Долгожданная земля
Семья Шибиных долгое время снимала квартиру в Солнечногорском районе Московской области. Они давно задумывались о строительстве дома: у их дочери Ульяны редкое генетическое заболевание — несовершенный остеогенез. У людей с таким диагнозом повышенная хрупкость костей, любая неосторожность может привести к перелому. Поэтому жить в квартире ей было неудобно. В собственном доме родители хотели создать для дочери безопасное пространство со специальной кухней, мебелью и сантехникой.
Чтобы осуществить желаемое, семья обратилась в администрацию Солнечногорска: они попросили предоставить им землю в аренду под строительство дома. Чиновники пошли навстречу и выделили им пустой участок в деревне Льялово. Договор аренды заключили сроком на десять лет, и уже в сентябре 2019-го Шибины получили разрешение на строительство дома.
Но участок оказался пустым только на бумаге. При осмотре супруги обнаружили развалины некого сооружения из бетона. В администрации супругов заверили, что по документам на этой земле нет никаких зданий. Поэтому семья приступила к строительству дома, вырубила лес и начала разравнивать землю.
Фотография постройки, которая обнаружилась на предоставленном Шибиным участке
В ходе строительных работ на участке появился гость. Незнакомец попросил Шибиных не строить на этом участке, потому что здесь находится объект недвижимости и собственник объекта их засудит. Он предложил «договориться», и супруги были не против, но никаких конкретных предложений от незнакомца так и не поступило.
Иск «картофелехранителя»
Вскоре после этого, 27 марта 2020 года, предприниматель Валерий Гличиянц обратился с иском к Анне Шибиной, комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорска и самой администрации. Он потребовал признать сделку по предоставлению участка Шибиным недействительной (дело № 2-2578/2020). Гличиянц заявил, что на этой земле находится принадлежащее ему «картофелехранилище». Комитет заявил встречный иск о признании права собственности Гличиянца отсутствующим. Шибина потребовала признать «картофелехранилище» самовольной постройкой и обязать истца снести его.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, суд привлек Ларису Галоганову, которая в марте 2020-го, незадолго до подачи иска, заключила с Гличиянцом договор купли-продажи «картофелехранилища», но не смогла зарегистрировать переход права собственности, потому что купить недвижимость без земли под ней нельзя по закону. Так Шибины узнали, что их «соседом» стал известный в Подмосковье адвокат Алексей Галоганов, президент Адвокатской палаты Московской области. Соседним участком и домом, который на нем построен, владеет именно Лариса Галоганова.
Представители Шибиных считают, что весь процесс начался либо из-за желания Галогановых получить участок, который выделили многодетной семье, либо из-за их нежелания иметь таких соседей.
Проигранные суды
Сперва Солнечногорский городской суд, а затем и Московский областной суд признали: «картофелехранилище» принадлежит Гличиянцу, он купил его по договору в 2014 году у ЗАО «Агроплемфирма «Искра» и зарегистрировал право собственности в ЕГРН.
Суды положили в основу своих решений экспертизу, проведенную специалистом АНО «МСК-Эксперт» Сергеем Зиновиным. Он допустил, что спорная постройка может быть «картофелехранилищем», но уверен в этом не был. «...определить, является ли объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> картофелехранилищем с кадастровым номером <...> не представляется возможным», — указал эксперт в своем заключении, а суд привел его слова в решении по делу. На заседании Зиновин пояснил, что расположение колонн и его линейные размеры позволяют судить, что этот объект «может являться картофелехранилищем».
Суды решили, что этих слов эксперта достаточно для вывода, что на участке действительно находится «картофелехранилище». При этом они отказались проводить повторную экспертизу.
Также суды пришли к выводу, что чиновники нарушили порядок предоставления участка в аренду: они не провели обязательный для такой процедуры аукцион, в котором могли бы принять участие все желающие.
Две инстанции признали недействительным договор аренды земельного участка.
Во встречном иске о признании отсутствующим права собственности Гличиянца на «картофелехранилище» отказали, потому что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты права. Предъявить такой иск может только собственник, право собственности которого закреплено в реестре. Признавать объект самовольной постройкой тоже не стал, потому что он зарегистрирован в ЕГРН, а Гличиянц платит за него налоги.
Постройка неясной судьбы
Шибина и ее представители обжаловали решения нижестоящих судов в Первом кассационном суде. В своей жалобе заявители указывают на множество ошибок и нарушений, которые допустили нижестоящие суды.
Адвокат Елена Зайченко, которая представляет интересы Шибиных в суде, рассказала: согласно данным из ЕГРН, у «картофелехранилища», собственником которого по бумагам является Гличиянц, даже нет конкретного адреса. «Оно находится просто в деревне Льялово», — объяснила она.
Зайченко уверена: спорный объект — это никакое не «картофелехранилище», как доказывает истец. «Там земляные полы, как хранить картошку? Она же промерзнет. Фактически это набор стройматериалов», — заявила юрист. В подтверждение этого довода юристы предоставляли суду заключение эксперта Сергея Томилина, назначенную нотариусом в порядке обеспечения доказательств, Мособлсуд этот документ проигнорировал. «Мы представили доказательство в суд апелляционной инстанции, он оставил его в материалах, но никак не указал на него в своем акте», — рассказала Зайченко.
Кроме того, Гличиянц якобы приобрел «картофелехранилище» в 2014 году. «Даже теоретически в 2014 году к нему не могло перейти право собственности на этот подвал без прав на землю. Земельный кодекс уже в полной мере действовал в той части, в которой не допускалась передача права на объект недвижимость без передачи права на землю под ним», — объясняет адвокат Сергей Гришанов, знакомый с материалами дела.
Но и до 2014 года судьба «картофелехранилища» представляется неясной. Гличиянц приобрел здание у созданного в 2002 году ЗАО «Агроплемфирма «Искра», но каким образом само общество в 2005-м получило право собственности на объект — неизвестно. Во времена СССР на этих землях находился совхоз «Искра», но никаких правопреемников у него не было. В качестве правоустанавливающих документов на объект недвижимости указаны только два постановления правительства РФ: «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от декабря 1991 года и «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных совхозных предприятий» от сентября 1992-го. Ни в одном из них конкретно о совхозе «Искра» речи не было.
«Ни договора купли-продажи, ни акта о предоставлении земельного участка якобы правопреемникам «Искры» никто не видел. Юридическое лицо создали в 2002 году и не путем реорганизации, а путем создания. Имущество к нему не переходило, был только уставной капитал в 20 638 руб.», — рассказала Зайченко.
Вдобавок юристы Шибиных выяснили, что в ЕГРН есть сведения о еще одном таком же объекте, как и спорное «картофелехранилище», которое находится в другой деревне. У него идентичный инвентарный номер и такая же площадь. Но суд не стал разбираться с этим. А эксперт Зиновин, чьим заключением руководствовались две инстанции, рассказал, что нашел исследованный объект по указанию истца. «Собственник знает, где его имущество», — объяснял он в суде.
«Суд не обратил внимания, что на земле Шибиных объект нигде не учтен и о его существовании никто никогда не знал. По трагической случайности этот подвал там оказался, за что и зацепились истцы. От эксперта добились вероятностного вывода, что подвал может быть картофелехранилищем. Этого хватило, чтобы признать сделку недействительной», — прокомментировал Гришанов.
Противоречия и возможный подлог
Обращают внимание представители Шибиных и на противоречивое поведение Гличиянца. Утверждение, что свидетельства о регистрации права собственности вообще не существует, он изменил на то, что оно существовало, но он его якобы утратил. А в представленном Росреестром регистрационном деле отсутствуют правоустанавливающие документы и расписка о выдаче свидетельства о праве собственности.
Суды двух инстанций такая ситуация не смутила, хотя Шибина и ее адвокаты просили назначить по делу судебную компьютерно-техническую экспертизу электронной базы данных: они подозревают подлог документов. Солнечногорский горсуд решил, что такая экспертиза «не относится к предмету иска». Апелляционный суд тоже отказался проводить такую экспертизу.
Теперь в деле будет разбираться Первый кассационный суд, который назначил заседание по делу № 8Г-30968/2021 на 22 декабря. С текстом кассационной жалобы Шибиной можно ознакомиться по ссылке.
Нет здания — нет собственности
Николай Аверченко, доцент ВШЭ и кандидат юридических наук, уверен: при оспаривании самого права собственности Гличиянца запись в ЕГРН не может его защитить. По сути, суды не рассмотрели встречные иски к предпринимателю, полагает эксперт. Он называет «недостаточно обоснованным» вывод, что встречный иск комитета администрации Солнечногорска не мог быть удовлетворен только потому, что на спорном участке не расположены принадлежащие комитету объекты недвижимости. «Ведь комитет осуществляет функции собственника в отношении участка, а это достаточное основание для предъявления иска о признании отсутствующим права собственности на остатки строения, расположенные на участке», — объясняет Аверченко.
Насколько можно судить по доводам сторон, сам «объект» представляет собой, скорее, совокупность остатков стройматериалов, продолжает эксперт. «В ЕГРН не должны содержаться записи о правах на объекты, которые не являются недвижимостью», — подчеркивает специалист в области вещного права. Закон признает гибель или уничтожение имущества основанием прекращения права собственности, подтверждает руководитель практики разрешения споров московского офиса Евгений Самойлов. Даже в экспертном заключении, которое было положено судом первой инстанции в основу решения, сказано об остатках объекта и его нахождении в разрушенном состоянии, обращает внимание эксперт.
То, что в ЕГРН сохранилась запись о праве на погибшую недвижимую вещь, может свидетельствовать лишь о недостоверности реестра. «У лица, которое ссылается на такое «бумажное» или «реестровое» право, в действительности отсутствует правовой интерес в предъявлении иска к собственнику земельного участка, ибо это означало бы недопустимое чинение препятствий в осуществлении законных прав на земельный участок», — объясняет Самойлов.