ПРАВО.ru
Практика
16 ноября 2021, 10:22

Бюджетный подряд и проценты инвестора: новые выводы ВС о недвижимости

Бюджетный подряд и проценты инвестора: новые выводы ВС о недвижимости
В сентябре большая часть важных позиций ВС касалась отношений с государством. Теперь в подрядных спорах с госпредприятиями точно придется учитывать документы Федерального казначейства. Оно может провести проверку через несколько лет и прийти к выводу, что частный подрядчик получил слишком много денег. Есть также позиции об аренде. Например, если арендатор не заключал договор с управляющей компанией, за содержание общего имущества дома платит собственник. Даже если это государство.

Риски в работе с государством

В 2011–2016 годах ФГУП «Предприятие по управлению собственностью за рубежом» Управления делами Президента заключило несколько подрядных госконтрактов с АО «Главзарубежстрой». Компания отремонтировала здания в Израиле, США и Франции, а предприятие без вопросов приняло работы. 

Строительство в 2021 году: правовые проблемы и их решения

До 2017 года претензий не возникало. А потом Федеральное казначейство внепланово проверило, как ФГУП тратит государственные деньги. Выяснилось, что предприятие неправильно определяло цену и в итоге переплатило своим подрядчикам больше 1 млрд руб. Казначейство обязало ФГУП вернуть эти деньги. Предприятие отправилось судиться в том числе и с «Главзарубежстроем» (дело № А40-181659/2018). 

Оно потребовало вернуть $16 млн неосновательного обогащения и $1,5 млн процентов за использование чужими деньгами. Но три инстанции отказали истцу. Ведь «Главзарубежстрой» полностью выполнил работы, а заказчик их принял. Изменять цену госконтракта после его исполнения из-за последующей проверки Бюджетный кодекс не позволяет. А предписание Федерального казначейства — это и вовсе недопустимое доказательство в таком споре, решили суды. 

В ВС дело рассмотрела коллегия во главе с Натальей Павловой. Для бюджетного права и законодательства о госзакупках особое значение имеет принцип эффективного использования бюджетных средств, напомнили судьи. Именно соблюдение этого правила проверяло казначейство, поэтому его предписание нужно оценивать как доказательство. Оно может свидетельствовать, что государственные деньги, которые получил подрядчик, расходовались неэффективно. 

В подрядных спорах с госпредприятиями суды не могут игнорировать документы финансового контроля, даже если проверка проводилась уже после исполнения договора. 

Факты и цифры, которые зафиксировало казначейство, нужно проверить, считает ВС. Для этого можно назначить судебную экспертизу, подсказал суд и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. 

Раньше суды в похожих делах отказывали госзаказчикам, говорит Александр Казарин, юрист группы специальных проектов VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании . Так было в делах № А43-23695/2019 и № А32-50425/2020

Определение ВС может существенно повлиять на практику. В нем подчеркивается значение акта контрольного органа. Теперь недостаточно будет ссылки на отсутствие замечаний заказчика. Подрядчикам придется доказывать, что выявленных контрольным органом нарушений на самом деле нет. Здесь пригодится строительно-техническая экспертиза.

Александр Казарин

Не дали достроиться 

В 2008 году магнитогорский завод по переработке вторичного сырья и утилизации отходов арендовал у города землю под строительство отгрузочной площадки и складов. Договор несколько раз перезаключали, а завод все никак не мог начать стройку. Договор 2008 года действовал до конца 2015-го. В сентябре того года, чтобы сохранить землю, завод попросил заключить новое соглашение. Чиновники согласились, в ноябре 2015-го старый договор расторгли и заключили новый — до сентября 2018-го. 

Сдать в аренду землю, ограниченную в обороте: позиция ВС

Когда срок соглашения почти истек, администрация Магнитогорска сообщила заводу, что заключать еще один договор не собирается. Вместо этого она пошла в суд и попросила передать в муниципальную собственность недостроенные склады (дело № А76-11526/2019). Дело в том, что с 1 марта 2015 года вступила в силу ст. 239.1 Земельного кодекса, которая позволяет государству через суд изъять недострой и продать его с торгов. Из вырученных денег в бюджет идет только компенсация расходов на торги, остальную сумму отдают арендатору. 

АС Челябинской области отказался удовлетворять иск. По смыслу ст. 39.6 ЗК, которая появилась в кодексе одновременно со ст. 239.1, для достраивания объекта можно заключить лишь один договор аренды. Но это правило применяется только тогда, когда срок предыдущего договора истек, решила первая инстанция. В этом деле стороны сами расторгли договор от 2008 года, а значит, у ответчика все еще есть право на один договор. Оно появилось после того, как истек срок соглашения от 2015 года. Две следующие инстанции поддержали этот подход, а вот Верховному суду такая логика не понравилась.

После 1 марта 2015-го, чтобы закончить стройку, арендодатель может заключить только один новый договор или один раз продлить старый, разъяснила «тройка» под председательством Натальи Чучуновой. Толкование нижестоящих судов противоречит смыслу законодательства, решила коллегия и отправила дело на новый круг в первую инстанцию. 

Позиция ВС по поводу пролонгации договора аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства сформировалась в однозначном и понятном векторе: для завершения строительства после окончания срока первичного договора застройщик имеет право только на однократное предоставление участка без торгов.

Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании  

Ст. 239.1 ГК помогает предотвратить долгострой и забрать муниципальную землю у медлительного застройщика, объясняет Строкань. То, что завод инициировал заключение нового договора до прекращения первого, не имеет правового значения, уверена она. Ведь компания уже исчерпала те три года, которые закон дает на завершение стройки. 

Инвестиции в «Москва-Сити»

В 2010 году «Техносервис» вложило $3,3 млн в строительство башни «Федерация» — самого большого небоскреба «Москвы-Сити» — в обмен на помещение в нем. Через четыре года компания уступила свое право требования к застройщику ЗАО «Башня Федерация» другой организации — обществу «Кверкус». Предполагалось, что инвесторы получат помещения к концу 2015 года, но произошло это только в июне 2019-го. 

Еще в марте 2019 года «Кверкус» взыскал с застройщика $72 500 неустойки за просрочку до 13 августа 2018-го (дело № А40-223678/18). Возможно, поэтому в день передачи недвижимости «Башня Федерация» заключила дополнительное соглашение с инвестором. По этому договору застройщик обязался передать помещения до конца августа 2019-го. Там же было сказано, что соглашение применяется «задним числом» — с 14 августа 2018 года. 

«Недвижка» с «криптой» и депозиты: подводные камни инвестиций

После этого «Кверкус» пошел в суд и потребовал с застройщика почти 3 млн руб. процентов за пользование чужими деньгами с 14 августа 2018-го до дня передачи помещения. Соглашение о переносе срока не лишает инвестора права на такую компенсацию, объяснял истец. Но в этот раз АСГМ встал на сторону ЗАО «Башня Федерация». Истец заключил ретроспективный договор о переносе срока сдачи, а значит, не может требовать проценты, решила первая инстанция. Апелляция и кассация согласились с этим (дело № А40-339710/2019). 

В Верховном суде дело попало к «тройке» во главе с Еленой Борисовой. Если договор о переносе срока передачи недвижимости заключается уже после того, как прежний срок на передачу истек, инвестор может требовать неустойку за просрочку, считает ВС. Эту позицию экономколлегия обосновала ссылкой на определение по гражданскому делу № 4-КГ16-37. В конце ноября АСГМ начнет пересматривать спор. 

В этом акте ВС в очередной раз напомнил о своей позиции из п. 9 Обзора судебной практики № 2 за 2017 год, отмечает Сергей Блинов из Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал 2место По выручке 2место По выручке на юриста (более 30 юристов) 5место По количеству юристов Профайл компании . Там сказано, что изменение договора влияет только на будущие отношения сторон. Они не освобождаются от ответственности за прежнее нарушение обязательств. Исключение — если в дополнительном соглашении есть условие об освобождении от того обязательства по уплате неустойки, которое возникло до его заключения. Единообразная практика по этому вопросу положительно влияет на стабильность гражданского оборота, подчеркивает Блинов.

Норильск не платил коммуналку

Управляющая компания «Талнахбыт» подала в суд на администрацию Норильска из-за долга по оплате общего имущества одной из квартир в размере 48 000 руб. Квартира была в собственности города, но сдавалась в аренду. 

Две инстанции полностью удовлетворили иск, а вот АС Восточно-Сибирского округа отказался взыскивать деньги (дело № А33-15359/2020). Арендатор — компания «ОктаСтрой», она и должна платить за содержание общего имущества, решила кассация. Но ВС с ней не согласился. 

Если у арендатора нет договора с управляющей компанией, за содержание общего имущества многоквартирного дома платит собственник.

П. 2 ст. 616 ГК обязывает арендатора тратиться на содержание имущества, согласилась коллегия под председательством Натальи Чучуновой. Но это правило действует только в арендных отношениях и не распространяется на третьих лиц, подчеркнули судьи. «ОктаСтрой» не заключал договор с управляющей компанией, а значит, та не могла узнать, кто на самом деле пользуется помещением. В таком случае оплачивать содержание общего имущества МКД должен собственник, подчеркнула коллегия и отменила постановление кассации. В силе остались акты апелляции и первой инстанции. 

Такой подход ВС не создает новую практику, подчеркивает Елена Иванова, старший юрист договорной практики Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8место По количеству юристов 13место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15место По выручке Профайл компании . Суд подтвердил ту позицию, которую отразил в вопросе № 5 Обзора судебной практики № 2 за 2015 год.