Управление делами президента в 2007 году заключило инвестконтракт с компанией «Корунд XXI». По нему последняя должна спроектировать и построить в Москве ЖК с апарт-отелем и физкультурно-оздоровительным комплексом. Последнее здание компания должна была передать в собственность властям в мае 2018-го.
Но контрагент нарушил сроки, поэтому Управление в ноябре 2020-го направило ему претензию о взыскании упущенной выгоды (на тот момент здание еще не сдали). С мая 2018-го по октябрь 2020-го власти могли сдавать недвижимость в аренду и получить за это 40,5 млн руб. по среднерыночной ставке. Но компания отказалась возмещать эту сумму. Тогда Управление обратилось в суд, чтобы взыскать упущенную выгоду. Компания возражала, что истец не может требовать возмещать убытки, потому что контракт не расторгли и стороны его исполняют.
В итоге три инстанции отказали Управлению. С их точки зрения, не доказано, что оно собиралось и могло сдавать в аренду помещение.
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Компания должна была предвидеть, что из-за срыва сроков власти не смогут использовать объект по назначению, отметила СКЭС. А это может быть основанием возместить упущенный доход. Подрядчик сорвал сроки, и объект не достроили. Заказчик знал об этом, потому брать на себя обязательства перед другими было бы неразумно. Но суды этого не учли, отметил ВС.
Нельзя отказать в иске о возмещении упущенной выгоды из-за того, что истец не доказал получение дохода в будущем не в вероятном варианте, а в безусловном, указала экономколлегия.
От ответственности компанию не освобождает и то, что контракт действует, акцентировала внимание экономколлегия. Истец заявил требования об убытках из-за ненадлежащего исполнения договора, а не те, что возмещают при прекращении сделки по ст. 393.1 ГК («Возмещение убытков при прекращении договора»).
В 2004 году гаражно-строительный комплекс «Лаврский» (ГСК) заключил инвестконтракт с правительством Москвы. Организация должна была построить гостиницу с подземным гаражом-стоянкой. Одно из помещений по договору участия в долевом строительстве в 2016-м предоставили Аполлону Кукушкину*. Свои права по сделке он передал «Главарендакрану». А сам ГСК в 2019-м передал компании «ЕвроФармакол» права и обязанности по инвестконтракту с властями.
Уже после смены застройщика в 2020-м «Лаврский» обанкротился (дело № А40-171042/2018), и конкурсный управляющий направила «Главарендакрану» предупреждение о расторжении договора, потому что тот по нему не платил. Затем компании направили уведомление об одностороннем отказе от сделки, но оба документа «Главарендакран» проигнорировал. Тогда конкурсный управляющий обратился к управлению Росреестра, чтобы зарегистрировать расторжение договора. Но власти отказали. Они нашли отличия в данных об участнике долевого строительства, предоставленных конкурсным управляющим, и сведениями о нем в ЕГРН: «Главарендакран» переименовали в «Высоту». На имя последней и направляли претензию и уведомление об отказе от сделки.
Решение Росреестра «Лаврский» обжаловал в суде. Три инстанции признали акт властей незаконным. Они отметили: из-за смены наименования права и обязанности по договорам не прекращаются. Но ВС направил дело на новое рассмотрение в АСГМ.
Необоснованность причины отказа властей не говорит о том, что весь их акт об отказе незаконный, если при этом есть другие основания отказаться расторгать сделку, подчеркнула экономколлегия.
В этом случае права по инвестконтракту перешли от ГСК к «ЕвроФармаколу» еще в 2019-м. Он сообщил соинвесторам и дольщикам о замене застройщика, и те одобрили переход прав. Суды указали лишь, что отказ Росреестра расторгнуть сделку нарушает права «Лаврского». При этом они не проверили, мог ли он вообще отказаться от договора. Права по контракту уже перешли к другой фирме. Поэтому ГСК не мог отказаться от договора долевого участия, так как он уже не был застройщиком: им стал «ЕвроФармакол».
Подход нижестоящих судов соответствовал практике: они формально проверяют направление предупреждения о необходимости погасить долг и уведомления об отказе от ДДУ, объясняет Екатерина Этенко, юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Например, как в делах № А40-30611/2022 и № А40-74002/2021 с тем же ГСК в постановлениях АС Московского округа от 6 декабря 2022 года и от 28 февраля 2022 года соответственно.
Между тем суды по-разному относятся к проверке доводов о необоснованности отказа от договора, когда оценивают действия Росреестра, замечает эксперт. Некоторые суды указывают на необходимость проверить, была ли оплата. Например, как в постановлении 18-го ААС в деле № А76-4118/2020. Так делают, поскольку отказ от договора, если на то нет оснований, ничтожный, объясняет Этенко. С другой стороны, суды часто указывают, что необходимо проверять только соблюдение Росреестром процедуры регистрации, но не основания расторжения договора (например, в постановлении АС Московского округа в деле № А40-12640/2021).
ВС задает вектор на то, что необходимо проверять не только формальное соблюдение процедуры, но и юридическую действительность документов-оснований. Ничтожный отказ от договора не влечет правовых последствий и не может быть основанием для изменения ЕГРН.
ВС фактически обязал суды устанавливать обстоятельства исполнения договора в рамках спора об оспаривании ненормативных правовых актов и действий властей по нормам главы 24 АПК, считает юрист. При этом Этенко считает, что более предпочтительно приостановить производство по делу об оспаривании действий Росреестра до рассмотрения спора о признании незаконным отказа от договора.
У предпринимательницы Анастасии Афанасьевой* было в собственности одноэтажное здание в Москве. В 2021-м она просила департамент горимущества Москвы предоставить ей в аренду участок под ее недвижимостью. Власти отказали, потому что у здания Афанасьевой были признаки самостроя. Это подтверждалось письмом госинспекции.
Предприниматель обжаловала отказ в суде. Она отметила, что суд в деле № А40-156083/2014 по иску правительства города к предыдущему собственнику (компания «Мальва») отказался признать здание самовольной постройкой. Кроме того, на спорный участок наложились границы общих земель, которые можно использовать для улично-дорожной сети. Чтобы устранить это наложение, департамент в 2018-м вынес распоряжение уточнить границы участка под зданием Афанасьевой. Также он утвердил новый межевой план. Сначала Росреестр отказался учитывать изменения, но суд в деле № А40-39772/2020 обязал его это сделать. (Там еще один предыдущий собственник, предприниматель Алексей Хребтищев, судился с властями из-за того, что они не утверждали изменения недвижимости. — Прим. ред.) В результате участки стали смежными — это следует из публичной кадастровой карты. Тем не менее власти не внесли изменения в градостроительные документы.
Власти возражали, чтобы иск Афанасьевой удовлетворили, ссылаясь на прежнюю, не измененную ими документацию. Суды поддержали чиновников и отказали Афанасьевой.
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Суды не учли, что Афанасьева обратилась в департамент уже после того, как Росреестр исполнил решение, где его обязали провести кадастровый учет спорного участка с изменениями. А вот власти не внесли изменения в градостроительные документы, хотя был судебный акт.
Если власти не изменили документы по планировке территории на основании вступившего в силу судебного акта, это не основание отказывать в защите права собственника недвижимости на предоставление участка в аренду, указала СКЭС.
Еще экономколлегия отметила, что в деле Хребтищева суд отказался признавать здание самовольной постройкой. Поэтому департамент и суды не вправе были ссылаться на то, что у здания есть признаки самостроя.
Это дело — один из многочисленных примеров непоследовательности и недобросовестности госоргана в реализации своих полномочий, считает Марина Строкань, старший юрист
Корректировка градостроительной документации требует финансовых затрат. Не секрет: госорган часто «передает мяч» заинтересованному в результате частному лицу, ожидая или предлагая самостоятельно профинансировать разработку документов, чтобы внести изменения.
Госорган считает, что собственник для заключения договора аренды должен инициировать еще один спор и признать проект планировки недействующим в какой-либо части. Или же попытаться внести изменения в досудебном порядке. То есть самостоятельно профинансировать, а если повезет — дождаться, пока сам госорган внесет изменения, объясняет Строкань. По мнению эксперта, главный вывод ВС в этом определении: собственник не должен страдать из-за ошибок или бездействий госоргана в принятии решений или при исполнении прямых обязанностей, например при разработке или корректировке градостроительной документации.
Определение ВС продолжает позицию, что возможные препятствия для получения земельного участка в собственность, в том числе установленные документами территориального планирования, не лишают собственника недвижимости возможности получить участок в аренду, считает Иван Веселов, партнер практики разрешения споров В качестве примера Веселов приводит определения ВС по делам № А32-39267/2019, № А41-63226/2018. По мнению эксперта, такая судебная практика продолжит развиваться.
Управляющая компания «Квартал 28» обслуживает 26 домов в Татарстане. В 2013 году их внесли в региональную программу капитального ремонта. А в 2017-м УК заключила договор с местным фондом ЖКХ. По нему последний должен проводить капремонт, а сама компания — формировать платежки для собственников и отправлять деньги фонду.
У «Квартала» был договор с «Татэнергосбытом», который формировал платежки и переводил деньги от собственников напрямую фонду. Если же собственники не платили взносы, то долг с жильцов взыскивал районный департамент ЖКХ по договору с управляющей компанией.
С 2017 по 2021 год у УК накопился долг перед фондом на 2,4 млн руб. и 150 405 руб. процентов за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК «Ответственность за неисполнение денежного обязательства»). Фонд подал на компанию в суд, чтобы взыскать с нее деньги. Когда дело было в первой инстанции, «Татэнергосбыт» погасил сумму основного долга УК. Поэтому три инстанции присудили фонду только проценты (9927 руб. — сумму пересчитали с учетом сроков исковой давности). Суды исходили из того, что компания обязана обеспечивать начисление взносов собственников на капремонт.
Верховный суд не согласился с такой позицией и направил дело на пересмотр в первую инстанцию. Экономколлегия обратила внимание, что взносы собственников даже не поступают на счет управляющей компании: их зачисляют «Татэнергосбыту». А долги за капремонт с жильцов в суде взыскивает районный департамент ЖКХ. Но суды не исследовали договоры УК с этими организациями.
В законе и договоре нет обязанности УК платить взносы на капремонт за собственников, которые не внесли деньги. Потому иск о взыскании этих денег с компании необоснованный, указал ВС. Еще коллегия отметила, что договор УК с фондом безвозмездный. Последний не платит за то, что ему перечисляют взносы жильцов. А значит, у судов не было оснований применять в такой ситуации ст. 395 ГК и взыскивать проценты с компании.
* Имя и фамилия изменены редакцией.