«Краснопольская площадка № 7» купила у компании «Мистраль» земельный участок в Челябинской области, но Росреестр отказался регистрировать переход права. При проверке выяснилось, что часть участка относится к землям общего пользования и вскоре там построят транспортную развязку. Посчитав, что такой участок не может быть предметом сделок, Росреестр вернул заявление покупателю. Ведомство порекомендовало разделить участок, чтобы исключить из него публичные земли, — тогда земля вновь станет оборотоспособной, а права на нее можно будет зарегистрировать.
Компания безуспешно попыталась оспорить отказ (дело № А76-3964/2023). Три инстанции подтвердили, что в силу прямого законодательного запрета (ст. 85 Земельного кодекса) право собственности на спорный участок зарегистрировать нельзя: его часть находится в границах красных линий, а вскоре по его территории пройдет дорога, которая не может находиться в частной собственности.
В жалобе в Верховный суд заявитель указал: суды не учли, что права на спорный участок сейчас зарегистрированы за покупателем и их никто не оспаривает. Установленный законом запрет применим только для случаев приватизации земли, но не к переходу прав по договору купли-продажи.
Экономколлегия с таким аргументом согласилась и направила дело на пересмотр. ВС подтвердил, что законодательный запрет установлен лишь для случаев приватизации участка и не может распространяться на уже зарегистрированное право. Кроме того, существующее право собственности можно оспорить только в суде, а до этого лицо признают собственником. Приобретатель участка, добросовестно полагающийся на данные единого реестра, считается добросовестным и имеет право зарегистрировать купленный им участок. Совет Росреестра разделить участок не только не соответствует закону, но и говорит о превышении им своих полномочий: у регистратора нет функций по распоряжению землями в частной собственности. Более того, предложение бесплатно отказаться от земли противоречит закону и ущемляет права собственника. Для изъятия земли в публичных целях в России разработана специальная судебная процедура, которую власти не могут игнорировать.
