серьезные финансовые учреждения заботятся о своей репутации и стараются не допускать конфликтных ситуаций. Часто, когда инвестор понимает, что его деньги потеряны, судиться уже бессмысленно. Такой процесс требует высокой квалификации юристов, понимающих в финансовом секторе, и серьезных затрат на них, а исполнить решение будет проблематично. Поэтому при инвестициях до $200 000–300 000 частному инвестору нужно понимать, что «потом» привлекать юристов, возможно, будет уже поздно и экономически нецелесообразно, подчеркивает Баханец.

Защита, которая нужна частным инвестициям

Первоочередная защита, которую необходимо дать – ввести законодательное определение таким правовым категориям, как «инвестиции», «частные инвестиции» и «инвестиционный спор». Так считает Олег Прошляков, адвокат АБ Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании .

Несмотря на то, что в России есть ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ» N 160-ФЗ, закон регламентирует лишь зарубежную часть вложений. А это малая часть инвестиционной жизни в нашей стране, замечает юрист. На подобную проблему обращал внимание еще восемь лет назад Президиум ВАС в деле № 12444/12, указав, что «понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания. Потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота, разъяснял ВАС.

Чтобы избавиться от пробела, можно позаимствовать дефиниции из ряда международных актов, где такие определения уже есть, либо использовать наработки, предложенные доктриной, предлагает Прошляков.

Вообще, законодательно частный инвестор сегодня достаточно защищен, полагает Мурзакаев: гражданское, валютное, банковское и финансовое законодательство позволяют инвесторам использовать большое количество самых разных инструментов, чтобы отстоять свои права и законные интересы. А вот эффективное использование таких механизмов самими инвесторами – вопрос отдельный, резюмирует эксперт.

*Имя и фамилия изменены редакцией.